文 | 酒管財(cái)經(jīng)

全球酒店交易市場(chǎng)表現(xiàn)出“十里不同天”的市場(chǎng)處境。

一邊是本土高星酒店被擺上貨架，即便是打出“骨折價(jià)”依然無(wú)人問(wèn)津。另一邊是國(guó)際大資本通過(guò)股權(quán)交易和資產(chǎn)收購(gòu)，遴選全球標(biāo)的強(qiáng)化自身酒店版圖力量。

市場(chǎng)緣何表現(xiàn)出如此巨大不同？現(xiàn)階段酒店資產(chǎn)估值，是處于低位還是仍有水分可擠？我們應(yīng)該是保持?jǐn)U張侵略性，還是尋求平穩(wěn)，講究“落袋為安”？

誰(shuí)在“掃貨”全球酒店資產(chǎn)？

全球旅游業(yè)保持增長(zhǎng)的大背景下，全球大資本和國(guó)際酒店集團(tuán)，開(kāi)始了新一輪的并購(gòu)和交易。

一方面，是資本方對(duì)于酒店資產(chǎn)的蠢蠢欲動(dòng)。

這包括黑石集團(tuán)。

5月份，該集團(tuán)旗下酒店投資平臺(tái)BRE Hotels以約1.75億美元收購(gòu)紐約金普頓Eventi酒店。這是一家位于紐約曼哈頓切爾西區(qū)的高端酒店，擁有292間客房。

還有美國(guó)資管巨頭貝萊德（BlackRock）。

5月初，凱德綜合商業(yè)信托在月初宣布，將以2.8億新元出售新加坡馨樂(lè)庭萊佛士坊公寓酒店（Citadines Raffles Place）。買(mǎi)方為美國(guó)資管巨頭貝萊德（BlackRock）與馬來(lái)西亞YTL集團(tuán)旗下酒店業(yè)務(wù)組成的合資公司。

這是貝萊德收購(gòu)的第二個(gè)位于新加坡的馨樂(lè)庭公寓。

另外，美國(guó)私募投資公司KSL Capital Partners，在5月7日前后完成對(duì)威尼斯JW萬(wàn)豪度假酒店的全資收購(gòu)。該酒店位于威尼斯Isola delle Rose私屬島嶼，由Matteo Thun設(shè)計(jì)，有266間客房、最大水療中心及6家高端餐廳等設(shè)施，2015年開(kāi)業(yè)后成當(dāng)?shù)責(zé)衢T(mén)五星級(jí)酒店。

此次收購(gòu)是KSL對(duì)歐洲旅游資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，反映國(guó)際資本看好威尼斯高端市場(chǎng)。

另一方面，資本的關(guān)注焦點(diǎn)，除了單純的物業(yè)收購(gòu)，逐漸向品牌、管理體系的整合過(guò)渡。

5月7日，倫敦知名投資機(jī)構(gòu)Tristan Capital Partners通過(guò)旗下第六期歐洲地產(chǎn)投資專(zhuān)項(xiàng)基金（EPISO 6），與易捷集團(tuán)（EasyGroup）達(dá)成協(xié)議，全面收購(gòu)英國(guó)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌EasyHotel。

EasyHotel目前在歐洲運(yùn)營(yíng)48家酒店、逾6000間客房，其遵從"基礎(chǔ)住宿+按需付費(fèi)"的極簡(jiǎn)商業(yè)模式，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)可通過(guò)品牌升級(jí)與數(shù)字化改造實(shí)現(xiàn)15%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

3月，私募股權(quán)公司PAI Partners擬收購(gòu)德國(guó)連鎖酒店集團(tuán)Motel One 80%股權(quán)。Motel One總部位于德國(guó)慕尼黑，目前在13個(gè)國(guó)家運(yùn)營(yíng)99家酒店，擁有約28,000間客房。PAI Partners此前已投資B&B Hotels、Roompot等酒店和休閑品牌。

而新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC將斥資8800萬(wàn)美元，收購(gòu)印度SAMHI酒店旗下三家子公司各35%的股份，計(jì)劃共同開(kāi)發(fā)印度高端酒店。這三家公司目前經(jīng)營(yíng)四家酒店，分布在班加羅爾和浦那，品牌包括萬(wàn)豪和凱悅。

還有長(zhǎng)租公寓的布局。

4月7日，華平投資旗下亞洲房地產(chǎn)基金Warburg Pincus Asia Real Estate Fund宣布完成對(duì)日本Tokyo Beta資產(chǎn)包項(xiàng)目的收購(gòu)，賣(mài)家為美國(guó)投資管理公司Lone Star Funds。

圖源：華平投資官網(wǎng)

此次收購(gòu)的Tokyo Beta資產(chǎn)包包含1195處物業(yè)，擁有超過(guò)16000個(gè)房間，占據(jù)東京共享住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。該市場(chǎng)主要面向?qū)W生和年輕職場(chǎng)人士，提供單間租賃及共享設(shè)施。

第三，則是國(guó)際酒店集團(tuán)通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)版圖。

5月初，萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)宣布已達(dá)成協(xié)議收購(gòu)精選服務(wù)領(lǐng)域獨(dú)特的創(chuàng)新生活方式品牌citizenM。通過(guò)此次收購(gòu)，萬(wàn)豪國(guó)際將在全球范圍內(nèi)加速拓展精選服務(wù)及生活方式領(lǐng)域的住宿產(chǎn)品。

目前，citizenM已在全球布局36家酒店，8544 間客房，分布于美國(guó)、歐洲及亞太地區(qū)的20多個(gè)城市，包括紐約、倫敦、巴黎和羅馬等門(mén)戶(hù)城市。

2月20日，洲際酒店集團(tuán)（IHG）宣布收購(gòu)歐洲酒店品牌Ruby，進(jìn)一步擴(kuò)大其品牌組合至20個(gè)。該品牌專(zhuān)注于為年輕旅客提供高性?xún)r(jià)比的奢華體驗(yàn)。

同樣在2月，凱悅酒店集團(tuán)宣布將以約26億美元收購(gòu)Playa Hotels & Resorts(PLYA.US)，加碼全包度假輕裝上陣。Playa 在墨西哥、牙買(mǎi)加和多米尼加共和國(guó)運(yùn)營(yíng)著24家高端全包式度假村。

整體來(lái)看，投資機(jī)構(gòu)更加關(guān)注核心優(yōu)勢(shì)的高端酒店資產(chǎn)，交易區(qū)域更多集中在旅游熱門(mén)目的地。對(duì)于酒店集團(tuán)的布局涉及高端、經(jīng)濟(jì)型以及長(zhǎng)租公寓等產(chǎn)品。

追求投資回報(bào)的眾多資本們，在現(xiàn)階段保持了對(duì)于酒店資產(chǎn)的熱情。

而酒店集團(tuán)的收購(gòu)動(dòng)作更具針對(duì)性和精準(zhǔn)性。

比如洲際和萬(wàn)豪的收購(gòu)，表現(xiàn)出對(duì)于年輕化、個(gè)性化的精選服務(wù)品牌的青睞。而凱悅收購(gòu)動(dòng)作體現(xiàn)了該集團(tuán)慣有的“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”風(fēng)格，以及對(duì)于全品牌矩陣的追求。

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)遇冷了么？

當(dāng)紐約金普頓Eventi酒店被黑石攬入懷中時(shí)，位于廣州的富力空港假日酒店，面臨著折價(jià)法拍依然無(wú)人問(wèn)津的局面。

4月22日，廣州富力空港假日酒店首次拍賣(mài)結(jié)果出爐。該酒店評(píng)估價(jià)約3.96億元，起拍價(jià)約2.77億元。

但是，此次拍賣(mài)報(bào)名人數(shù)為0，因無(wú)人出價(jià)，標(biāo)的物首次拍賣(mài)已流拍。

另?yè)?jù)阿里法拍平臺(tái)公布的信息統(tǒng)計(jì)，截至4月24日，該平臺(tái)已有18個(gè)超過(guò)1億元的酒店資產(chǎn)流拍，其中不乏第二次上架。

如果說(shuō)國(guó)際市場(chǎng)的酒店資產(chǎn)處于資本布局和重組的階段，國(guó)內(nèi)高端酒店資產(chǎn)則以“拋貨”和調(diào)整為重心。

《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，國(guó)內(nèi)高端酒店市場(chǎng)供過(guò)于求，除非優(yōu)質(zhì)物業(yè)，投資者對(duì)于大部分物業(yè)處于觀望狀態(tài)。整體來(lái)看，“國(guó)內(nèi)冷、國(guó)際熱”的酒店資產(chǎn)交易現(xiàn)狀基本形成。

不過(guò)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的整合動(dòng)作并沒(méi)有停止。

第一個(gè)大動(dòng)作便是同程旅行收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒管。《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，該筆收購(gòu)足以改變民族酒店品牌的市場(chǎng)格局。擁有更多高端和中高端品牌的同程旅行，或?qū)⒏膶?xiě)OTA平臺(tái)與酒店集團(tuán)的關(guān)系。

同時(shí)，國(guó)際酒店集團(tuán)正在重倉(cāng)中國(guó)市場(chǎng)。

途易晟深圳曼灣度假酒店 / 圖源：深圳發(fā)布

就在前兩天，深圳市與歐洲最大旅游集團(tuán)旗下的德國(guó)途易酒店集團(tuán)簽訂《旅游發(fā)展戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方在以“酒店集群開(kāi)發(fā)+全產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)”模式開(kāi)展深度合作。同日，德國(guó)途易酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)途易晟首店——途易晟深圳曼灣度假酒店（TUI SUNEO）正式揭牌。

而凱賓斯基酒店集團(tuán)剛與首旅酒店集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，將推出全新的生活方式酒店品牌，未來(lái)五年內(nèi)在中國(guó)新增 200 家酒店。要知道，目前凱賓斯基在全球也只是經(jīng)營(yíng)著79家酒店及公寓。

除此之外，還有洲際在中國(guó)市場(chǎng)引入筑格品牌，萬(wàn)豪與德朧集團(tuán)合作臻品之選等。

一個(gè)明顯的趨勢(shì)：盡管中國(guó)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，國(guó)際酒店具體依然選擇重倉(cāng)這一市場(chǎng)。它們嘗試用全新的生活方式酒店品牌，迎合當(dāng)下年輕的消費(fèi)者。并以更加俯身的姿態(tài)深耕三四五線城市。

如何應(yīng)對(duì)新一輪大整合？

從全球旅游業(yè)來(lái)看，酒店行業(yè)處境整體向好。

《世界旅游經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)報(bào)告（2025）》預(yù)計(jì)2025年全球旅游業(yè)將迎來(lái)顯著增長(zhǎng)，全球旅游收入較2019年將增長(zhǎng)7.9%。

其中，亞太地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，旅游總?cè)舜芜_(dá)到95.6億人次，增速達(dá)到19.9%，在五大區(qū)域中位居第一；旅游總收入增速達(dá)到6.4%，較GDP增速（4.0%）高出2個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，影響酒店行業(yè)的因素還有很多。

此前，前喜達(dá)屋品牌的創(chuàng)始人巴里·斯特恩利希特選擇從2月份重新恢復(fù)品牌名為喜達(dá)屋酒店時(shí)，知名品牌戰(zhàn)略專(zhuān)家蔣海峰曾撰文稱(chēng)：

作為猶太資本圈的一員，斯特恩利希特可能預(yù)估美國(guó)乃至全球馬上會(huì)經(jīng)歷新一輪信貸泡沫破滅，然后大量?jī)?yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)被抵押、被賤賣(mài)、被銀行收回，這樣他就可以再重復(fù)一遍在上世紀(jì)八十年代經(jīng)歷的那場(chǎng)如夢(mèng)似幻的酒店帝國(guó)的崛起之路了。

如果真是如此，所謂的酒店“資產(chǎn)管理”或?qū)⒃谌蚍秶鷥?nèi)再次展開(kāi)。

聚焦到中國(guó)市場(chǎng)，《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為：

中國(guó)高星酒店拍賣(mài)、交易還會(huì)繼續(xù)，業(yè)主更替還會(huì)延續(xù)，“地產(chǎn)系”業(yè)主逐漸被分流，業(yè)主身份的多元化趨勢(shì)不改。

中國(guó)酒店市場(chǎng)仍是開(kāi)發(fā)洼地，本土酒店集團(tuán)和國(guó)際酒店集團(tuán)的競(jìng)合關(guān)系會(huì)更加復(fù)雜，扮演的角色和身份也會(huì)逐漸出現(xiàn)調(diào)整，甚至是對(duì)調(diào)。

酒店輕資產(chǎn)趨勢(shì)不改，酒店物業(yè)的承建方、持有方、運(yùn)營(yíng)方會(huì)彼此獨(dú)立。酒店集團(tuán)之間的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)從過(guò)去單純的“大魚(yú)吃小魚(yú)”，增加“大魚(yú)帶小魚(yú)”的關(guān)系。

標(biāo)準(zhǔn)和非標(biāo)的磨合和博弈還會(huì)繼續(xù)。中臺(tái)和后臺(tái)會(huì)保持高標(biāo)準(zhǔn)化，以此來(lái)保證效率。而前臺(tái)酒店品牌的設(shè)計(jì)風(fēng)格和理念，會(huì)更具自主性、個(gè)性化和年輕化，以此迎合未來(lái)更加難搞的年輕人。