公募再現(xiàn)REITs產(chǎn)品提前結(jié)束募集。

6月11日，中金基金宣布旗下中金亦莊產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT”）于6月10日提前結(jié)束募集，該基金原定募集期為6月10日至6月11日。

公眾投資者的認(rèn)購方式主要分為場內(nèi)和場外認(rèn)購。由于公眾投資者認(rèn)購踴躍，該基金開售當(dāng)日獲得的公眾投資者認(rèn)購總量就已超過公眾發(fā)售總量。

公募REITs近幾年來持續(xù)擴(kuò)容，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月11日，全市場已成立并上市的公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）共有66只，總市值合計(jì)超過2000億元，覆蓋產(chǎn)業(yè)園、交通、倉儲(chǔ)物流、保租房、消費(fèi)、能源、生態(tài)環(huán)保、水利、市政等多類型基礎(chǔ)設(shè)施。此外，共有十余只公募REITs產(chǎn)品（首發(fā)和擴(kuò)募）今年以來在上交所和深交所更新了審批狀態(tài)。

一日售磬

公募REITs大戶——中金基金又有新產(chǎn)品即將成立。

根據(jù)中金基金發(fā)布的公告，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT原定募集期為6月10日至6月11日，由于公眾投資者認(rèn)購火熱，6月10日，公眾投資者認(rèn)購該基金的總量已超過公眾發(fā)售總量，因此，基金管理人決定將公眾認(rèn)購截止日提前至6月10日，并采用全程比例配售原則予以確認(rèn)公眾投資者的有效認(rèn)購申請(qǐng)。該基金戰(zhàn)略投資者和網(wǎng)下投資者的募集截止期仍為6月11日。

據(jù)了解，公募REITs的發(fā)售一直備受關(guān)注，去年就有超10只公募REITs實(shí)現(xiàn)提前結(jié)束募集，其中，多只實(shí)現(xiàn)一日售罄。

根據(jù)基金招募說明書，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT是一只產(chǎn)業(yè)園類型的REITs，發(fā)行價(jià)為2.72元/份，募集方式包括戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售，其中，面向公眾投資者的初始發(fā)售份額最少，僅3600萬份。預(yù)計(jì)募集資金總額為10.88億元（不含認(rèn)購費(fèi)用和認(rèn)購資金在募集期產(chǎn)生的利息）。據(jù)了解，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT本次網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)為265.76倍，創(chuàng)網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)新高。

中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)是高端汽車及新能源汽車關(guān)鍵零配件產(chǎn)業(yè)園N12和N20項(xiàng)目，地址位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)融興北一街11號(hào)院和4號(hào)院。N12項(xiàng)目于2019年10月投入運(yùn)營；N20項(xiàng)目于2019年12月開始運(yùn)營。截至2024年12月31日，N12項(xiàng)目出租率約為79.02%，N20項(xiàng)目出租率約為91.66%，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)整體出租率約為84.32%。

有機(jī)構(gòu)測算指出，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT的2025年運(yùn)營凈收益基本能夠完成目標(biāo)預(yù)期值，至于之后是否能符合評(píng)估報(bào)告中的預(yù)期值，一方面取決于全國汽車行業(yè)的市場供需情況和基礎(chǔ)資產(chǎn)的運(yùn)營狀況，另一方面也取決于原始權(quán)益人對(duì)亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT的戰(zhàn)略定位和發(fā)展目標(biāo)。

資料顯示，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT的管理人中金基金成立于2014年2月，由中金公司全資持股。截至今年一季度末，中金基金公募管理規(guī)模為2037.8億元。雖然該公司管理規(guī)模僅屬于中型體量，但在公募REITs產(chǎn)品管理方面獨(dú)有心得，旗下已成立相關(guān)產(chǎn)品8只，合計(jì)規(guī)模256.83億元。在管理同類產(chǎn)品的公司中，中金基金甚至可以和華夏基金競爭頭把椅。

此外，中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT正處于募集期。而中金基金申報(bào)的中金唯品會(huì)奧特萊斯、中金廈門安居保障性租賃住房在上交所官網(wǎng)已獲得反饋。

飛速擴(kuò)容

近幾年來，公募REITs發(fā)展迅速。自2021年6月首批公募REITs產(chǎn)品上市至今，短短四年時(shí)間里，數(shù)量已從最初的1只發(fā)展到現(xiàn)在的66只，并且均已上市。截至6月11日收盤，最新市值合計(jì)2022.12億元。

上交所官網(wǎng)顯示，截至6月10日，今年以來有16只公募REITs在審批列表更新了狀態(tài)，包括11只首次發(fā)售的產(chǎn)品和5只擴(kuò)募產(chǎn)品。今年6月，華夏基金旗下2只REIT狀態(tài)分別更新為已反饋和已受理，南方基金、創(chuàng)金合信基金和中金基金旗下各1只REIT狀態(tài)更新為已反饋。

深交所官網(wǎng)顯示，今年以來已有南方順豐倉儲(chǔ)物流REIT和中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT注冊(cè)生效，南方基金旗下另1只REIT審核狀態(tài)更新為已問詢。

按照目前已上市的公募REITs所投基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)來分類，主要包括產(chǎn)業(yè)園（17只）、交通基礎(chǔ)設(shè)施（13只）、倉儲(chǔ)物流（9只）、保障性租賃住房（8只）、消費(fèi)（8只）、能源基礎(chǔ)設(shè)施（7只）、生態(tài)環(huán)保（2只）、水利設(shè)施（1只）、市政設(shè)施（1只）。從數(shù)量上來看，目前產(chǎn)業(yè)園和交通基礎(chǔ)設(shè)施這兩類REITs最受基金管理人歡迎。

從年內(nèi)二級(jí)市場表現(xiàn)來看，屬消費(fèi)類最好，個(gè)別交通基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施也有不錯(cuò)收益。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月11日，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT年內(nèi)漲幅超50%，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT年內(nèi)漲幅超40%。

安爵資產(chǎn)董事長劉巖認(rèn)為，相比之下，消費(fèi)類REITs更受資金青睞。消費(fèi)類REITs具有一定的抗周期屬性，在經(jīng)濟(jì)下行周期中，一些具有品牌優(yōu)勢、運(yùn)營管理能力強(qiáng)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目能夠通過優(yōu)化品牌組合、提升服務(wù)質(zhì)量等方式吸引消費(fèi)者，保持相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績。