內容提要：

2025年上半年，外資對日本房地產投資額創新高，同比增長45%，超過1萬億日元。日元疲軟、旅游業復蘇及通脹推動日本地價連續四年上漲，東京租金收益率達4.2%，入住率超過96%。外資看好日本房地產市場長期收益與通脹潛力。相比之下，上半年中國房地產投資同比下降11.2%，50城租金下跌1.37%，北京的租金收益率僅為東京的三分之一左右。

國家統計局的數據顯示，今年上半年中國房地產投資同比下降11.2%至4.67萬億元，按面積劃分的房地產銷售額同比下降3.5%。但一水之隔的日本，經濟的復蘇正在刺激更多對其房地產市場的投資，尤其是多戶住宅領域。不僅日本人看好日本房地產，外國人也在創紀錄地增加對日本房地產的投資。

8月31日的《南華早報》報道稱，日本這個世界第五大經濟體正在吸引更多來自國內外資本的房地產投資。東京市中心的住房需求仍然很大，它非常有彈性，因為多戶住宅的入住率高達96%。

一、與處于下行周期的中國房地產不同，日本房地產市場正處于復蘇初期。

日本房地產市場2024 年達到4360億美元，預計到2033年將增長到5570億美元。截至2025年1月1日，日本的平均地價上漲約 2.7%，連續第四年上漲，也是自1991年以來最強勁的漲幅。

在經歷了數十年的停滯之后，這種復蘇表明，日本大多數地區的房地產價值現在都高于疫情前的水平。2025年上半年，64%的受訪地塊價格已超過2020年的水平。

日元疲軟、旅游業繁榮以及全球對日本投資的增加導致房地產和土地價格飆升，即使在面臨經濟停滯和人口減少的農村地區也是如此。住宅用地升值較為溫和，2024 年約增長0.9%，而商業用地則在旅游業和零售業復蘇的背景下上漲了2.4%。

2025年上半年，東京都市圈住宅樓價指數較去年同期上漲8.14%，比日本的通脹高出3.95%。

在大阪，市場上的新公寓在2023年下降18.5%和2022年下降7.9% 后，2024年同比強勁增長15%，達到16,621套。

根據三菱日聯信托銀行的預測，預計2025年東京的房地產價格將上漲 5%-6%，較2024年8%的年漲幅略有放緩。

福岡等小城市的價格增長速度超過了東京，農村地區的增長率是多年來最高的。

2025年第一季度，日本租賃市場全國總租金收益率平均為4.2%，這大約是中國一線城市的接近3倍。東京23區內，2024年第四季度住宅租金同比增長6.4%，與中國50城上半年租金下降1.37%，形成鮮明對比。

此外，東京23區的入住率同期略有上升至96.6%，預計將保持高位。這些數字表明東京的租賃市場強勁，租金上漲，入住率高。

二、外資不僅看好日本股市，也積極投資日本的房地產市場。

日本房地產的強勁復蘇，吸引外資在投資日本股市的同時，也涌向日本的房地產市場。今年以來，海外投資者投資日本國內房地產的動向十分活躍。2025年1～6月，寫字樓等的收購額達到去年同期的兩倍，超過1萬億日元，創下歷史最高紀錄。7月以后，日產汽車出售總部大樓等大型項目也浮出水面。背后原因在于對物價上漲帶動租金上升的期待，以及日本房地產的收益性高于歐美。海外資金的流入也成為住宅等房地產價格高漲的原因之一。

根據日經新聞的報道，在2024年外資對日本房地產投資增長18%之后，今年上半年投資日本房地產市場的外資超過100億美元，同比增長了45%。這表明國際買家對日本房地產市場的持續興趣。

大型房地產服務公司世邦魏理仕統計了可以追溯的2005年以后的數據。在外資對日本房地產總購買額中，寫字樓占比超過4成。

其中引人注目的交易是美國投資公司黑石集團（Blackstone）2月以約4000億日元的價格收購的東京都千代田區的“東京花園露臺紀尾井町”。這是外資投資公司在日本國內實施的史上最大規模的房地產投資項目。在日本法人房地產部門負責人的橘田大輔表示：“即便從全球來看，日本也是被看好的市場”。

在商業設施方面，香港的基匯資本（Gaw Capital Partners）以約1500億日元的價格收購了東京都中央區“東急plaza銀座”。該公司的相關負責人表示：“今后仍將繼續致力于投資有望創造出長期價值、地段好的優質日本資產”。

三、日本處于經濟復蘇的通脹周期和房地產的高收益性吸引了持續增加的房地產投資。

外資看好日本房地產資產的主要原因之一是市場普遍預測當前的物價上漲趨勢將持續。從消費者物價指數（CPI）來看，與中國近兩年CPI長期處于0%附近不同，日本7月的剔除生鮮食品后的綜合指數較去年同期上漲3.1％，連續8個月處于3％以上水平。不少觀點認為，這將促使房地產租金面臨上漲壓力。

日本三幸房地產（Sanko Estate）的首席分析師今關豐和認為：“地段好、建成時間短的大型寫字樓將起到拉動作用，寫字樓的租金將繼續上漲”。

從全球范圍來看，日本房地產的高收益性也具有吸引力。

收益性可以通過投資回報率與長期利率（10年期國債收益率）之間的差距（Yield Gap，收益差）來進行對比。三井住友信托基礎研究所估算的數據顯示，2025年一季度，東京市中心的寫字樓收益差為1.9％。高于紐約（1.7％）、倫敦（1.2％）和北京（-0.3%）。

此外，為了提高資產效率，日本的上市企業紛紛開始出售所持房地產，這一動向也起到了推動作用。東京都千代田區的美資房地產基金公司“領盛投資管理公司（LaSalle Investment Management）”的亞太地區聯合代表奧村邦彥分析稱：“積極股東提出的房地產出售方案增加”。

下半年，這一趨勢可能仍會持續。圍繞日產正在考慮出售的橫濱市總部大樓，美國投資基金KKR是實力收購方。預計出售規模接近1000億日元。目前日產的業績陷入低迷，被認為將通過出售資產來籌措未來的投資資金等。

札幌控股（HD）已決定出售房地產業務。其中包括惠比壽花園廣場（東京都澀谷區）等位于東京市中心黃金地段的樓盤，備受市場關注。

世邦魏理仕的副董事能勢知彌指出：“很多海外投資者對通脹及租金上漲抱有期待。短期內高水平的投資可能會持續”。

只要海外投資者將大量資金投入日本，房地產價格短期內就有望保持堅挺態勢。二手住宅就是一個典型例子。東京KANTEI（東京都品川區）的數據顯示，7月二手住宅的平均掛牌售價為1.0477億日元（每70平方米），環比上漲1.4％，刷新歷史最高紀錄。