這輪周期，走到尾聲了。

這不，又一家百強房企，準備上岸！

昨晚，旭輝發布境內債務重組最新消息：

境內債券重組方案已經獲得相關債券持有人會議表決通過。

據 貓崽了 解，這次境內債券重組，7筆境內債涉及資金規模為100.6億元。

早在今年5月底，旭輝首次公布境內債券重組框架，到7月初優化方案。

優化后，提高了現金兌付比例至20%。

并且還提高以資抵債兌付 率至40%、提高定增股票上限至10.2億股，縮短留債展期時間至7至8年。

這份方案，應該是旭輝能拿出來的最大誠意。

與此同時，旭輝的境外債務重組方案也已經在今年的6月底獲法院批準。

預計削減境外債務約52.7億美元，即379億人民幣，占境外債務總額的66%。

畢竟早期的境外債，融資成本偏高。削債后，旭輝的償債壓力也有所減緩。

意味著，旭輝的境內、境外債務重組都在今年完成，終于是跨過這道坎。

圖源自旭輝官網

債務重組，讓房企卸掉債務的包袱，回歸經營發展。

旭輝創始人林中稱，完成境內外信用債重組是公司活下來的前提之一，這將極大改善公司的資本結構、修復資產負債表。

2022年 陷入流動性危機以來，旭輝便開啟了積極自救。

如今，境內外債務重組后，旭輝的資產負債表也將得到改善。

房地產行業在經歷四年調整周期后，開發商終于可以從債務困境中走出來，思考下一步發展的問題。

話又說回來，債務重組這兩年，旭輝的基本面還剩什么？

首 先看旭輝的債務情況，截至6月末，旭輝未償還有息負債合計842億。

和 年初相比，這半年，有息負債下降了24億。

看旭輝的債務結構，境外債務合計475.8億，占比達到56.5%，也就是超一半都是境外債；

整 體看，旭輝的信用債（境內+境外）占比超7成，境內銀貸占比29.2%。

信用債占 比高，從側面反映出，旭輝的 融資渠道是多樣的，且過去的信用評級和市場形象都不賴。

截至今年6月底，旭輝的現 金為101.61億， 但估計絕大部分都處于受限狀態 。

旭輝的業務，主要由三個部分構成：房地產開發、投資和物業管理。

首先是開發業務，今年樓市仍在筑底的過程。

不過 得益于旭輝早年布局的邏輯，一二線城市的銷售額占比高達87%。

地段決定房子價值，旭輝主要布局在北京、廣州等重點城市。

在熱點城市的房地產項目，更有利于旭輝穿越這輪房地產周期。

除了賣房，旭輝的投資物業和物業服務也貢獻了不少收入。

先看投資物業，上半年，旭輝的租賃收入為7.86億，主要來自上海及北京的商業地產項目。

而且，旭輝持有33個投資物業，其中27個都已經開始出租，形成現金流。

旭輝CFO楊欣曾提到，這部分持有物業估值高達460億，去年一年就貢獻了18億的收入。

而物業管理更是“現金牛奶”，上半年收入33.75億，占總收入的27%，接近三分之一。

也就是，物 業管理的收入，逐漸成為旭輝的重要分支。

最后來 看資產負債的表現，截至6月末，旭輝的總資產為2413.2億，總負債1969.14億。

凈資 產為444.06億，歸母凈資產64億，可見旭輝仍有資產墊，資產遠大于 負債。

此前 民營房企爆雷，資不抵債的民營房企挺多的， 比如恒大、奧園、佳兆業等。

最主要的原因是：地產調整周期，資產端的大幅縮水，降負債效果不明顯。

房地產的這輪調整，也讓開發商完成從瘋狂的規模擴張到理性發展的轉變。

只有活下去，才能有資本再談“站起來”。

對于 旭輝而已，境內外債務重組完成，也算輕舟已過萬重山了。

但旭輝面臨的挑戰和壓力，依舊不小。

今 年前8月，旭輝實現合同銷售金額約121.6億元，同比去年下滑49.6%。

賣房業績接近腰斬，一線的壓力更大。

對此，你怎么看？

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