城市更新成為城市工作的重要抓手，有望帶來2萬億元以上級別的投資，對相關細分產業(yè)鏈構成中長期利好。

周匯/文

繼2015年12月20日之后，中央城市工作會議再一次重磅召開。

據(jù)新華社報道，中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行。中共中央總書記習近平在重要講話中總結新時代以來中國城市發(fā)展成就，分析城市工作面臨的形勢，明確做好城市工作的總體要求、重要原則、重點任務。

會議對中國城鎮(zhèn)化從快速增長期向穩(wěn)定發(fā)展期進行了明確的判斷。會議強調，城市化發(fā)展的中心正在從“大規(guī)模增量擴張”的階段轉向“存量提質增效為主”的階段。城市化發(fā)展理念正在發(fā)生根本性轉變，強調從“規(guī)模優(yōu)先”向“質量優(yōu)先”轉變，從“外延擴張”向“內涵增長”轉變。在房地產方面，會議提出“加快構建房地產發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造?！?/p>

會議部署城市工作7個方面的重點任務:一是著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系；二是著力建設富有活力的創(chuàng)新城市；三是著力建設舒適便利的宜居城市；四是著力建設綠色低碳的美麗城市；五是著力建設安全可靠的韌性城市；六是著力建設崇德向善的文明城市；七是著力建設便捷高效的智慧城市。

中國銀河證券表示，2025年中央城市工作會議明確城市發(fā)展從增量擴張轉向存量提質，強化內涵式發(fā)展與城市更新主線，將系統(tǒng)性推動涉及市政基建、綠色環(huán)保、智慧城市、城市更新等方向的投資預期上升，對A股中相關細分產業(yè)鏈構成中長期利好。城市更新、城中村和危舊房改造、城市基礎設施生命線安全工程建設均為綜合性活動，涉及建筑、建材、房地產、交通運輸、環(huán)保等多個行業(yè)。

東北證券認為，城市更新有望拉動一個點以上的GDP增長，助力地產行業(yè)企穩(wěn)。自2019年以來，中國城市更新行動持續(xù)推進，取得了顯著成效。隨著存量住房時代的到來，城市更新的需求將會越來越多。若后續(xù)能夠出臺更多專項債或政策性金融工具，那么城市更新便有望拉動更多的投資。假設總投資額以2022年為基準，城市更新有望帶來2萬-3萬億元的投資，相當于2024年GDP的1.5%-2.2%，保守估計也會在1個點以上。

城市發(fā)展三個階段

復盤過去歷次中央城市工作會議，天風證券認為中國城市發(fā)展道路經歷了三個階段關鍵轉型：從1960年代控制人口規(guī)模化解“過度城市化”，到1978年制度破冰開啟全球最大規(guī)模城鎮(zhèn)化進程，最終邁向2015年以“質量變革”為核心的新階段。

1960年至1963年：“過度城市化”現(xiàn)象出現(xiàn)，政策提出控制城市人口。1953年的大規(guī)模工業(yè)化建設使大批農民流入城市，1957年至1960年間，全國城鎮(zhèn)人口從9950萬增長至13070萬，城市化率由15.39%增長至19.75%，一定程度上出現(xiàn)了“過度城市化”現(xiàn)象。

為減輕城市供給負擔，中共中央、國務院于1960-1963年間召開兩次重要會議（1962年北戴河中央工作會議與1963年第二次城市工作會議）。通過控制城市人口、調整市鎮(zhèn)建制等舉措，1961-1963年，全國城鎮(zhèn)人口減少了2600萬，城市數(shù)量從208座降至174座，城市化率也由19.29%回落至16.84%。

1978年：城市建設歷史性轉折，中國城市化水平迎來快速增長。1978年，國務院在北京召開第三次全國城市工作會議，會議制定了《關于加強城市建設工作的意見》，強調城市在國民經濟發(fā)展中的重要地位和作用，要求城市適應國民經濟發(fā)展的需要，提出了城市整頓工作的一系列方針、政策，使城市建設與經濟社會發(fā)展、經濟體制改革深度協(xié)同。

此次會議實質構建了改革開放初期城市發(fā)展的政策框架，其制度紅利直接催化了中國城市化進程的歷史性躍升——1978-2014年，城市化率由17.92%飆升至55.75%，城鎮(zhèn)人口規(guī)模擴張4.3倍（從1.72億增至7.49億），城市數(shù)量增長240%（從193座增至657座），中國城市化發(fā)展進入前所未有的快速增長期。

2015年：中國城市化進程進入以“質量變革”為核心的新發(fā)展階段。時隔37年，中央層面再度召開全國城市工作會議，會議召開于中國城鎮(zhèn)化率突破55.75%（2014年）、城鎮(zhèn)人口達7.5億的歷史節(jié)點，既是對改革開放以來全球最大規(guī)模城鎮(zhèn)化成就的總結，更是針對“城市病”集中爆發(fā)期（霧霾污染、交通擁堵等）的應對。會議首次將城市工作提升至中央頂層設計高度，明確提出以“創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享”新發(fā)展理念為統(tǒng)領，構建包含“提升規(guī)劃水平、提升建設水平、提升管理水平、推進改革創(chuàng)新”的新型城市治理框架。

其核心突破在于確立了“以人為本、依法治市”的基本原則，將解決城市病與提升環(huán)境質量、生活品質、城市競爭力深度綁定，最終目標指向建設“和諧宜居、富有活力、各具特色”的現(xiàn)代化城市群。這標志著中國城市化道路從規(guī)模驅動向質量驅動的歷史性轉型，為全球超大型經濟體的城市治理提供了“中國方案”。

天風證券認為，隨著城鎮(zhèn)化率已達到相對高位，中國城鎮(zhèn)化增長斜率放緩，城市發(fā)展趨勢重心從擴容到提質，從過去的城市建設現(xiàn)代化為核心轉向以人民群眾的價值判斷和滿意程度為核心。

城鎮(zhèn)化率增長已開始放緩，城市發(fā)展將由擴容為主轉換為提質為主。2015-2024年，中國城鎮(zhèn)化率持續(xù)提升，進一步增長到67%，但增速持續(xù)放緩，由2015年的1.58%降至2024年的0.84%，增長斜率放緩。

根據(jù)《推進新型城鎮(zhèn)化：階段定位、面臨挑戰(zhàn)與實現(xiàn)路徑》報告，中國城鎮(zhèn)化進程已經由“加速期”的前半程轉向“加速期”的后半程，逐漸向城鎮(zhèn)化“成熟期”過渡。在城鎮(zhèn)化加速期的后半程，隨著經濟發(fā)展、技術進步、人均收入水平提升以及人口代際轉型，人民群眾對城市品質提出了更高、更加多元化的需求。與以往主要注重面積擴張、大規(guī)劃建設的高速增長階段不同，城鎮(zhèn)化進入新階段之后，轉變城市發(fā)展方式、推動城市品質提升和高質量發(fā)展成為更加緊迫的任務。

中國城市建設將繼續(xù)以“人民城市”為核心，強調“人民城市人民建、人民城市為人民”。2019年，習近平總書記在上?？疾鞎r提出了“人民城市人民建、人民城市為人民”理念。2022年，黨的二十大報告指出，要“加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市?！?024年，黨的二十屆三中全會明確提出：“堅持人民城市人民建、人民城市為人民。健全城市規(guī)劃體系，引導大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展、集約緊湊布局?！?/p>

人民城市理念內涵豐富，為新時代城市建設提供了根本遵循。其核心要義在于堅持“人民至上”，建設主體是廣大人民群眾，建設標準以人民群眾的價值判斷和滿意程度為準，建設目標是滿足人民對美好生活的向往。

發(fā)展理念發(fā)生轉變

新一屆中央城市工作會議召開，明確當前做好城市工作的總體要求和重點任務，進一步強調踐行人民城市理念。

2025年7月14日至15日，中央城市工作會議在北京舉行，這是繼2015年12月20日召開的中央城市工作會議后又一次全國性城市工作會議。會議總結了新時代以來中國城市發(fā)展的成就，分析城市工作面臨的形勢，明確了做好城市工作會議的總體要求、重要原則、重要任務。

會議提出當前和今后一個時期城市工作的總體要求是：堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的二十大和二十屆二中、三中全會精神，全面貫徹習近平總書記關于城市工作的重要論述，堅持和加強黨的全面領導，認真踐行人民城市理念，堅持穩(wěn)中求進工作總基調，堅持因地制宜、分類指導，以建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標，以推動城市高質量發(fā)展為主題，以堅持城市內涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優(yōu)化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

會議對中國城鎮(zhèn)化從快速增長期向穩(wěn)定發(fā)展期進行了明確的判斷。表明了城市化發(fā)展的中心正在從“大規(guī)模增量擴張”階段轉向“存量提質增效為主”的階段。城市化發(fā)展理念正在發(fā)生根本性轉變，強調從“規(guī)模優(yōu)先”向“質量優(yōu)先”轉變，從“外延擴張”向“內涵增長”轉變。中國銀河證券認為，這種轉變并非簡單的政策修正，而是基于對中國經濟發(fā)展階段、人口結構變化和資源環(huán)境約束的深刻認識。

會議部署了城市工作7個方面的重點任務，包括著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系、著力建設富有活力的創(chuàng)新城市、著力建設舒適便利的宜居城市、著力建設綠色低碳的美麗城市、著力建設安全可靠的韌性城市、著力建設崇德向善的文明城市和著力建設便捷高效的智慧城市。

城市更新的新內涵

城市更新是城市發(fā)展到一定階段，通過系統(tǒng)行動實現(xiàn)空間再造與功能升級，從增量擴張轉向存量提升階段的有機再開發(fā)過程。城市更新的核心在于城市功能的重塑、生活品質的躍升和歷史文化的傳承，需要堅持保護優(yōu)先、因地制宜、漸進更新原則，構建政府引導、市場運作、公眾參與的多元共治機制，最終打造出宜居、韌性、智慧的人民城市。

隨著中國城市化進程持續(xù)推進，中國針對城鄉(xiāng)中不符合現(xiàn)代化發(fā)展要求的建筑開展了重建與更新工作，并相繼提出了“舊城改造”“棚戶區(qū)改造”“城市更新”等概念。那么“城市更新”與前兩者有何區(qū)別呢？

“舊城改造”是指對城市建成區(qū)中功能衰退、環(huán)境老化的區(qū)域進行必要調整和改變，從而達到城市發(fā)展要求和滿足城市居民生活需要的綜合性工程，包括再開發(fā)、整治、保護三方面內容。

再開發(fā)：針對布局混亂、功能完全喪失的片區(qū)，通過整體拆除和新建實現(xiàn)土地合理利用和功能重置，徹底改變原有地區(qū)景觀的大規(guī)模城市改造建設。

整治：指在城市功能部分喪失，城市環(huán)境質量正在惡化的地區(qū)，拆除不良建筑物和構筑物，對尚可使用或具有保留價值的城市建筑物和構筑物進行保護性修繕、改造，新建各種必要的城市設施，部分改變原有地區(qū)景觀的中等規(guī)模城市改造建設。

保護：指在現(xiàn)狀良好，具有保留價值的建筑物、構筑物、街區(qū)進行保護性維護修繕，基本不做改變的小規(guī)模改造建設。

“棚戶區(qū)改造”是國家針對建筑密度大、結構簡陋、安全隱患突出的集中連片危舊住房區(qū)域，實施的重大民生工程和發(fā)展工程。其核心是通過拆除重建或綜合整治，顯著改善以低收入群體為主的居民住房條件，圓群眾“住房夢”。同時，作為穩(wěn)增長、調結構的重要舉措，“棚戶區(qū)改造”還能夠拉動投資、消費需求，帶動相關產業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，破解城市二元結構，提高城鎮(zhèn)化質量，為企業(yè)發(fā)展提供機遇，為擴大就業(yè)增添崗位。

城市更新是“舊城改造”與“棚戶區(qū)改造”的升級與拓展，其內涵從單一物質改造轉向經濟、社會、生態(tài)多維重構，更能反映出城市土地整治目標的多元化與綜合性。

城市更新，是指在特定城市建成區(qū)（涵蓋舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內，依據(jù)城市規(guī)劃和法定程序，開展綜合整治、功能調整或拆除重建的活動。城市更新主要步驟則包括申報與立項、規(guī)劃編制與審批、實施階段和利益分配階段。通常，具備以下情形之一的區(qū)域會啟動城市更新：城市基礎設施或公共服務設施亟須完善；環(huán)境惡劣或存在重大安全隱患；現(xiàn)有土地用途、建筑功能或資源能源利用明顯滯后于社會經濟發(fā)展要求，阻礙城市規(guī)劃實施；依法或經市政府批準需進行更新的其他情形。

因此，天風證券認為城市更新的本質，是從以人為本的城鎮(zhèn)化質量提升和城市文化合理利用出發(fā)，對城區(qū)的公共設施、既有建筑、存量建設用地等要素，遵循提升城市發(fā)展質量、改善市民居住條件與保護城市文化協(xié)調發(fā)展的原則，進行科學、合理且有效的穩(wěn)定更新。

城市更新政策演變

中國城市更新政策歷經“棚改破局→舊城綜合整治→國家戰(zhàn)略多維拓展”的深化升級，政策目標從解決基礎民生向構建“宜居、韌性、智慧城市”演變，驅動模式從物理空間改造轉向可持續(xù)、多層次的可持續(xù)的城市更新機制建設。

2013年，棚戶區(qū)改造破冰啟動：政策聚焦棚戶區(qū)改造破局，明確優(yōu)先推進資源枯竭型城市及工礦棚戶區(qū)更新。2013年7月，國務院發(fā)布《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中提出，加快推進各類棚戶區(qū)改造，重點推進資源枯竭型城市及獨立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造；同年12月，住建部發(fā)布《全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議公報》提出，重點推進各類棚戶區(qū)改造；轉變城鄉(xiāng)規(guī)劃理念，切實提高城鄉(xiāng)規(guī)劃編制的科學性；鼓勵社會資本參與城市基礎設施建設。

2014-2019年，舊城改造內涵深化：以舊城改造為核心抓手，系統(tǒng)推進居住環(huán)境與基礎設施綜合整治。2014年，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出健全舊城改造機制，優(yōu)化提升舊城功能，有序推進舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境?！?015年中央城市工作會議》提出有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治；2016年，《關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》提出全面提升城市功能，加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造；《2019年政府工作報告》提出城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務設施。

2020年至今，國家戰(zhàn)略引領下的多維拓展：城市更新上升為國家戰(zhàn)略，行動框架覆蓋“三區(qū)一村”改造、生態(tài)修復、智慧韌性城市建設等多維度。2020年，《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出實施城市更新行動，推進城市生態(tài)修復、功能完善工程；《2021年政府工作報告》提出實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質量；2022年，《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出有序推進城市更新改造，重點在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造為主要內容的城市更新改造；2023年，《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》提出提出統(tǒng)籌推動既有建筑更新改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設等城市更新工作，強化精細化城市設計引導，加強存量資源統(tǒng)籌利用，同年《中央經濟工作會議公報》提出加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市。

《2024年政府工作報告》提出穩(wěn)步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強無障礙環(huán)境、適老化設施建設，打造宜居、智慧、韌性城市。新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為本，提高精細化管理和服務水平，讓人民群眾享有更高品質的生活；同年《關于開展城市更新示范工作的通知》提出結合開展城市地下管網(wǎng)更新改造、污水管網(wǎng)“廠網(wǎng)一體”建設改造、市政基礎設施補短板、老舊片區(qū)更新改造等重點工作，不斷推進城市更新工作。

2025年，《關于開展2025年度中央財政支持實施城市更新行動的通知》提出繼續(xù)支持部分城市實施城市更新行動，探索建立可持續(xù)的城市更新機制，推動補齊城市基礎設施的短板弱項，加強消費型基礎設施建設；同年《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》（下稱“《意見》”）提出加強既有建筑改造利用，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，開展完整社區(qū)建設，推進老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，建立健全多層級、全覆蓋的公共服務網(wǎng)絡，加強城市基礎設施建設改造，修復城市生態(tài)系統(tǒng)，保護傳承城市歷史文化。

城市更新重點任務

天風證券認為，《意見》明確了當前的城市更新重點任務，即社區(qū)層面推進老舊小區(qū)更新，城市層面推動基礎設施建設進一步補短板、強弱項、增效能，社會層面強調保護傳承歷史文化遺產和推動城市生產生活和社會治理的數(shù)字化、綠色化、智能化。

中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)的《意見》，要求堅持穩(wěn)中求進工作總基調，轉變城市開發(fā)建設方式，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，大力實施城市更新，促進城市結構優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質提升，打造宜居、韌性、智慧城市。

主要目標是：到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，城市更新體制機制不斷完善，城市開發(fā)建設方式轉型初見成效，安全發(fā)展基礎更加牢固，服務效能不斷提高，人居環(huán)境明顯改善，經濟業(yè)態(tài)更加豐富，文化遺產有效保護，風貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質生活的空間。

該《意見》提出八項主要任務，包括：加強既有建筑改造利用，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，開展完整社區(qū)建設，推進老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，完善城市功能，加強城市基礎設施建設改造，修復城市生態(tài)系統(tǒng)，保護傳承城市歷史文化。該意見提出加強支撐保障，包括：建立健全城市更新實施機制，完善用地政策，建立房屋使用全生命周期安全管理制度，健全多元化投融資方式，建立政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式，健全法規(guī)標準。最后該意見提出強化組織實施：在黨中央集中統(tǒng)一領導下，各地區(qū)各有關部門要結合實際抓好本意見貫徹落實。省級黨委和政府要確定本地區(qū)城市更新行動的目標任務，做好上下銜接。城市黨委和政府要切實履行責任，構建市級統(tǒng)籌、部門聯(lián)動、分級落實的工作格局，加強政策統(tǒng)籌，強化資金等保障，穩(wěn)妥有序實施城市更新行動，力戒形式主義，杜絕搞“花架子”。

社區(qū)層面，城市更新的重點任務是推進老舊小區(qū)更新，老舊小區(qū)更新帶動多產業(yè)協(xié)同發(fā)展。許多老舊住宅的居住條件與“好房子”要求存在一定差距，《意見》提出加強既有建筑改造利用和推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造的任務要求。更新內容主要涉及三個方面。

一是對于住房結構存在嚴重安全隱患、不具備加固維修條件的房屋翻新或重建，對于缺乏必要居住設施的住房，要進行住宅成套化改造，改善居民的居住條件。二是對存在房屋破損、管線老化，但沒有結構危險的房屋進行修繕，重點解決老舊住宅下水道堵塞、水管老化破損及跑冒滴漏、燃氣管道老化、暖氣管道老化破損、電路老化等基礎設施問題。三是對居民老齡化程度較高的住宅樓，積極推進適老化改造，根據(jù)居民意愿加裝電梯，修建無障礙通道、引進老年人生活照料、康復護理和老年食堂等，滿足老人生活需求。

城市層面，城市更新的重點任務是城市基礎設施建設進一步補短板、強弱項、增效能。“十四五”時期以來，在提升安全韌性方面，中國已累計建設改造各類市政管網(wǎng)50萬公里，消除城市易澇積水點4800多個，同時有超過一半的地級及以上城市開展城市基礎設施生命線安全工程建設，配套加裝物聯(lián)智能感知設備，保障城市基礎設施安全運行；在改善人居環(huán)境方面，建成城市道路56.4萬公里，軌道交通里程1.1萬公里，地級及以上城市建成區(qū)的黑臭水體基本消除，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和綠色低碳發(fā)展，海綿城市建設取得明顯成效。

不過，城市基礎設施建設仍須進一步補短板、強弱項、增效能?！兑庖姟访鞔_，加強城市基礎設施建設改造要全面排查城市基礎設施風險隱患。推進地下空間統(tǒng)籌開發(fā)和綜合利用。加快城市燃氣、供水、排水、污水、供熱等地下管線管網(wǎng)和地下綜合管廊建設改造，完善建設運維長效管理制度。推動城市供水設施改造提標，加強城市生活污水收集、處理和再生利用及污泥處理處置設施建設改造，加快建立污水處理廠網(wǎng)一體建設運維機制。

加快建設城市綜合道路交通體系，推進海綿城市建設，推動生活垃圾分類提質增效。加強公共消防設施建設，適度超前建設防災工程。完善城市交通基礎設施，發(fā)展快速干線交通、生活性集散交通和綠色慢行交通，加快建設停車設施。

社會層面，城市更新的重點任務是強調保護傳承歷史文化遺產和推動城市生產生活和社會治理的數(shù)字化、綠色化、智能化。城市更新要處理好保護與發(fā)展的關系，在保護傳承中煥新。一個城市的歷史遺跡、文化古跡、人文底蘊，是城市生命體的重要部分。城市更新不是“建新”，不是大拆大建，要堅持保護第一、應保盡保、以用促保，在城市更新全過程、各環(huán)節(jié)加強城市文化遺產保護。

同時，城市更新需要打造宜居空間，推動城市生產生活和社會治理的數(shù)字化、綠色化、智能化。韌性城市強調城市在面對自然和社會外在沖擊時保持抗壓、存續(xù)、適應和保障城市生命線的能力，要高標準高質量推進市政基礎設施建設，強化物聯(lián)網(wǎng)感知設備的部署與聯(lián)網(wǎng)監(jiān)測，增強城市風險防控和治理能力。智慧城市是物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等新一代信息技術支撐下的城市新形態(tài)，要積極推進“技術賦能空間”，構建城市“感知神經”，不斷推動城市生產生活和社會治理的數(shù)字化、綠色化、智能化。

概言之，要著力通過城市更新，讓城市散發(fā)人文魅力的同時，日益美麗宜居、安全韌性、綠色智能，成為人們高品質生活的空間。

城市更新規(guī)?？臻g

東吳證券表示，從相關部門公布的數(shù)據(jù)看，2024年全國實施城市更新項目數(shù)量與往年基本持平，但完成投資規(guī)模有所下降?？紤]到實施難度相對較小、收益易于平衡的項目過去4年大概率已基本落地，未來城市更新或將不得不面對更多權屬復雜、改造成本偏高、收益平衡較難但居民需求迫切的項目需求。

具體來看，2021年，全國共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元；2022年，全國共實施6.5萬個城市更新項目，總投資達5.8萬億元；2023年，截至當年11月末，全國共實施各類城市更新項目約6.6萬個；2024年，全國共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元。

“十五五”期間，城市更新預計至少能夠完成4.48萬億元總投資，折合每年近9000億元。城市更新是危房改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、老舊街區(qū)/老舊廠區(qū)/城中村等更新改造、城市基礎設施建設改造的“集合體”，“十五五”期間，城市更新的潛在需求預計將主要來自城中村改造、老舊小區(qū)改造與城市基礎設施建設改造。

其中，老舊小區(qū)改造與城市基礎設施建設改造方面，2024年，國家發(fā)展改革委披露“2023-2024年安排中央預算內投資、增發(fā)國債和超長期特別國債資金超過4700億元，重點支持地下管網(wǎng)改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城市更新項目。今后幾年，城市更新仍是政府投資的支持重點?！比绻磥肀３诌@樣的投資強度，那么在“十五五”期間,即使不考慮財政資金的撬動作用，老舊小區(qū)改造與城市基礎設施建設改造預計至少也可貢獻2.35萬億元新增投資。

城中村改造方面，考慮到許多城中村的房屋類型為自建房而非商品住宅，因此或可參考城市自建房的面積作為“十五五”期間城中村改造的潛在規(guī)模。參考《中國人口普查年鑒》，截至2020年，在全國城市、鎮(zhèn)范圍內，住房來自于自建的家庭戶戶數(shù)合計為639.04萬戶，按照家庭戶平均住房建筑面積估算，上述自建房總建筑面積約為6.66億平方米。

剔除2024年已開展城中村改造惠及居民136.7萬戶、2025年開展城中村改造可能惠及100萬戶（假設均為自建房）后，如果“十五五”期間，對剩余自建房采用“半拆半整”的模式予以全部改造，其中半數(shù)拆除重建部分假設新小區(qū)樓面價為7000元、建安費用為3000元/平方米，半數(shù)整治提升部分假設單位改造成本為170元/平方米，那么城中村改造預計將在“十五五”期間貢獻2.13萬億元新增投資。

為順利推進城市更新工作，中央通過城市更新財政補貼資金進行定向補助?！笆奈濉币詠?，中央共安排中央補助資金約1594億元支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，2023年來，安排中央補助資金153億元支持推進城中村改造，“十四五”期間，安排中央補助資金約600億元，支持60個城市系統(tǒng)化全域推進海綿城市建設，帶動總投資1600億元。2024年，安排中央預算內投資、超長期特別國債、增發(fā)國債等資金超過4250億元，支持地方開展城鎮(zhèn)燃氣管道更新改造、城市排水防澇提升工程等項目。

天風證券表示，中央城市更新財政補助資金旨在形成精準引導機制和杠桿放大效應。其精準引導機制主要通過實施區(qū)域差異化補助、進行分領域定向投放以及采取競爭性分配方式來實現(xiàn)，以此明確引導城市更新的發(fā)展方向，并以點帶面產生示范效應。同時，補助資金致力于實現(xiàn)顯著的杠桿放大效應：中央資金投入的項目通常要求地方財政配套，并吸引社會資本參與。中央資金通過發(fā)揮“信用增級”“收益共享”和“制度創(chuàng)新”的作用，有效撬動多方資金投入，從而顯著放大財政資金的帶動效應，推動更大規(guī)模的城市更新項目實施。

城市更新投資圖譜

天風證券表示，《意見》強調,“促進城市結構優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質提升，打造宜居、韌性、智慧城市?！睆膰H經驗和城市發(fā)展規(guī)律來看，中國城市發(fā)展已經進入以存量提升為主的新階段，城市更新成為轉變城市發(fā)展方式、提升人民居住品質的必然選擇。2025年中央城市工作會議召開，強調以建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標，以推動城市高質量發(fā)展為主題，以堅持城市內涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手。建議關注室內設計、建筑建材、地下管網(wǎng)、電梯、城市規(guī)劃、智慧城市等相關領域。

中國銀河證券表示，從資本市場視角看，2025年中央城市工作會議明確城市發(fā)展從“增量擴張”轉向“存量提質”，強化內涵式發(fā)展與城市更新主線，將系統(tǒng)性推動涉及市政基建、綠色環(huán)保、智慧城市、城市更新等方向的投資預期上升，對A股市場相關細分產業(yè)鏈構成中長期利好。

城市更新、綠色建材、智能交通、地產管網(wǎng)改造、老舊小區(qū)改造、公共服務平臺等板塊，將獲得政策紅利的持續(xù)加持，其中，城市更新、城中村和危舊房改造、城市基礎設施生命線安全工程建設均為綜合性服務，涉及建筑、建材、房地產、交通運輸、環(huán)保等多個行業(yè)。同時，強化“以人為本”與公共服務導向，也將推動醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等“新基建”邏輯重新活躍，提升相關板塊的配置價值。在政策“托底”與結構優(yōu)化導向下，城市更新有望成為逆周期調節(jié)下的中樞投資主線，增強A股防御性與結構性行情韌性。

2025年一季報顯示，鋼鐵、建筑材料、建筑裝飾、房地產、公用事業(yè)等行業(yè)營業(yè)收入同比均出現(xiàn)負增長，家用電器、交通運輸、環(huán)保行業(yè)的營業(yè)收入同比則實現(xiàn)正增長。從盈利能力來看，鋼鐵、房地產行業(yè)的凈資產收益率ROE(TTM)為負值，即未實現(xiàn)盈利；建筑材料行業(yè)的ROE(TTM)也相對較低。隨著創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市建設開展，城市更新相關行業(yè)業(yè)績也有望顯著改善。

對房地產而言，中央城市工作會議為行業(yè)重塑發(fā)展范式提供了方向性的指引。

2025年上半年，中國房地產市場延續(xù)深度調整態(tài)勢，供需兩端疲軟格局未改。供給側方面，房企在融資受限與預期疲弱下新開工意愿持續(xù)低迷，竣工進度整體放緩；需求側則表現(xiàn)為銷售面積與金額雙雙回落，一二線城市價格出現(xiàn)結構性分化，但整體“量縮價軟”的市場狀態(tài)依舊延續(xù)，信心修復進程顯著滯后。

會議明確提出構建房地產發(fā)展新模式、推動城中村與危舊房改造、加快存量資產盤活，釋放出“去庫存”與“擴融資”雙向發(fā)力的政策預期。一方面，財政部計劃擴大專項債用于收儲存量房與土地，央行已將保障性住房再貸款比例上調至100%，未來或通過專項借款加大對地方政府土地收購的支持，構建政府托底框架；另一方面，房企融資展期政策預計延續(xù)至2026年，短期內有望緩解流動性緊張狀況。與此同時，市場分化趨勢也將愈加顯著——一線及強二線城市受益于產業(yè)支撐與人口凈流入，房價有望率先企穩(wěn)，而三四線城市則因人口外流與高庫存疊加，價格調整周期將更為持久。

中國銀河證券表示，從長期視角看，房地產金融屬性弱化、消費屬性強化的轉型路徑不可逆轉，行業(yè)將加速從高杠桿+高周轉向高品質+輕資產運營演化。未來，具備產品力、服務力與穩(wěn)健運營能力的房企將在估值體系重構中獲得優(yōu)勢，而缺乏核心資源與融資能力的中小房企，則將面臨更大出清壓力。行業(yè)生態(tài)已步入重構深水區(qū)，優(yōu)勝劣汰邏輯愈發(fā)清晰。

本文刊于07月26日出版的《證券市場周刊》