從廣州北站出發(fā)，往東經(jīng)過(guò)一條名叫站前路的街道，即到了正在建設(shè)的廣州北站中旅免稅綜合體。項(xiàng)目四周，除了一側(cè)是重要交通樞紐之外，周邊多是低矮的商鋪及高低不一的老舊居民樓。因?yàn)橛许?xiàng)目正在施工，各類運(yùn)輸車成為這里的“常客”。

2021年，廣州市花都區(qū)政府和中國(guó)旅游集團(tuán)投資運(yùn)營(yíng)有限公司達(dá)成協(xié)議，向外透露將在北站東廣場(chǎng)打造一個(gè)包含市內(nèi)免稅店在內(nèi)的免稅綜合體，項(xiàng)目于當(dāng)年年底開(kāi)工，計(jì)劃于2025年投入使用。南都記者近日在現(xiàn)場(chǎng)看到，除了兩棟高層住宅即將封頂外，商業(yè)體進(jìn)展相對(duì)緩慢。

不僅可能無(wú)法按時(shí)投入使用，北站免稅店或也將“泡湯”。40公里外的珠江新城國(guó)際金融中心，一樓已立起了市內(nèi)免稅店即將開(kāi)業(yè)的預(yù)告牌，廣州獲批的唯一一家市內(nèi)免稅店將在此亮相。由于免稅店是強(qiáng)政策性商業(yè)體，需要國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)方能增設(shè)，所以，北站市內(nèi)免稅店很可能只停留在概念層面。免稅店計(jì)劃為什么會(huì)落空？錯(cuò)過(guò)市內(nèi)免稅店對(duì)花都意味著什么？廣州北站能級(jí)提升瓶頸何解？圍繞上述問(wèn)題，南都高質(zhì)量發(fā)展研究院新質(zhì)生產(chǎn)力大調(diào)研課題組展開(kāi)了走訪調(diào)研。

廣州北站中旅免稅綜合體項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，商業(yè)體外側(cè)搭建起了腳手架。

規(guī)劃

投資136億元

以TOD+免稅IP綜合開(kāi)發(fā)模式建設(shè)

廣州北站是京廣鐵路主線上的一站，位于花都老城區(qū)，和國(guó)內(nèi)眾多早期火車站一樣，交通樞紐的流量帶來(lái)商業(yè)繁榮，上世紀(jì)90年代，這里已是花都的商業(yè)中心。隨著城市擴(kuò)展和推進(jìn)，一批批業(yè)態(tài)更新、規(guī)模更大的商業(yè)體出現(xiàn)，廣州北站一帶也成為了老舊商業(yè)區(qū)的代表，缺乏大規(guī)模的高端商圈。

近年，TOD（transit-oriented development，以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)）模式興起，帶動(dòng)周邊城市、商業(yè)發(fā)展。2020年，新建的花都站投入使用，和北站一起組成了新的綜合交通樞紐。這一重要鐵路樞紐直線距離白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅10公里，交通優(yōu)勢(shì)明顯，附近一帶承載著廣州空鐵融合發(fā)展示范區(qū)建設(shè)的重要任務(wù)，花都希望通過(guò)新的開(kāi)發(fā)模式復(fù)興北站的商業(yè)以及提升周邊的城市能級(jí)。

免稅經(jīng)濟(jì)有促進(jìn)消費(fèi)、旅游的重要作用。恰逢當(dāng)時(shí)海南離島免稅火熱出圈，業(yè)界關(guān)于市內(nèi)免稅店將是下一個(gè)免稅市場(chǎng)藍(lán)海的呼聲和期待很高，“市內(nèi)免稅”進(jìn)入花都視野。花都期待抓住免稅業(yè)發(fā)展的東風(fēng)，在北站附近落地市內(nèi)免稅店，以TOD+免稅IP的綜合開(kāi)發(fā)模式建設(shè)城市新地標(biāo)。

花都相中了中國(guó)旅游集團(tuán)子公司中國(guó)免稅品（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（下稱中免），中免不僅具備市內(nèi)免稅店的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，還是國(guó)內(nèi)免稅行業(yè)的龍頭。由于花都乃至整個(gè)廣州都沒(méi)有具備資質(zhì)的企業(yè)，所以花都想與有著豐富經(jīng)驗(yàn)且有資質(zhì)的免稅企業(yè)聯(lián)手落地一個(gè)市內(nèi)免稅店，并借此機(jī)會(huì)打造“免稅之都”。

花都有想法，中免有意愿。彼時(shí)，中免正處于業(yè)務(wù)擴(kuò)展的關(guān)鍵期，除了廣州之外，還和包括成都等在內(nèi)的多個(gè)城市簽訂合作協(xié)議，希望通過(guò)拿到優(yōu)質(zhì)地塊打造城市免稅綜合體項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的建設(shè)不只是市內(nèi)免稅店，還涵蓋酒店、住宅等多種業(yè)態(tài)，免稅只是核心“賣(mài)點(diǎn)”。可以說(shuō)，通過(guò)稀有的運(yùn)營(yíng)資質(zhì)作為運(yùn)營(yíng)核心，以此打開(kāi)更廣的業(yè)務(wù)市場(chǎng)，這是中免對(duì)各大城市具有吸引力的原因，既符合企業(yè)利益，也與各城市對(duì)免稅店的布局、推動(dòng)消費(fèi)升級(jí)的規(guī)劃不謀而合。

2021年，中國(guó)旅游集團(tuán)投資運(yùn)營(yíng)有限公司拍下廣州北站東廣場(chǎng)地塊，計(jì)劃打造大灣區(qū)首個(gè)以免稅IP為核心的城市文旅休閑商業(yè)綜合體，項(xiàng)目于當(dāng)年年底開(kāi)工。按照規(guī)劃，廣州北站中旅免稅綜合體項(xiàng)目總占地面積約9萬(wàn)平方米，總建筑面積約60萬(wàn)平方米，總投資預(yù)計(jì)136億元。值得關(guān)注的是，免稅綜合體項(xiàng)目不只有一個(gè)商業(yè)體建筑，還有多棟住宅、辦公樓等。其中，商業(yè)體建筑的目標(biāo)是打造一個(gè)包含市內(nèi)免稅店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)體，計(jì)劃于2025年開(kāi)業(yè)。

走訪

商業(yè)樓主體工程未完工

銷售人員稱“不知道明確的建成時(shí)間”

開(kāi)工建設(shè)3年多，項(xiàng)目進(jìn)展如何？5月底，南都記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，施工地四周均被圍墻遮擋，從標(biāo)著“廣州北站東廣場(chǎng)商住項(xiàng)目二標(biāo)段”的大門(mén)往內(nèi)看，有多臺(tái)吊機(jī)正在工作，地面堆積了大量沙土，其中有兩棟高層建筑已成規(guī)模，主體結(jié)構(gòu)成型，外墻砌筑工程基本完成。有建筑工人表示，這兩棟建筑超40層，主體結(jié)構(gòu)估計(jì)在明年建好。

根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局公示的項(xiàng)目總平面示意圖，該兩棟建筑為住宅樓，擬建45層。銷售人員稱：“其中一棟預(yù)計(jì)在明年交房，另一棟預(yù)計(jì)2027年7月前交房。”除了高層建筑外，示意圖上的商業(yè)體建筑也開(kāi)始了建設(shè)。

現(xiàn)場(chǎng)可見(jiàn)，商業(yè)體外側(cè)搭建起了腳手架，不時(shí)傳來(lái)敲擊聲及施工產(chǎn)生的轟鳴聲。和兩棟住宅相比，商業(yè)體建筑主體結(jié)構(gòu)尚未完全成型。南都記者2024年2月在花都區(qū)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上采訪項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人時(shí)了解到，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)安排，將先建設(shè)完成部分住宅樓，商業(yè)體則會(huì)在后續(xù)跟進(jìn)。

目前，住宅和商業(yè)體均未有樓棟投入使用。南都記者查詢發(fā)現(xiàn)，廣州市規(guī)劃和自然資源局于去年發(fā)布過(guò)該項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整方案，其中商業(yè)體方面，原來(lái)4層高的商業(yè)樓調(diào)整為兩層，并于項(xiàng)目?jī)?nèi)再新增建筑層數(shù)為兩層的商業(yè)樓。根據(jù)南都記者現(xiàn)場(chǎng)走訪，商業(yè)樓主體工程未完全完工，按照目前施工進(jìn)度，2025年建成并投入使用的可能性較小。

對(duì)于項(xiàng)目是否能按照計(jì)劃投入使用，南都記者致電項(xiàng)目建設(shè)單位中旅（廣州）實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，對(duì)方表示“相關(guān)情況暫不對(duì)外公布”。現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員表示：“我們也不知道明確的建成時(shí)間。”

分析

市內(nèi)免稅店最好選址

在交通便利的重要商圈和景點(diǎn)集聚區(qū)

自從廣州北站要建市內(nèi)免稅店的消息傳出后，業(yè)內(nèi)對(duì)此很是期待，這有可能填補(bǔ)廣州市內(nèi)免稅店的空白。但最終北站大概率與市內(nèi)免稅店無(wú)緣，也即商業(yè)體建成后無(wú)法開(kāi)設(shè)免稅店，只能用于打造其他商業(yè)場(chǎng)景。

2024年8月，財(cái)政部等多部門(mén)發(fā)布通知，完善了市內(nèi)免稅店政策，廣州獲批設(shè)立一家市內(nèi)免稅店。今年5月，嶺南控股、廣百股份、白云機(jī)場(chǎng)相繼發(fā)布公告稱，為共同開(kāi)拓廣州市內(nèi)免稅店免稅業(yè)務(wù)，中免集團(tuán)、廣百股份、嶺南控股和白云機(jī)場(chǎng)擬共同投資設(shè)立中免市內(nèi)免稅品（廣州）有限公司（暫定名），運(yùn)營(yíng)廣州市市內(nèi)免稅店相關(guān)業(yè)務(wù)，地址為廣州國(guó)際金融中心一層。

“免稅業(yè)實(shí)行國(guó)家特許經(jīng)營(yíng)，免稅店的開(kāi)設(shè)需要國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，去年廣州只獲批新建一個(gè)市內(nèi)免稅店，地址確定在國(guó)金中心。后續(xù)廣州北站再要運(yùn)營(yíng)就不太可能，起碼短時(shí)間內(nèi)政策不允許。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士黃先生說(shuō)。

為什么北站的市內(nèi)免稅店計(jì)劃會(huì)落空？和上述提到的免稅店具有特許經(jīng)營(yíng)性質(zhì)外，也與市內(nèi)免稅店的發(fā)展規(guī)律有關(guān)。廣東白云學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)、廣東省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王先慶表示，市內(nèi)免稅店最好選址在交通便利的重要商圈和知名旅游景點(diǎn)集聚區(qū)域，由此更好地吸引游客、發(fā)揮促進(jìn)消費(fèi)作用。廣州市內(nèi)免稅店落戶國(guó)金中心，無(wú)疑是綜合考慮多種因素后的結(jié)果，也是一個(gè)較為理想的選址。

南都記者了解到，國(guó)際上成功的市內(nèi)免稅店也多位于市中心，比如韓國(guó)作為全球市內(nèi)免稅業(yè)務(wù)發(fā)展的標(biāo)桿典范，其市內(nèi)免稅店大多設(shè)立在城市的核心區(qū)域。國(guó)金中心是廣州的地標(biāo)性建筑，具有極高的知名度和影響力，對(duì)國(guó)內(nèi)外游客形成了強(qiáng)大的吸引力。周邊區(qū)域是高端商務(wù)活動(dòng)的集中地，與市內(nèi)免稅店的商品定位和目標(biāo)客戶高度契合。此外其所處的天河路-珠江新城商圈，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)中扮演著關(guān)鍵角色，也利于發(fā)揮免稅店促進(jìn)消費(fèi)的協(xié)同效應(yīng)。在只獲得一個(gè)開(kāi)設(shè)資質(zhì)后，廣州決定將選址放在國(guó)金中心。

在黃先生看來(lái)，花都對(duì)市內(nèi)免稅店的估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀了，可能對(duì)其發(fā)展規(guī)律研究不夠深入，以為引入了有資質(zhì)的企業(yè)簽訂協(xié)議就能開(kāi)設(shè)市內(nèi)免稅店，其實(shí)不然，每一家免稅店都需國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，再加上當(dāng)時(shí)市內(nèi)免稅店新政策還未出臺(tái)，北站項(xiàng)目落地并非板上釘釘?shù)氖拢嬖诤艽笞償?shù)。最終的結(jié)果對(duì)企業(yè)而言并無(wú)損失，中免依舊獲準(zhǔn)在廣州運(yùn)營(yíng)市內(nèi)免稅店，其集團(tuán)投資的廣州北站綜合體項(xiàng)目也繼續(xù)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，只是花都錯(cuò)失廣州首家市內(nèi)免稅店，無(wú)法兌現(xiàn)此前打造大灣區(qū)首個(gè)免稅綜合體的承諾。

探討1

錯(cuò)過(guò)市內(nèi)免稅店對(duì)花都意味著什么？

廣州北站周邊以社區(qū)型、日常家庭消費(fèi)為主的商業(yè)項(xiàng)目居多，除花都廣場(chǎng)商圈初具規(guī)模外，尚未形成其他集中商圈。北站免稅綜合體承擔(dān)著建設(shè)花都商業(yè)新地標(biāo)、打造世界級(jí)項(xiàng)目的希望，市內(nèi)免稅店無(wú)法落地，也就不能再以免稅為IP來(lái)打造商業(yè)形態(tài)，花都也錯(cuò)失一次打造大灣區(qū)獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)場(chǎng)景機(jī)會(huì)。

值得一說(shuō)的是，市內(nèi)免稅店是非常稀缺的商業(yè)資源，全國(guó)至今只獲批了20多個(gè)。由于免稅二字的吸引力，其對(duì)活躍旅游、消費(fèi)市場(chǎng)，促進(jìn)消費(fèi)回流有著十分重要的作用。在市內(nèi)免稅店無(wú)法落地后，北站一帶在引入更多國(guó)際品牌、打造商業(yè)新地標(biāo)、旅游消費(fèi)新名片方面陷入被動(dòng)。曾經(jīng)被寄予厚望的項(xiàng)目，由于進(jìn)度問(wèn)題和規(guī)劃落地之間的鴻溝，將延緩北站與周邊城市能級(jí)提升的步伐。

不過(guò)，廣州北站中旅免稅綜合體仍在建設(shè)中，雖不一定能落地市內(nèi)免稅店，但商業(yè)體的建成對(duì)豐富周邊商圈形態(tài)，提供更多消費(fèi)場(chǎng)景有著重要作用。黃先生表示：“此前對(duì)外公布的要以免稅為IP，短時(shí)間內(nèi)不大可能，但項(xiàng)目可以調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略，結(jié)合北站空鐵樞紐的優(yōu)勢(shì)打造全新的商業(yè)形態(tài)，吸引周邊居民以及游客前往消費(fèi)。”

南都記者發(fā)現(xiàn)，花都區(qū)對(duì)廣州北站中旅免稅綜合體的相關(guān)表述也有所改變，成了廣州北站商業(yè)綜合體項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)也調(diào)整為通過(guò)“站城產(chǎn)居”一體化開(kāi)發(fā)，構(gòu)建“消費(fèi)+高端居住+智慧交通”的產(chǎn)城融合新范式，免稅IP不再被重點(diǎn)提及。

探討2

廣州北站能級(jí)提升瓶頸如何破解？

在花都區(qū)的規(guī)劃中，北站以及周邊的改造不只是物理升級(jí)，更是城市能級(jí)的全面躍升。這些建設(shè)內(nèi)容既包括北站規(guī)模的擴(kuò)大，還有周邊城市更新以及新商業(yè)體的建設(shè)，北站免稅綜合體是要建成國(guó)際一流標(biāo)準(zhǔn)、震撼世界的項(xiàng)目，對(duì)標(biāo)國(guó)內(nèi)外相對(duì)成熟的TOD項(xiàng)目。

從商業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，廣州希望有更多的市內(nèi)免稅店，但政策明確廣州只開(kāi)設(shè)一家，選址在珠江新城，業(yè)內(nèi)人士分析，這一定程度上反映出北站在商業(yè)資源上的競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì)，也體現(xiàn)出區(qū)級(jí)的目標(biāo)和全市統(tǒng)籌上的分歧。由于周邊高端商業(yè)占比不足，商業(yè)價(jià)值挖掘不足，北站一帶暫時(shí)難以形成樞紐經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

北站的樞紐能級(jí)，也還未達(dá)到既定目標(biāo)。花都希望通過(guò)不斷升級(jí)改造，使得北站發(fā)展成為集普鐵、高鐵、城軌、地鐵等多種交通方式于一體的大型綜合交通樞紐，為城市的交通與發(fā)展注入新動(dòng)能。雖然目前已基本實(shí)現(xiàn)，但隨著新白云站的建設(shè)，北站始發(fā)和停留的客列班次并未如花都規(guī)劃的那么多，在廣州市層面的交通規(guī)劃中，定位依舊停留在“五主四輔”鐵路客運(yùn)樞紐體系中的“四輔”之一，承擔(dān)的是區(qū)域交通集散功能。此外，北站與大灣區(qū)其他主要交通樞紐的銜接還不是很通暢，難以實(shí)現(xiàn)高效聯(lián)運(yùn)，也一定程度削弱了其作為區(qū)域樞紐的輻射力。

黃先生指出，北站發(fā)展若想破局，需建立更高級(jí)別的協(xié)調(diào)機(jī)制，爭(zhēng)取政策突破。周邊的交通網(wǎng)絡(luò)布局需要繼續(xù)優(yōu)化，并強(qiáng)化和其他樞紐的銜接。要做好商業(yè)規(guī)劃和定位，打造與交通融合的樞紐經(jīng)濟(jì)區(qū)，激活廣州北站的發(fā)展?jié)摿Γ瑤?dòng)廣州北部乃至整個(gè)大灣區(qū)的協(xié)同發(fā)展。

探討3

花都離現(xiàn)代高端商圈還有多遠(yuǎn)？

花都以制造業(yè)聞名，有著“中國(guó)汽車之都”“中國(guó)皮具之都”“中國(guó)化妝品之都”等響亮的頭銜。但提及商業(yè)發(fā)展，人們的目光很少投向廣州北部，雖然在2019年廣州市商務(wù)局評(píng)出的15個(gè)“夜經(jīng)濟(jì)”集聚區(qū)和2024年認(rèn)定的15個(gè)首批都會(huì)級(jí)羊城夜市先行區(qū)中，花都都占有一席，但和中心城區(qū)的商圈相比，在國(guó)際品牌入駐率、商業(yè)載體的能級(jí)、消費(fèi)規(guī)模和知名度等方面仍有不少差距。

近年來(lái)，花都人口數(shù)量持續(xù)增加，2021年公布的人口七普數(shù)據(jù)顯示，常住人口為164.24萬(wàn)人，10年增長(zhǎng)73.78%，年平均增長(zhǎng)率達(dá)5.68%。這幾年花都的常住人口也一直保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，2024年末為175.06萬(wàn)人，穩(wěn)定排在全市第五。不斷增加的人口對(duì)新商業(yè)業(yè)態(tài)有著巨大需求，再加上擁有北站和白云機(jī)場(chǎng)雙樞紐，是大灣區(qū)聯(lián)系全國(guó)、連通世界的橋梁和紐帶，花都認(rèn)為需要打造一個(gè)灣區(qū)北部的高端消費(fèi)新地標(biāo)，進(jìn)而助力樞紐之城的建設(shè)。

但縱觀花都的商業(yè)尤其是高端商業(yè)發(fā)展，仍存在幾個(gè)明顯問(wèn)題。雖然擁有空鐵雙樞紐，卻在將流量轉(zhuǎn)化為留量的過(guò)程中仍有不足，國(guó)際消費(fèi)資源集聚度不夠，國(guó)際高端品牌和首店經(jīng)濟(jì)等發(fā)展不夠，其消費(fèi)仍以本地消費(fèi)為主，未能充分利用雙樞紐的流量?jī)?yōu)勢(shì)。其次，花都的商業(yè)綜合體仍以傳統(tǒng)為主，缺乏沉浸式消費(fèi)場(chǎng)景和現(xiàn)代化的高端商業(yè)體。再者，花都在商業(yè)氛圍的打造方面仍顯不夠，文化IP比如皮具城、文旅城等尚未形成全球認(rèn)知度。

本來(lái)廣州北站市內(nèi)免稅店的建設(shè)承擔(dān)著突破上述瓶頸的希望，但在無(wú)法落地后，其免稅經(jīng)濟(jì)的打造、世界級(jí)商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃被推后。王先慶認(rèn)為，花都當(dāng)下要做的是政策創(chuàng)新和流量轉(zhuǎn)化的提升，建議進(jìn)一步改善全區(qū)商業(yè)環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，營(yíng)造商業(yè)氛圍，聚集商業(yè)人氣。

南都高質(zhì)量發(fā)展研究院出品

統(tǒng)籌：馮蕓清 李欣

采寫(xiě)/攝影：南都記者 蔣臻

何茵桃