擁有自有住房曾是“美國夢”的核心象征之一，而現在，這一“美國夢”正日益脫離民眾的現實生活。

近日，《衛報》援引美國全國房地產經紀人協會（NAR）的最新數據報道，2024年美國首次購房者人數降至110余萬人，創下自1989年有統計以來的最低水平。

這一趨勢不僅反映出經濟環境的不穩定，更折射出整個房地產市場所面臨的結構性問題。

首次購房年齡推遲

新冠疫情期間，受超低利率與財政刺激影響，美國住房市場曾迎來一波繁榮。這波上漲潮過去后，房價和抵押貸款利率依舊居高不下，令市場幾近停滯。

目前，美國聯邦基準利率維持在4.25%至4.5%之間，較去年同期有所下降，但30年期固定抵押貸款利率依然高達6.5%以上，幾乎是五年前的兩倍。對于購房者而言，這意味著即便利率略有回落，購房成本依然難以承受。

“高抵押貸款利率抑制了人們首次購房的能力”，房地產科技公司Redfin首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，“這對房地產市場是全方位的打擊。”

購房門檻不斷抬高，使得年輕人不得不推遲人生中這一關鍵的經濟決策。根據NAR的數據，2023年美國首次購房者的平均年齡已攀升至38歲，創下歷史新高。相比之下，上世紀80年代的首次購房者平均年齡為20多歲。

費爾韋瑟指出，這種延遲買房的趨勢正在產生連鎖效應。“這很可能意味著他們會更晚退休，因為買房意味著要承擔一份30年的按揭貸款。人們發現，他們必須工作更久，才能實現這些目標”。

買方與賣方同陷困局

在通常情況下，當住房需求下降，房價也會隨之回落，但現實并非如此。盡管潛在買家數量大幅減少，但2024年獨棟住宅的房價中位數仍創歷史新高，并持續攀升。

美國最大房產交易平臺Zillow數據顯示，2024年5月，美國獨棟住宅房價中位數達到42.78萬美元；而在2021年，這一數字為35.71萬美元，三年間增長近20%。

根據哈佛大學住房研究聯合中心的報告，按照當前價格計算，一個家庭年收入需達12.67萬美元，才能負擔得起普通住房的月供。而在2021年，這一門檻為7.93萬美元，三年間上漲超過五成。

經濟學家指出，現有住房庫存處于歷史低位，加之新建住房速度遲緩，是導致房價堅挺的重要原因。許多原本打算換房的業主不愿放棄原先的低息按揭，選擇“躺平”，進一步加劇了市場僵局。

與此同時，新購房者也陷入困境：買房壓力巨大，租房更為劃算。約翰·伯恩斯研究與咨詢公司（John Burns Research and Consulting）的分析顯示，現在購買一套入門級住房的成本是租住公寓的兩倍，這種情況自2006年以來首次出現。

房地產市場的“凍結”不僅困住了購房者，也讓賣方陷入尷尬局面。由于難以找到愿意承擔高額按揭貸款的買家，許多房主選擇暫緩出售，進一步壓縮市場交易量。

這一現象反映出當前房地產市場對買賣雙方都極不友好，令人們對“住房作為財富起點”的傳統觀念產生動搖。

利率政策博弈

面對高利率所帶來的房地產市場冷卻，美國總統唐納德·特朗普再度將矛頭指向美聯儲，要求其降息。在一封手寫信中，他批評美聯儲主席鮑威爾“讓美國損失了一大筆錢，還在繼續這樣做”。

美聯儲的立場則依然強硬。鮑威爾及其團隊認為，特朗普的貿易和關稅政策加劇了價格波動和通脹預期，降息反而可能推高通脹水平。

“這是我們確實感受到的一種風險。作為負責維持物價穩定的人，我們需要管理這種風險。”鮑威爾在上個月的美國參議院聽證會上強調。

盡管美聯儲在2025年仍可能有數次降息空間，但經濟學家普遍認為，房地產市場短期內難以出現明顯改善。高房價、高利率與供應瓶頸仍是壓在市場身上的“三座大山”。

“買家們正在等待利率下降或房價調整的機會”，費爾韋瑟說，“整體經濟的不確定性讓人們不愿意去背負一份按揭貸款。”

“美國夢”對越來越多的年輕人而言，正變得遙不可及。