邁點

近期的住房租賃市場，兩個話題熱度居高不下：一是9月15日即將正式施行的《住房租賃條例》;二是多個重點城市持續走低的房租水平。

前者作為我國首部專門規范住房租賃活動的行政法規，旨在解決虛假房源、押金亂扣等租房亂象;

后者則是租房市場市場供需變化最直觀的晴雨表。

而在這兩大變局的交匯處，一個核心群體房東，正承受著前所未有的壓力。

經歷了房租的持續下行，很多個人房東已經扛不住，開始降低房價;更有不少二房東遭遇生存危機，被迫轉行。隨著《住房租賃條例》的施行，監管力度進一步加強。可以預見，還將有更多房東消失.....

房租持續下降，越來越多房東扛不住了

人都去哪了?這個問題像一塊石頭，壓在房東樂樂的心頭已經大半年。往年的畢業季，洶涌的租房需求讓她幾乎無需為出租發愁，再難租的房子，只要肯降價總能等到租客。然而今年，情況截然不同。房源稍有些瑕疵，便可能遭遇長時間空置，更別提漲價的奢望了。

這種感受并非個例。邁點研究院最新發布的《2025年7月住房租賃產業發展報告》顯示，2025年7月，全國20個重點監測城市的普通公寓供應量環比顯著增長了18.07%，達到5776套，但同比仍下降16%。其中，北京和上海供應量雙雙突破1400套，遙遙領先于其他城市;而北京、杭州、蘇州在漲幅上表現突出，均超過25%。

與供應增長形成鮮明對比的是租金的下行壓力：20城普通公寓平均租金為48.75元/月/平方米，環比下滑2.4%，同比下滑幅度更是達到6.56%。分城市能級看，一線城市平均租金90.82元/月/平方米，環比下滑4.95%，領跌市場;新一線和二線城市租金也分別環比下滑0.83%和0.78%。

圖源：邁點研究院

個人房源的波動則更為劇烈。 7月，55個城市的個人房源新增供應量高達61.80萬間，同比上漲12.19%，環比上漲7.03%，創下了近三年來的新高。然而，租金表現卻持續低迷，自去年9月起，個人房源租金已連續11個月下跌，且最新的數據顯示跌幅有進一步擴大的趨勢。

房租為何跌跌不休?背后是多重因素的疊加作用： 首先，部分城市人口增長放緩甚至出現外流，直接削減了租房需求的基本盤;其次，近年來各地大力推進保障性租賃住房建設，大量新增合規房源集中入市，有效分流了市場需求;再者，經濟環境的變化也讓部分租客的消費能力受到影響，對租金價格更為敏感，傾向于尋找更具性價比的選擇。

更值得注意的是，當市場化運作的長租公寓企業也開始主動降價，憑借其更規范的管理和更完善的服務，對依賴價格這一主要優勢的個人房東和二房東形成了更嚴峻的競爭擠壓。

合規門檻抬高，個人房東、二房東面臨生存挑戰

與此同時，《住房租賃條例》的落地， 對房屋品質和安全的要求，意味著大量老舊房源或存在隔斷、消防隱患的N+1房型房東面臨改造或淘汰壓力。

在這波強監管浪潮中，二房東群體首當其沖。

過去，很多人將二房東稱為天才二房東，因為他們在改造上很有一套。比如，將廁所改成一居室、將陽臺改成單間獨衛、將樓梯間改成房間......現在，這些奇葩房型都是不允許的。

新規第十五條明確禁止將廚房、衛生間、陽臺、貯藏室、過道等非居住空間單獨出租用于居住，并要求出租住房必須符合建筑、消防、治安、衛生等標準，具備基本生活條件，同時人均租住面積不得低于本市人民政府規定的最低標準。這些規定直接宣告了N+1甚至N+N隔斷模式的非法性，徹底動搖了二房東通過增加房間數提升單房收益的傳統盈利根基。

同時，新規顯著提高了行業的經營門檻。 嚴格明碼標價、禁止虛假宣傳(第十六條)，對中介機構代收代付租金的嚴格限制(第二十六條)，以及要求符合特定規模的住房租賃企業必須納入監管(第三十四條)等條款，都意味著二房東需要建立更規范的財務流程、更透明的信息發布機制和更強的日常運營管理能力。簡單來講，個人房東、二手房東，都需要像專業租賃企業一樣運作。

對于那些依賴租金差價、房屋狀況不佳的小型個人房東，尤其是持有多套老舊或違規改造房源的二房東而言，其生存空間正被急劇壓縮。退出市場，正成為他們不得不考慮的現實出路。

寫在最后

在租金下行與監管趨嚴的雙重壓力下，市場格局正在發生深刻變化。具備標準化管理能力、規模效應和合規房源獲取能力的品牌長租公寓運營商以及國有租賃平臺的競爭優勢正日益凸顯。他們在精細化管理、成本控制、保障租期穩定和提供規范化服務方面表現更為成熟。

對于個人房東或二房東而言，專業化已成為未來生存發展的關鍵詞。 要么主動求變，提升自身的房源管理、客戶服務和合規運營能力，向專業小業主或小型機構轉型;要么審時度勢，將房源委托給信譽良好、具備規模化、規范化優勢的專業租賃機構進行管理，以應對日益復雜的市場挑戰。