◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

近來(lái)，位于杭州錢(qián)江新城且號(hào)稱承載著無(wú)數(shù)期待與夢(mèng)想的一巨型超高地標(biāo)群要開(kāi)始賣了。前不久，該超級(jí)項(xiàng)目一期標(biāo)志性建筑才完成封頂。

很多人還沉浸在一片喜悅之中，要知道4年前曾陷入停工，直到今年3月底重啟復(fù)工，但當(dāng)初的300米超高規(guī)劃被砍、被降，命途多舛，如今總算要呈現(xiàn)了。

出乎意料的是，整個(gè)項(xiàng)目卻要被賣，背后到底又是怎么回事？

據(jù)交易所消息，“杭州魯能城置地有限公司99%股權(quán)”近日對(duì)外掛牌出售，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約35.8億元，轉(zhuǎn)讓方為都城偉業(yè)集團(tuán)有限公司，系中國(guó)綠發(fā)投資集團(tuán)旗下魯能集團(tuán)所屬子公司。

另?yè)?jù)悉，該筆交易在今年11月中旬已獲得“中國(guó)綠發(fā)董事長(zhǎng)專題會(huì)會(huì)議紀(jì)要5號(hào)”文件批復(fù)。

杭州魯能城置地有限公司旗下主要項(xiàng)目就是在錢(qián)江新城E-04地塊上打造的“杭州國(guó)際中心”，前不久對(duì)外推廣案名已改成了“杭州綠發(fā)中心”。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，杭州魯能城置地有限公司2024年?duì)I收61.88萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損近2.9億元，凈利潤(rùn)虧損約1.96億元，今年前10個(gè)月累計(jì)營(yíng)收121.67萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及凈利潤(rùn)均虧損4183.75萬(wàn)元。

截至今年10月底，杭州魯能城置地的總資產(chǎn)約103.04億元，總負(fù)債67.35億元，凈資產(chǎn)約35.7億元，若對(duì)照99%股權(quán)作價(jià)約35.8億元，可看出溢價(jià)較低。

綠發(fā)為何要出售“杭州綠發(fā)中心”項(xiàng)目公司的絕對(duì)控制權(quán)，但為何還保留了該項(xiàng)目公司1%股權(quán)的投資份額？

從交易行為本身看，中國(guó)綠發(fā)要間接出售大筆股權(quán)就是要進(jìn)行集中套現(xiàn)，而保留1%股權(quán)或更多是出于項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)及整體品牌運(yùn)營(yíng)等考慮。

當(dāng)初，杭州國(guó)際中心（注：如今已改成“杭州綠發(fā)中心”）是大型地產(chǎn)央企魯能集團(tuán)奔著打造300米的“浙江第一高樓”而來(lái)的，號(hào)稱未來(lái)杭州地標(biāo)。

這個(gè)超級(jí)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)地塊就是2016年8月出讓的錢(qián)江新城E-04地塊，也是杭州G20峰會(huì)前出讓的最后一宗地，吸引了魯能、融信、越秀、旭輝、九龍倉(cāng)，還有平安和安邦，最終魯能豪擲63.5億元拿地勝出。

魯能拿地次年正式宣布“杭州國(guó)際中心”項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)，規(guī)劃280米的側(cè)塔樓建設(shè)較快，迅速就建到了約190米，但規(guī)劃高度299米的主塔樓進(jìn)展緩慢，2022年后陷入長(zhǎng)期停工的境地。

據(jù)報(bào)道，杭州國(guó)際中心地塊在2020-2024年因航空限高、設(shè)計(jì)優(yōu)化等因素，歷經(jīng)5次方案調(diào)整。其中，2020年8月，魯能集團(tuán)被劃入中國(guó)綠發(fā)投資集團(tuán)旗下。

去年8月，杭州國(guó)際中心相關(guān)招標(biāo)公示揭開(kāi)了最終定版規(guī)劃。該項(xiàng)目調(diào)整后總平面圖由最初整體統(tǒng)一設(shè)計(jì)分割成了相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)區(qū)塊，更大的變動(dòng)是原定299米的主塔樓被砍到190米，原定280米的側(cè)塔樓被砍到251米。

調(diào)規(guī)后的整個(gè)項(xiàng)目總建面約43.08萬(wàn)方，共分兩期開(kāi)發(fā)，其中一期續(xù)建包括1棟251米的57層超高寫(xiě)字樓（即4樓核心筒工程順利完成主體封頂。

今年10月底，該項(xiàng)目官微還發(fā)布了“沖百萬(wàn)傭金”的全民經(jīng)紀(jì)人招募公告，稱“成功推薦一層至三層(含三層)寫(xiě)字樓產(chǎn)品，按總購(gòu)房款的1%支付成交獎(jiǎng)勵(lì)(稅前)；超過(guò)三層部分，第四層起按總購(gòu)房款的1.5%支付成交獎(jiǎng)勵(lì)（稅前)”。

如今，該超級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司杭州魯能城置地99%股權(quán)卻要對(duì)外出售，這是謀求輕資產(chǎn)化，還是有其他考慮？

據(jù)相關(guān)公開(kāi)披露，中國(guó)綠發(fā)投資集團(tuán)今年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收159.74億元，同比增加2.18億元，凈利潤(rùn)約6.25億元，同比增加0.36億元。

該期末，中國(guó)綠發(fā)投資集團(tuán)手上貨幣資金余額224.4億元，短期借款17.05億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債123.33億元，可看出其短期償債壓力仍較大，長(zhǎng)期借款與應(yīng)付債券合計(jì)近千億元。