財聯社9月16日訊（記者 李潔）國家外匯管理局近日發布《關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》，其中與房地產相關政策的調整，引發市場廣泛關注。

按最新辦法，監管部門對境外資金購買非自用住宅房產的相關限制進行優化調整，還將港澳居民購房結匯支付便利措施從粵港澳大灣區推廣至全國，進一步提升了跨境投融資便利化水平。

“近年來，國內房地產市場形勢已發生變化，房地產行業相關宏觀調控措施已優化調整。基于此，相關外匯管理措施有必要加以優化調整，以適應新形勢新要求，助力房地產市場穩健發展。”國家外匯管理局副局長、新聞發言人李斌表示。

匯生國際資本總裁黃立沖認為，該政策是“便利結匯支付”，而非放松購房準入，即政策不改變購房資格與自用屬性約束，屬于“提效”，而不是“放閘”。

放寬符合條件外資購房相關限制

本次《通知》明確，縮減資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單，取消不得用于購買非自用住宅性質房產的限制。

李斌在答記者問時表示，現行資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單中，包括不得用于購買非自用的住宅性質房產。該項政策是在房地產市場過熱背景下，各部門先后出臺一系列針對房地產企業和行業的調控政策。國家外匯管理局從防范“熱錢”投機炒作角度，配合出臺了“非房地產企業的資本金、外債等資金不得用于建設、購買非自用房地產”的措施，為房地產市場階段性平穩健康發展發揮了積極作用。

“此時出臺此類政策，有其必要性。”一家券商分析師告訴記者，在房地產過熱壓力有所緩解情況下，隨著人口結構以及需求發生變化，房地產內部需求動力面臨壓力，優化之前防止房地產過熱的相關措施，是多方面因素共同作用的結果。

易居研究院副院長嚴躍進指出，這一變化意味著符合條件的外資在境內進行購房的相關限制有所放寬，為外資進入中國房地產市場提供了更多便利。其認為，新政策對一線及熱點二線城市將產生較大影響，尤其利好商辦物業和高端住宅項目。

通知還明確，便利境外個人境內購房結匯支付。就此，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此舉是把在粵港澳大灣區試點實施的港澳居民購房結匯支付便利，推廣至全國。境外個人在滿足房地產主管部門和各地購房資格條件下，可以在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，后續再向銀行補交購房備案證明文件。

李斌表示，《通知》出臺前，境外個人境內購房辦理資金結匯支付，需提供房地產主管部門出具的購房備案證明文件，而房地產企業或二手房出讓方通常要求先收到首付款才辦理網簽。為解決業務實際辦理中的困難問題，在深入調研基礎上，國家外匯管理局針對港澳居民在粵港澳大灣區內地城市購房試點實施“先結后補”便利措施，即購房者在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，可先憑購房合同或協議先行辦理結匯支付，后續再補交備案證明文件。相關試點取得積極反響和效果。

據悉，早在2024年1月，人民銀行廣東分行、國家外匯管理局廣東分局發布《港澳居民購買粵港澳大灣區內地城市房產結算支付便利化業務指引》，在便利港澳居民在大灣區內地購房方面已取得顯著進展。

李宇嘉介紹，這些舉措包括，資金結算“一步到位”，港澳居民可將境外購房款直接匯入房地產開發企業內地資金監管賬戶，無需前往境內銀行辦理購房款資金的劃轉手續，也無需在境內銀行開立賬戶。同時便利化操作“先付后補”，港澳居民可先匯入定金和首付款等購房款，再補交網簽備案合同等材料。另外，不納入限額管理，港澳居民匯入購房款或償還按揭貸款的資金不納入港澳居民向內地同名銀行賬戶匯入匯款每人每天最高限額管理，非同名匯款按照跨境交易真實性審核管理。

“為滿足更多境外個人在境內工作、生活等合理購房需求，推動區域融合和人才流動，國家外匯管理局此次將粵港澳大灣區試點實施的結匯支付便利化政策推廣至全國?！崩畋蟊硎尽Ｐ枰獜娬{的是，其指出，境外個人境內購房結匯支付便利僅是在銀行辦理資金結匯支付時的審核程序優化，并未改變現行境外個人境內購房政策。享受政策便利的前提是境外個人符合房地產主管部門和各地購房資格條件。

內需仍是市場復蘇主力

“近年來貿易及市場形勢發生變化，經常項目、資本項目下的外匯流入開始放緩，需要改變外匯收入及結匯在境內投資、消費的審查。”李宇嘉認為，而房地產供求關系也發生轉變，國內購房需求疲弱，已不必擔憂境外熱錢涌入樓市。

國家統計局數據顯示，今年1-8月份，新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7%。

“隨著國際資本進入國內房地產市場，首先受關注的是一線城市，北京、上海、粵港澳大灣區等城市及區域，均可能受益?！鄙鲜鋈谭治鰩熛蛴浾弑硎?，鑒于香港房地產市場自年初以來出現較為明顯的復蘇，隨著買家對市場預期轉好，預計深圳等地或將承接部分外溢需求，與此同時，疊加深圳等城市自身政策的調整，可能出現較為明顯的反彈。

不過，其認為，核心城市基本面的提振最終還要靠國內供需調節，不能依托海外需求來判斷整體市場復蘇?！巴赓Y進入中國房地產市場只是錦上添花，更多的還是要依靠國內房地產基本面的企穩和修復。”

李宇嘉建議，應進一步完善境外資金在境內投資、消費的營商環境，給樓市帶來資金方面的源頭活水。同時，近年來中國積極擴大境外來華旅游創業的免簽國家范圍，境外人士來華旅游消費頻次增加，也可能會產生在境內購房等消費意愿，可考慮完善境外資金在境內結匯、購房、消費方面措施。

“外匯局此次政策調整，既體現了深化跨境投融資便利化的決心，也順應了房地產市場發展新形勢，將為房地產市場注入新的活力，促進金融服務實體經濟高質量發展?！眹儡S進稱。