橫沙城中村改造項目香秀路旁未拆除村民房屋 攝

廣州城市更新正在提速。

近期，橫沙社區(qū)以投票的方式通過了一項決議。決議內(nèi)容是向黃埔區(qū)政府申請行政處理“改造范圍內(nèi)所有留守戶房屋拆遷補償安置爭議”，從而在6月30日前實現(xiàn)橫沙拆遷清零。

這個位于廣州市黃埔區(qū)的橫沙城中村改造項目，于2011年3月開啟第一棟房屋的簽約工作，至今已超過14年。

橫沙城中村改造項目待拆除房屋 攝

而上述決議通過后，項目的合作企業(yè)廣州市兆霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“兆霖公司”）也有所行動，其已分兩批次向區(qū)政府報送29棟未簽約房屋的行政處理申請，首批申請在4月27日獲得區(qū)政府正式受理。根據(jù)兆霖公司發(fā)布的通知，尚未簽約的村民可在5月31日前辦理簽約手續(xù)，而剩余未簽約房屋則將“由法院依法強制執(zhí)行”。

為了推動舊改進度，去年以來，廣州全市范圍內(nèi)多個城中村改造項目通過納入政府征收、申請收回集體土地使用權(quán)或行政處理的方式，對留守戶房屋進行依法動遷。

而近一個月，更多的項目采用了這樣的做法。

多個舊改項目處理留守戶問題

據(jù)統(tǒng)計，從4月中旬至今，已有至少5個項目宣告即將進行依法動遷，包括黃埔區(qū)橫沙城中村改造項目、茅崗路以西城中村改造項目、文沖東舊村改造項目，番禺區(qū)里仁洞村更新改造項目，白云區(qū)陳田村城中村改造項目。

其中，黃埔橫沙項目、黃埔文沖東項目將對未簽約房屋啟動行政處理程序；白云陳田經(jīng)濟聯(lián)社對收回陳田村改造范圍內(nèi)全部集體土地使用權(quán)進行申請，獲得了白云區(qū)政府同意；黃埔茅崗路以西項目宣布未簽約房屋將啟動政府征收程序，目前已進入倒計時，由政府征收的房屋將會重新測量面積，嚴審數(shù)據(jù)之后，按照新的數(shù)據(jù)計算補償額度；番禺里仁洞項目則組織村民投票通過收回集體用地使用權(quán)、辦理產(chǎn)權(quán)注銷及啟動行政處理的表決。

一名舊改項目工作人員告訴，舊村改造項目在拆遷安置及交屋協(xié)議的簽約率達到90%左右時容易陷入了瓶頸期。此前，較為常見的情形是未簽約村民提出補償要求，改造主體因考慮到對已簽約村民的公平性等多方面因素，而無法予以滿足，雙方的談判常常陷入僵局，進而導(dǎo)致改造進度緩慢。

了解到，以上文提及的黃埔橫沙項目為例，在啟動簽約工作的第十個年頭即2020年9月，簽約率達到92.3%，而截至2024年12月31日，簽約率僅微升至93.57%。

黃埔茅崗路以西項目與橫沙項目，均在2010年被納入廣州市政府第一批全面改造的52條城中村名單。經(jīng)過多年的長跑，茅崗路以西項目在2022年8月的簽約率接近90%，但截至2025年3月，簽約率僅超過91%。

茅崗路以西城中村改造項目宣傳海報 攝

變化出現(xiàn)在2024年。去年5月1日，全國首個城中村改造專項地方性法規(guī)《廣州市城中村改造條例》（下稱《條例》）正式實施，《條例》突出了公共利益屬性作為廣州新一輪城中村改造的主基調(diào)，重點解決“集體土地怎么收”、“房子怎么拆”、“補償標準怎么定”、“產(chǎn)業(yè)怎么辦”、“村民合法權(quán)益如何保障”、“糾紛怎么解決”等問題。

為了解決糾紛問題，《條例》作出了三大規(guī)范。其中，由區(qū)人民政府在征收土地公告期限屆滿后依法及時作出征收補償安置決定，個別被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人未按照征地補償安置協(xié)議交出土地，經(jīng)催告后仍不履行的，或者在征地補償安置決定規(guī)定的期限屆滿后不交出土地的，由區(qū)人民政府作出責(zé)令交出土地的決定。

二是收回集體土地使用權(quán)經(jīng)依法批準后，原集體土地使用權(quán)人在規(guī)定期限屆滿后拒不交回的，由負責(zé)組織實施城中村改造的區(qū)人民政府依法予以處理。

第三，《條例》規(guī)定，針對集體土地征收，拒不交出土地的，申請人民法院按照國家有關(guān)規(guī)定強制執(zhí)行，人民法院強制執(zhí)行時，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)予以支持協(xié)助；針對收回集體土地使用權(quán)，經(jīng)處理仍無法收回的，申請人民法院按照國家有關(guān)規(guī)定強制執(zhí)行，人民法院強制執(zhí)行時，負責(zé)組織實施城中村改造的區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)予以支持協(xié)助。

上述舊改項目工作人員表示，過去為了推進項目，曾經(jīng)嘗試各種方法與村民磋商，也屢次開展攻堅行動，往往收效甚微，但舊村改造新政策落地后，項目依法拆除部分違建房屋，留守戶們開始放棄觀望，主動簽約。

廣州加速推進城中村改造

《條例》正式施行之后，位于廣州CBD珠江新城的知名項目冼村是依法動遷成功實踐的第一例。

冼村在2010年2月啟動改造，但經(jīng)過十余年的發(fā)展，融資區(qū)、復(fù)建區(qū)仍留有十余棟村民舊房尚未拆除。

針對冼村融資區(qū)未簽約戶，天河區(qū)政府在依法作出《補償安置決定》，并經(jīng)法院一審、二審判決勝訴和依法催告后，向法院申請強制執(zhí)行，法院裁定準予執(zhí)行后，2024年12月30日，融資區(qū)一棟五層舊房被拆除，后于今年1月13日實現(xiàn)融資地塊動遷清零。至此，冼村僅剩復(fù)建區(qū)個別留守戶房屋尚未簽約拆除。

廣東粵廣律師事務(wù)所主任律師解剛表示，去年出臺的《條例》及一系列政策表明城中村改造的工作在持續(xù)往前推進。但他認為，城中村改造的關(guān)鍵不在于規(guī)定本身，而在于規(guī)定如何運行，“如何在村民可以接受的方案內(nèi)把地拆干凈，再把凈地用于開發(fā)，最大的關(guān)鍵在于如何把村民的私宅安置好，村民的集體物業(yè)也處理好”。

為了進一步解決改造范圍內(nèi)房屋無法達成補償安置協(xié)議而引發(fā)的爭議，4月底，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布《廣州市舊村莊改造項目拆遷補償安置爭議處理試點項目清單》，荔灣、天河、黃埔、番禺四區(qū)一共13個項目列為試點項目，旨在借此建立一套行之有效的拆遷補償安置爭議處理試點政策制度和工作機制。

被納入清單的項目既包括冼村，也包括近一個月先后宣布啟動依法動遷程序的多個項目。

廣州市委市政府對城中村改造工作的部署是“一年開局、三年攻堅、五年見效”，作為攻堅第一年，今年，廣州計劃完成城市更新固定資產(chǎn)投資1800億元以上，其中城中村改造1000億元以上。

2024年是廣州全面啟動新一輪城中村改造的開局之年，與過往不同，新一輪城中村改造的特點是公共利益優(yōu)先、去房地產(chǎn)化，以及強化政府主導(dǎo)。去年全年，52個項目成功申報住建部城中村改造專項借款并全部實現(xiàn)開工，共計獲得授信金額4096億元；四大重點片區(qū)也實現(xiàn)了首開區(qū)動工建設(shè)；此外，全年城中村改造完成固定資產(chǎn)投資1035億元。

今年第一季度，廣州多個城中村改造項目刷新進度條，其中，越秀區(qū)瑤臺村新開工安置房完成年度計劃超四成；海珠區(qū)康鷺片區(qū)拆補方案表決一次性順利高票通過，第一期9個地塊35萬平方米集體物業(yè)全部啟動拆卸；白云區(qū)的三元里村公布了補償安置方案后于4月全面啟動征收工作。

早在2002年，三元里就被列入廣州市首批城中村改造試點，但在10年前卻由于多種原因改造陷入停滯。最新的補償安置顯示，村民住宅的最高補償7590元/平方米（權(quán)屬人按期簽約、交房并放棄安置），而舊村地塊國有土地上房屋的最高補償可達3.78萬元/平方米。

三元里城中村改造項目宣傳海報 攝

截至5月13日，已有2578位村民對簽訂補償確認表進行了初步登記，在廣州新一輪城中村改造浪潮中，三元里正在追回它曾經(jīng)錯失了的機會。