本文時(shí)代周報(bào) 作者：劉子琪

圖蟲

低于市場(chǎng)價(jià)五折就能拿下一套二手房？

近期，有關(guān)“銀行直供房”等話題多次登上微博熱搜，引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議和關(guān)注。一處市場(chǎng)估價(jià)約200萬元的房產(chǎn)，在某第三方拍賣平臺(tái)上以150萬元成交，由銀行作為出售方完成交易。

這并非孤例。時(shí)代周報(bào)記者注意到，11月以來，多家銀行通過線上平臺(tái)直接銷售房產(chǎn)，從國(guó)有大行到地方農(nóng)信社，紛紛下場(chǎng)親自賣房，價(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)格。

所謂“銀行直供房”，其本質(zhì)是銀行處置不良貸款的一種手段，當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無力償還貸款時(shí)，銀行通過司法程序收回作為抵押物的房產(chǎn)，完成債權(quán)剝離取得清晰產(chǎn)權(quán)，然后直接以產(chǎn)權(quán)人身份出售或出租。

近年，銀行直供房掛牌量激增，規(guī)模突破歷史紀(jì)錄。對(duì)此，中國(guó)城市專家智庫委員會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)、浙大城市學(xué)院副教授林先平告訴時(shí)代周報(bào)記者，銀行直供房數(shù)量增加的原因，主要是銀行為了加快不良資產(chǎn)處置，提高資金回收效率，同時(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，銀行通過直接銷售可以減少中間環(huán)節(jié)，更快變現(xiàn)資產(chǎn)。

銀行直供房掛牌量激增

目前，在阿里拍賣與京東資產(chǎn)平臺(tái)中，多家銀行正掛牌銷售房產(chǎn)，前者甚至專門設(shè)置了“銀行清倉”版塊。其中，蘭州銀行、蘭州農(nóng)商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行等均有掛牌房源。

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具體來看，城商行與農(nóng)信社成為直售房的主力軍。據(jù)京東資產(chǎn)平臺(tái)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，蘭州銀行掛牌直售房產(chǎn)超1700套，吉林銀行超2000套，天津銀行接近1300套，廣東農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超1.2萬套，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計(jì)掛牌超1.1萬套。

銀行直供房增多，或與傳統(tǒng)的法拍房“賣不動(dòng)”有很大關(guān)系。過去，法拍房因存在“撿漏”機(jī)會(huì)而備受市場(chǎng)關(guān)注。2023年，中指研究院發(fā)布的《2023年全國(guó)法拍市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，2023年全國(guó)法拍房掛拍總量達(dá)到79.6萬套，創(chuàng)下新高。

不過，盡管2023年全國(guó)法拍房掛拍套數(shù)較上一年增加36.7%，但成交數(shù)量?jī)H為14.9萬套，較2022年增加2.02萬套，成交總金額3004.1億元，基本與上一年持平。

今年前10個(gè)月，全國(guó)法拍房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”態(tài)勢(shì)，累計(jì)掛拍數(shù)量60.5萬套，同比下降5.7%；最終成交拍品數(shù)量為13.8萬套，同比下降2.4%；總成交金額2048.7億元，同比下降22.5%。

另外，銀行不良貸款壓力攀升，也是導(dǎo)致銀行直供房增加的原因之一。蘇商銀行特約研究員張思遠(yuǎn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，2025年9月末商業(yè)銀行不良貸款余額達(dá)35224.78億元，個(gè)人住房貸款不良率持續(xù)上升，銀行通過直售快速處置抵債房產(chǎn)以緩解壓力。

張思遠(yuǎn)進(jìn)一步分析表示，根據(jù)《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》，抵債房產(chǎn)需2年內(nèi)處置，否則面臨懲罰性風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。銀行通過直售降低資本占用，同時(shí)補(bǔ)充利潤(rùn)。

那么，這些銀行直供房從何而來？時(shí)代周報(bào)記者整理發(fā)現(xiàn)，一部分銀行直供房來自司法拍賣流拍后的“以物抵債”。以中國(guó)銀行潮州分行掛牌的潮州市奎元北街新城花園一處房產(chǎn)為例，阿里資產(chǎn)平臺(tái)顯示，該房產(chǎn)曾于10月21日和11月4日進(jìn)行了一拍和二拍，起拍價(jià)為64萬，均以流拍告終。

另一部分則是銀行通過司法程序主動(dòng)取得。例如，蘭州農(nóng)商行通過法院強(qiáng)制執(zhí)行，獲得沈陽智峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下育才壹品小區(qū)的200多套住宅。天眼查顯示，該公司被執(zhí)行金額高達(dá)4.6億元，目前還欠蘭州農(nóng)商行共計(jì)2.94億元。

和法拍房相比，銀行直供房的債權(quán)糾紛風(fēng)險(xiǎn)較低。張思遠(yuǎn)稱，銀行直供房在出售前已完成債權(quán)剝離，產(chǎn)權(quán)完全歸屬銀行，與原債務(wù)人無關(guān)聯(lián)。

全聯(lián)并購公會(huì)信用管理委員會(huì)專家安光勇則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“債權(quán)糾紛”這個(gè)擔(dān)心，關(guān)鍵要看順序。大多數(shù)直供房，是在銀行已經(jīng)把原貸款關(guān)系處理完、房產(chǎn)登記到自己名下之后才賣的，原借款人的債務(wù)糾紛留在前一個(gè)環(huán)節(jié)，新買家面對(duì)的是一套銀行自有資產(chǎn)，而不是一堆纏繞的債權(quán)人，真正需要核查的更多是權(quán)屬是否徹底解封、有沒有長(zhǎng)期占用人、歷史欠費(fèi)和房屋質(zhì)量這些“資產(chǎn)層面”的細(xì)節(jié)。

有房產(chǎn)被圍觀上千次

與其他二手房相比，銀行直供房最吸引人的優(yōu)勢(shì)在于其價(jià)格。

據(jù)阿里拍賣平臺(tái)，華夏銀行沈陽分行11月上架一套南十中路的住宅房，評(píng)估價(jià)約為26.18萬元，起拍價(jià)約為18.91萬元；在某二手房平臺(tái)上，該小區(qū)類似房源最高在38萬元左右。而蘭州農(nóng)商行一套125平方米的抵債房以151萬元成交，同小區(qū)同戶型中介掛牌價(jià)為180萬-220萬元。

更有部分房源售價(jià)低于市價(jià)的25%以上。中國(guó)銀行北京分行于11月14日上架一套密云區(qū)白檀小區(qū)的普通住宅，在歷經(jīng)4505次圍觀、2人報(bào)名后，最終以掛牌價(jià)格97.68萬元成功出售。而二手平臺(tái)顯示，同小區(qū)同戶型的房源價(jià)格為132萬-199萬元，相當(dāng)于打了七折到五折。

從熱度方面來看，大多數(shù)銀行直供房都獲得了500次以上的圍觀，其中不少圍觀次數(shù)超過千次。比如，中國(guó)銀行北京市分行即將開拍的順義區(qū)鴻錦園一套別墅，現(xiàn)已有超6000次圍觀，但0人報(bào)名；廣東順德農(nóng)商行德勝支行掛牌的某商鋪也有超4000次圍觀。

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不過，成交與否與圍觀次數(shù)、價(jià)格并不掛鉤。蘭州農(nóng)商行于11月10日一次性掛牌100套“育才壹品”小區(qū)房源，價(jià)格在7萬至11萬元，折合單價(jià)僅2000元/平方米，遠(yuǎn)低于約5000元/平方米的市場(chǎng)價(jià)，最終卻出現(xiàn)“0出價(jià)”的局面。

相比之下，辦公樓、商業(yè)房更容易被出售。例如，工商銀行濮陽分行開發(fā)支行原辦公樓起拍價(jià)239萬元，最終以340萬元的價(jià)格拍出。而中國(guó)銀行北京分行掛牌的海淀區(qū)某商業(yè)用房經(jīng)過2人報(bào)名、55次出價(jià)，最終以1452萬元的價(jià)格成交，高于1397.5萬元的掛牌價(jià)。

從本質(zhì)上來看，銀行下場(chǎng)賣房的目的在于處置不良貸款。從目前的成交情況來看，銀行能達(dá)到目的嗎？

中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥告訴時(shí)代周報(bào)記者，銀行處置不良債權(quán)的目的在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)，通過直接售房，銀行能將不良債權(quán)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，降低不良貸款率，優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量，雖然過程中可能面臨一些挑戰(zhàn)，但整體上有助于銀行改善財(cái)務(wù)狀況。

“可以實(shí)現(xiàn)加速資金回籠的短期目標(biāo)。”張思遠(yuǎn)表示，直售模式使銀行平均回款周期從傳統(tǒng)法拍的2年縮短至半年內(nèi)，并且銀行直售房源回收率相較法拍房也會(huì)進(jìn)一步提高。但面臨的長(zhǎng)期挑戰(zhàn)是部分房源因位置偏遠(yuǎn)、配套薄弱仍面臨流拍，需進(jìn)一步降價(jià)促銷，可能導(dǎo)致實(shí)際回收率低于預(yù)期。

安光勇則認(rèn)為，從更長(zhǎng)周期看，直供只是提高了單筆不良的處置效率，并不能單靠這一招化解由地產(chǎn)下行、地方債務(wù)壓力以及經(jīng)濟(jì)增速換擋所疊加出的全部風(fēng)險(xiǎn)。

是否會(huì)影響二手房?jī)r(jià)格？

隨著住房發(fā)展進(jìn)入存量時(shí)代，二手房對(duì)新房的替代作用正在不斷增強(qiáng)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國(guó)新房和二手房交易總量同比下降1.9％。不過，排除去年房地產(chǎn)市場(chǎng)罕見地出現(xiàn)“銀十”超“金九”的情況，目前市場(chǎng)的總需求基本穩(wěn)定。

此外，1-10月，全國(guó)二手房交易網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)4.7％，二手房在交易總量中的占比達(dá)45％。上海、深圳、重慶、南京、常州、東莞等十幾個(gè)城市的二手房交易網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)超過10％。從數(shù)據(jù)上可以看出，二手房正在逐漸成為市場(chǎng)交易的主力。

如今，銀行“化身”房產(chǎn)中介，是否會(huì)影響二手房?jī)r(jià)格？

實(shí)際上，銀行直供房整體規(guī)模有限，長(zhǎng)期難以改變市場(chǎng)趨勢(shì)。張思遠(yuǎn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，銀行直供房大多以低于市場(chǎng)價(jià)10%-30%銷售，短期內(nèi)可能拉低區(qū)域二手房報(bào)價(jià)預(yù)期，尤其在三四線城市。但是受市場(chǎng)規(guī)模制約，總體影響有限。

不過，袁帥告訴時(shí)代周報(bào)記者，從二手房?jī)r(jià)格來看，銀行直供房通常以相對(duì)較低的價(jià)格成交，這可能會(huì)對(duì)周邊二手房?jī)r(jià)格形成一定的下行壓力，購房者在有更多低價(jià)房源選擇的情況下，會(huì)壓低二手房的議價(jià)空間，促使二手房?jī)r(jià)格向更合理的區(qū)間調(diào)整。

在安光勇看來，銀行下場(chǎng)賣房，對(duì)二手房的影響更多是“加速出清”而不是“改變方向”。在庫存多、需求弱的城市和板塊，直供房往往以八折甚至更低成交，很容易形成一個(gè)新的價(jià)格錨，買家拿成交記錄去壓價(jià)，業(yè)主心理價(jià)位被動(dòng)下調(diào)，二手房議價(jià)空間收窄，這種局部壓力是真實(shí)存在的；但從全國(guó)盤子看，直供房占二手房總成交的比例并不算大，真正決定房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期走勢(shì)的，還是人口結(jié)構(gòu)、收入預(yù)期、產(chǎn)業(yè)和財(cái)政格局這些更底層的變量。

“對(duì)中介行業(yè)來說，短期沖擊是直接的，在本就成交不旺的年份，行業(yè)內(nèi)卷會(huì)更明顯；但另一方面，銀行并不擅長(zhǎng)做線下銷售和復(fù)雜盡調(diào)。安光勇稱。

袁帥稱，對(duì)于房產(chǎn)中介而言，銀行直接售房會(huì)分流一部分客戶資源，原本可能通過中介交易的房產(chǎn)現(xiàn)在由銀行直接完成，中介的業(yè)務(wù)量會(huì)受到?jīng)_擊，不過這也促使中介行業(yè)進(jìn)行變革，提升服務(wù)質(zhì)量，拓展更多元化的業(yè)務(wù)，以適應(yīng)新的市場(chǎng)格局。

有房產(chǎn)中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，銀行并不是專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，也不是所有人都適合買直售房。也有房產(chǎn)中介表示：“這個(gè)我在新聞看過，但是具體的還真沒了解過?！?/p>

資深企業(yè)管理專家、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師董鵬向時(shí)代周報(bào)記者表示，對(duì)于那些能夠提供更深層次價(jià)值，例如專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估、復(fù)雜的交易流程梳理、甚至法律咨詢等服務(wù)的房產(chǎn)中介而言，他們可能抓住這一機(jī)遇，通過與銀行建立合作，或?yàn)榭蛻籼峁└娴慕鉀Q方案，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的升級(jí)與拓展。