本文時(shí)代周報(bào) 作者：張釔璟

8月28日晚間，港資房企瑞安房地產(chǎn)（00272.HK，以下簡稱“瑞房”）召開2025年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)。瑞房主席羅康瑞、副主席羅寶瑜、財(cái)務(wù)總裁及投資總裁孫希灝、行政總裁王穎及瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政總裁張斌等管理層出席會(huì)議。

根據(jù)瑞房當(dāng)日發(fā)布的2025年中期業(yè)績報(bào)告，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)總收入20.74億元，同比增長0.05%；實(shí)現(xiàn)溢利8100萬元，同比減少56%；股東應(yīng)占溢利為5100萬元，同比減少29%。

據(jù)了解，今年上半年，瑞房的股東應(yīng)占溢利下滑，主要是公司投資物業(yè)及合聯(lián)營公司投資物業(yè)的公平減值增加影響。若剔除投資物業(yè)公平值減值的影響，瑞房的核心溢利2.63億元，同比增長144%。

在業(yè)績會(huì)上，瑞房主席羅康瑞表示，“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)整還沒有完結(jié)，市場仍然有很多不明朗的地方。上半年公司仍能夠維持有盈利，這是不容易的。”

展望后市，羅康瑞表示，樓市筑底并非一天兩天能完成的，需要一段時(shí)間恢復(fù)這個(gè)市場的信心，預(yù)計(jì)接下來一段時(shí)間，都將是在筑底的過程之中。

上海土儲(chǔ)回升，輕資產(chǎn)拿下兩百億項(xiàng)目

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，瑞房錄得已確認(rèn)物業(yè)銷售收入1.45億元，同比上升1%。

雖然結(jié)轉(zhuǎn)收入并不多，但在新房銷售方面，瑞房表現(xiàn)亮眼。期內(nèi)，該公司取得合約物業(yè)銷售額為34.73億元，較2024年同期上升457%，其中住宅物業(yè)銷售占95%。對此，瑞房指出，銷售額增長主要是由于上半年推出的新住宅項(xiàng)目數(shù)目增加，同時(shí)該公司計(jì)劃在下半年及以后推出更多項(xiàng)目。

對比同行來看，中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國百強(qiáng)企業(yè)銷售總額為18364.1億元，同比分別下降11.8%。

不過值得注意的是，近年來，瑞房在主陣地上海的住宅項(xiàng)目土地儲(chǔ)備正快速下降。

截至2024年底，瑞房旗下位于上海的發(fā)展中及日后發(fā)展住宅項(xiàng)目的建筑面積為11.70萬平方米，而2020年底該數(shù)字為66.60萬平方米，過去四年間減少54.90萬平方米。

隨著上海核心地塊價(jià)格的持續(xù)走高，輕資產(chǎn)策略成為了瑞房選擇。早在今年年初的業(yè)績會(huì)上，管理層就曾表示，公司將在市場調(diào)整真正完成前主要以輕資產(chǎn)的模式拓展業(yè)務(wù)，進(jìn)一步創(chuàng)新商業(yè)模式，拓展更多的外部資本和策略性伙伴。

據(jù)悉，今年上半年，瑞房開展了一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目——永新里。該項(xiàng)目位于上海新天地，資產(chǎn)估值超200億。今年6月，瑞房聯(lián)手天安獲得了其50%股權(quán)，其中瑞房僅持股15%。

據(jù)行政總裁王穎透露，永新里項(xiàng)目包含15.9萬平方米的高端住宅，以及5.8萬平方米的商業(yè)。目前項(xiàng)目的動(dòng)遷安置工作已經(jīng)完成，計(jì)劃將于2026年第一季度正式動(dòng)工，2030年整體竣工。

除了永新里項(xiàng)目，瑞房還于去年輕資產(chǎn)拓展了永年里和貝港城中村兩個(gè)項(xiàng)目。其中，公司與永業(yè)集團(tuán)合作開發(fā)的永年里項(xiàng)目，包含10.5萬平方米住宅及5.7萬平方米的商業(yè)業(yè)態(tài)；與上海奉賢區(qū)政府合作開發(fā)的貝港城中村項(xiàng)目，則包含32.6萬平方米的住宅及9.5萬平方米的商業(yè)配套設(shè)施。

王穎表示，永年里項(xiàng)目預(yù)計(jì)2031年整體竣工。未來永年里、永新里兩個(gè)項(xiàng)目將共同推動(dòng)翠湖天地系列產(chǎn)品在大新天地社區(qū)和上海核心城市的進(jìn)一步拓展；而貝港城中村也已經(jīng)于今年1月正式啟動(dòng)，并在4月獲得了首批住宅發(fā)展用地。

截至2025年6月30日瑞房參與的輕資產(chǎn)項(xiàng)目
瑞房2025年中期業(yè)績報(bào)告

截至2025年6月底，瑞房旗下位于上海的發(fā)展中及日后發(fā)展住宅項(xiàng)目的建筑面積達(dá)16.2萬平方米，較2024年底增加4.5萬平方米（計(jì)入了貝港城中村的首批住宅發(fā)展用地）。

對于下半年的拓展策略，羅康瑞稱，目前瑞房仍會(huì)繼續(xù)專注上海的發(fā)展，我們認(rèn)為在上海會(huì)提供很多投資的機(jī)會(huì)，但是因?yàn)榍熬坝泻芏嗖幻骼剩瘓F(tuán)還是會(huì)比較保守，以輕資產(chǎn)來經(jīng)營，并保持現(xiàn)金流穩(wěn)定。

上半年收租17.81億元，辦公物業(yè)面臨續(xù)租挑戰(zhàn)

作為瑞房的另一大核心業(yè)務(wù)，公司商業(yè)板塊過去半年則顯得有些辛苦。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，瑞房租金及相關(guān)收入（包括合營公司及聯(lián)營公司）增加1%至17.81億元，其中78%來自上海的物業(yè)組合。與去年同期高達(dá) 16% 的增速相比，其租金收入增速明顯放緩。

在眾多項(xiàng)目中，虹橋天地、重慶天地租金下滑較快，分別同比下滑25%、17%；至于出租率方面， 新天地時(shí)尚II、瑞虹企業(yè)天地、創(chuàng)智天地、南京國際金融中心出現(xiàn)下滑。

瑞房2025年中期業(yè)績報(bào)告

事實(shí)上，瑞房在商業(yè)板塊也付出了不少努力。據(jù)該公司披露，2025年上半年，瑞房旗下物業(yè)組合的銷售額、客流量較2024年同期相比均增長了10.5%。至于辦公樓部分，公司旗下相對成熟的上海辦公樓組合也保持了穩(wěn)定的出租率，平均出租率達(dá)90%。

而公司租金收入增速放緩的最大原因便是因?yàn)槔m(xù)約租金的下滑。對此，瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政總裁張斌表示，分業(yè)態(tài)來看，零售板塊整個(gè)續(xù)租情況較好，僅有一個(gè)小的個(gè)位數(shù)的下跌。其中，新天地、鴻壽坊、蟠龍?zhí)斓兀蟛糠掷m(xù)租的租金都是增加的，有少部分項(xiàng)目因?yàn)樵谡{(diào)整階段或外部競爭環(huán)境的原因，導(dǎo)致續(xù)租下跌。

“接下來我們預(yù)見零售板塊態(tài)勢應(yīng)該會(huì)越來越好，因?yàn)榈浇衲昴甑孜覀兊某鲎饴蔬€會(huì)進(jìn)一步推高。如果下半年銷售和客流的情況維持目前比較穩(wěn)健的情況，續(xù)租情況應(yīng)該還會(huì)在此基礎(chǔ)上有所好轉(zhuǎn)。”

在張斌看來，相比于零售，辦公樓對瑞房的挑戰(zhàn)要更大一點(diǎn)。

高力國際發(fā)布的研報(bào)顯示，2025年第二季度，上海寫字樓市場租金延續(xù)下行趨勢，平均租金環(huán)比下降2.8%至6.20元每平方米每天，上半年累計(jì)租金降幅達(dá)4.4%，市場承壓明顯；空置率方面，二季度環(huán)比小幅上漲0.4個(gè)百分點(diǎn)至21% 。

與此同時(shí)，上海寫字樓市場的供應(yīng)還在上升。今年上半年，累計(jì)新增供應(yīng)達(dá)28.5萬平方米，其中2025年第二季度新增供應(yīng)17.8萬平方米。據(jù)該機(jī)構(gòu)預(yù)測，2025年全年，上海寫字樓新增供應(yīng)量將達(dá)到88萬平方米，供應(yīng)壓力將在下半年明顯加劇。

對此，張斌表示，上海辦公市場估計(jì)在未來一兩年里面還是會(huì)面臨非常大的壓力。瑞房將會(huì)用比較靈活的租金策略去針對不同的項(xiàng)目、不同的客戶、不同的時(shí)間點(diǎn)，去實(shí)現(xiàn)出租率的提升。此外，由于5%大客戶的貢獻(xiàn)接近40%的出租面積，公司將在集團(tuán)層面會(huì)持續(xù)推進(jìn)跟大客戶深度的服務(wù)。“希望這些舉措可以令我們下半年能夠頂住市場的逆風(fēng)，持續(xù)前行。”

另據(jù)他透露，下半年，瑞房將迎來上海太平洋新天地、武漢創(chuàng)新公園兩個(gè)新項(xiàng)目的開業(yè)。其中，上海太平洋新天地項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了60%的租賃，計(jì)劃在今年9月份試營業(yè)，今年12月份開幕；武漢創(chuàng)新公園則實(shí)現(xiàn)了超過70%的出租率，計(jì)劃在今年9月底開業(yè)。兩個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)亦將為公司增加新的租金收入來源。