本文時代周報 作者：郭鵬

大悅城地產將結束12年的上市歷程。11月24日，大悅城地產（00207.HK）發布公告稱，其退市相關計劃已于11月21日獲法院認可，公司退市相關計劃將于11月27日生效。

今年7月，大悅城地產發布退市方案公告。方案顯示，大悅城地產將會通過回購股份的方式實現退市，回購股價為0.62港元/股，總規模約為29.32億港元。

退市后，大悅城地產控股股東大悅城（000031.SH）所持股份比例將會提高。退市前大悅城持股比例為64.18%，退市后大悅城持股比例變為96.13%。

退市方案公告顯示，大悅城地產退市原因為精簡公司的管治框架、企業架構及股權，從而提升管理效率。過去數年，大悅城地產股價一直較每股資產凈值折讓，整體流動性偏低，限制了從資本市場籌集資金的能力。鑒于市場環境充滿挑戰且復雜，大悅城地產的上市地位難以提供足夠的境外融資支持，在可預見的將來亦不會有實質性改善。

近年來，大悅城地產僅在2024年出現虧損。據其財報，2024年，大悅城地產凈利潤為-2.94億元。大悅城地產未出現過債務問題，但其股價一直較為低迷，2019年5月至今，大悅城地產股價一直低于1港元。

匯生國際資本總裁黃立沖向時代周報記者表示，大悅城退市屬于“估值退市”。首先可以簡化架構、提效降本，回到以A股為唯一股權平臺，減少一套信息披露和監管成本，決策鏈條更短；其次是私有化完成后，母公司大悅城持股升至約96%，地產業務利潤和資產更集中反映在母公司報表，有助于緩沖行業波動、改善集團財務表現。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向時代周報記者表示，最關鍵的是效率提升：公司決策流程將會簡化，例如投資或經營項目可快速落地，縮短戰略執行周期。

大悅城購物中心租金穩步上漲

大悅城地產成立于1992年，是中糧集團旗下的商業地產平臺。2013年，大悅城地產以“中糧置地”的名字實現借殼上市，登陸港股。當年，“大悅城”品牌在全國各地陸續營業，以年輕時尚的定位吸引大量客流。

上市后，大悅城地產從母公司大悅城收購大悅城購物中心商業項目，擴大公司資產規模。據其財報，2014年，6個大悅城項目全年累計銷售額約達96.73億元，同比增長19.72%，租金收入約15.18億元，同比增長19.76%。

此后，大悅城商業項目業績穩步增長。據其財報，2018年，大悅城地產開業運營項目數量增至12個。大悅城購物中心租金收入26.03億元。相較2014年，大悅城購物中心項目租金增長幅度為71.48%。

隨后，大悅城地產與大悅城聯系更加緊密。2019年，中糧系啟動重大資產重組。A股上市企業大悅城以發行股份方式收購港股大悅城地產64%股權，形成了A股控股港股的“A控紅籌”架構，擁有A股與港股兩個資本市場平臺。

2020-2022年，線下商業項目客流量下滑，大悅城購物中心租金收入有所下降。2023年-2024年，大悅城地產的商業運營業務繼續恢復增長。據其財報，2023年、2024年，大悅城地產購物中心租金收入分別為29.98億元、30.23億元。

雖然購物中心業務營收尚能保持增長，但受房地產行業下行影響，大悅城地產業務中的住宅銷售業務毛利率下降。

2024年，大悅城地產出現上市以來首次虧損。據其財報，2024年，大悅城地產凈利潤為-2.94億元。其中，大悅城地產毛利率約為28.4%，同比下降14個百分點。財報表示，毛利率下降原因為本年銷售型業務收入占比較高，降低了整體毛利率。

今年，大悅城地產業績繼續下降。據其財報，今年上半年，大悅城地產營收81.24億元，同比下降5.78%，凈利潤1.05億元，同比下降26.60%。

退市后或增加母公司利潤

大悅城地產退市或可助其控股股東大悅城實現減虧。今年7月底，大悅城公告表示，大悅城地產退市相關交易完成后，大悅城將增厚對大悅城地產的權益，有利于進一步提升大悅城歸母凈利潤。

與大悅城地產尚未出現大幅虧損不同的是，近年來，大悅城連續虧損。據其財報，2022-2024年，大悅城凈利潤分別為-28.83億元、-14.65億元、-29.77億元。三年累計虧損規模達73.25億元。

大悅城虧損或與其重倉商品房銷售業務有關。據其財報，2021年-2024年，大悅城商品房銷售及一級土地開發業務營收分別為356.30億元、335.02億元、290.44億元、283.86億元，占營業總收入比例分別為83.61%、84.65%、78.96%、79.31%。

近年來，房地產行業下行，大悅城商品房銷售及一級土地開發業務毛利率逐步下降。據其財報，2024年，商品房銷售及一級土地開發業務毛利率為14.26%。而在2020年，該業務毛利率為27.76%。

房地產行業下降，大悅城連續出現大額資產減值，造成凈利潤下降。據其公告，2022年-2024年，大悅城計提資產減值準備規模分別為16.56億元、46.98億元、24.57億元。其中，計提資產減值準備的主要因素是房地產下行帶來的存貨項目減值。2022年-2024年，大悅城存貨減值規模分別為15.27億元、36.50億元、19.53億元。

公告顯示，2022年-2024年，大悅城計提資產減值準備減少歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為10.64億元、27.13億元、14.69億元。

黃立沖向時代周報記者表示，退市后，對控股股東大悅城控股的影響是“利潤更集中、架構更簡單、融資更內向”。股權上，大悅城對于大悅城地產控股比例大大提高，大悅城地產未來的盈利、資產公允價值變動將更加集中體現在大悅城的合并報表中，有利于提振其歸母凈利潤表現和每股收益。

大悅城地產公告顯示，退市回購股份相關資金來源于內部資源及外部債務融資。

對于大悅城地產退市對于大悅城凈利潤影響，是否會提高公司債務規模等問題，時代周報記者多次致電大悅城投資者聯絡部門，電話未接通，同時向其發送郵件，截至發稿未獲得回復。