園區招商和產業地產銷售，今年似乎越來越成為敏感話題，大家都不想“哪壺不開提哪壺”。據我們不完全統計，今年一季度全國新開產業園區僅21個，環比去年四季度銳減45%，同比去年一季度下降32%。而根據億翰智庫2024全年園區招商榜單看，2024年去化1.5萬方能上全國百強榜。什么概念？1.5萬平米不就是幾棟大廠房嗎？可以想象，大量的產業園區招商有多難。

但招商任務還得繼續完成啊！尤其是最近幾年政府和地方國企新建的各種大型開發區或科技園區、工業園區，每年的招商任務只會越來越重。于是，有個別地區的政府園區和國企投資的產業地產項目為了招商引資和留住人才，開始放大招了。

要知道，他們可都算得上是產業園區的“國家隊”，他們集體放大招，無疑形成了“降維打”，因為他們本身在這個圈子就是近水樓臺，得天獨厚、唯我獨尊的存在。那么，大量的民營園區、企業自建園區該如何面對？是“挑戰突圍”，還是“貼身肉搏”，或是“繳械投降”？沒有標準答案。今天我們對此問題發表一些所見所聞，僅供參考。

PART.1

深圳、北京和蘇州的“零租金”園區亮相，震驚圈內

自年初杭州火爆之后，前不久深圳市國資委放了一個大招：只收夢想不收租金，10萬平方米的市屬國企產業空間，直接面向小微科創企業提供“零租金”入駐，只要符合條件的初創企業，簽一年合同就免一年租金；簽三年合同前兩年全免，第3年租金減半。據了解，這10萬平方米的產業空間，并非有缺陷或問題，而是十分優質的產業園區，其中超過80%的面積都位于優質產業帶！

然后是北京的中關村科學城北區、蘇州的高鐵新城相繼推出“免租”招商政策：各釋出10萬平方米的產業空間，邀請科創企業免費入駐。北京的AI企業3年全免，另外配套1000套公寓；蘇州更猛，青年創客200平兩年免租，省了多少錢，自己去算。

PART.2

事實上，政府園區下場內卷搞“零元購”，原來早已不是新聞。

千萬不要以為深圳等三地的政府園區在開創歷史。園區的“大神”們玩“零元購”，早已不是新鮮事，事實上，筆者早在10年前就頻繁的接觸到各類政府園區，以“孵化器”、“零地價”或“租稅同步”等方式，變向玩著“零元購”模式，只不過沒有高調推廣。當然，對于科創項目、優質企業或納稅大戶來說，這些套路都不新鮮，也不一定有什么吸引力。

PART.3

政府園區的“降維打”，會把民營園區“逼上絕路”嗎？

關鍵是，這樣的搞法如果大面積推廣，所造成的市場沖擊是無法想象的。

我們目前看到的是，民營園區投資商和運營商暫時沒有加入這場“肉搏戰”，盡管整體租金和售價都受到沖擊，但最多也是“拼多多”模式，而沒有搞“零元購”，究其原因，還是“玩不起”啊。

很簡單，利用壟斷資源且違背市場規律的玩法，不是誰都能模仿和推崇的。民營園區與政府園區本來就是兩類產品，大家根本就不在一個賽道上，決策邏輯完全不同。所以，民營園區最好是避其鋒芒，自建一套體系，當然，能否笑到最后就看自己了。我們推測，民營產業園區在這樣的趨勢下，很可能出現4種發展模式和發展“盡頭”：

●模式1： 打造全國性的強勢園區品牌，與地區政府園區正面競爭，并成為市場追捧的園區，然后受到當地政府的“高看”，或受到資本市場的追捧，給予更多支持并委以重任，但很可能陷入另一種“負重前行”的痛苦中，最終可能不得不歸順“國家隊”，這個“盡頭”應該說還算不錯。

● 模式2：部分園區在激烈的競爭中逐漸失去了盈利能力，也難有進一步發展，開始轉讓固定資產逐漸退出市場，從此急流勇退或銷聲匿跡，這或許是這個圈子里多數民營企業投資商的“盡頭”。

● 模式3：園區已經做出了一定的規模和影響力，但始終難以承受各種政府的苛刻要求和激烈的市場競爭，逐漸開始收縮，轉讓掉不能盈利的項目，保留精華聚焦一類主題產業或一類運營模式，最終成為地區政府不可替代的特色園區品牌，這種發展“盡頭”應該說已經很理想了。

● 模式4：部分園區堅持打造主題品牌，形成了特有的投資開發邏輯和運營模式，在各地區都贏得了政府的重視，同時很早就開始與產業資本合作，所以，當園區開發達到一定規模后，得到了資本的青睞，其盈利模式也逐漸“金融化”，實現了快速發展的模式。這也是民營園區投資商一直期望的“盡頭”之一。

由此可見，民營園區做得越好，可能給自己挖的坑就越大。

大家都知道，地方政府對于高品質產業招商的追求是永不知足的。優秀的民營園區，好不容易做到一定的品牌影響力了，另一方面，你把政府和領導的胃口也吊上去了，接下來就要成為明星園區并“委以重任”了。

當一個民營園區成為政府眼中的“明星”后，投資商和運營商開始“膨脹”，然后各種領導的關懷和交流借鑒活動都接踵而至，開發區領導、市領導、省領導一個接一個的來考察，每天光應付這些考察活動就得養一個專班；另一方面，明星園區不得不承接政府的招商目標，完成“命題作文”，在不斷自我“膨脹”中，逐漸迷失了方向，脫離了市場經濟的規律。但“招商”和“留商”越來越難，不能“撿到籃子里就是菜”，更不能玩“零元購”，這不是讓運營商左右為難嗎？

在我們的調研中，很多曾經的明星民營園區，就是這樣被“捧殺”的，到現在已經掙扎在生存線上，進退兩難。

關于民營園區的生存與發展，以上是我們的一些看法和觀點，歡迎大家指正和交流，希望我們在觀點分享和知識傳播中共生和共贏。