文 | 感嘆號科技

禾邁股份要買總部辦公大樓了，準(zhǔn)備花10個億！

4月30日，公司發(fā)布一則關(guān)于投資建設(shè)總部大樓的公告，擬投資不超過人民幣10.70億元（最終投資金額以實際投資為準(zhǔn)），建設(shè)公司總部大樓。

禾邁股份在公告中給出的理由很充分：“公司本次投資該項目，主要是為滿足公司未來發(fā)展規(guī)劃對經(jīng)營場所的需求，有利于公司優(yōu)化資源配置和促進公司穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展，符合公司及全體股東的利益。該項目建設(shè)完成后將成為公司戰(zhàn)略據(jù)點，不僅有利于改善公司整體運營環(huán)境，滿足公司現(xiàn)代化、信息化、數(shù)字化運營管理的需要，同時有助于公司進一步提升綜合管理能力和整體形象，更好的吸引高端人才加入，為公司業(yè)務(wù)運營提供有力保障，從而增強公司的市場競爭實力和持續(xù)盈利能力。”

說的真好，趕碳號接下來就和大家深入了解一下這個項目。

參考圖；上圖為杭州新浪智慧谷一期（18號地塊）項目效果圖，禾邁股份接手的項目實為二期（趕碳號注）

禾邁股份這則投建總部大樓的公告，發(fā)布于2025年4月29日。因為，在這一天，“禾邁股份第二屆董事會第二十二次會議于2025年4月29日在公司六樓會議室召開”，審議通過了《關(guān)于投資建設(shè)總部大樓的議案》。

大樓這個項目已經(jīng)在干了，已經(jīng)列入公司2024年的年報，且形成6.54億的在建工程了，禾邁董事會居然還在2025年4月29日像模像樣地開會，審議這件事。這完全屬于先花錢再立項，禾邁股份毫不含糊。這也充分反映了微逆第一股的治理水平。

01不差錢的禾邁，終于想好了錢該怎么花

募集資金明細(xì)使用情況；來自禾邁股份2024年年報

禾邁股份，真的不差錢。

截至今年一季度末，公司的流動資產(chǎn)合計59.67億，其中貨幣資金就有37.72億，交易性金融資產(chǎn)1.29億。拿出10個億建大樓，完全不成問題。

雖然，今年一季度公司發(fā)生了自2018年以來的首次單季度虧損，也是上市以來首次虧損；雖然，今年一季度公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-34782.37萬元，亦創(chuàng)下公司所有單季度現(xiàn)金流凈額最差。

老實說，禾邁股份賬上的這39個億現(xiàn)金，絕大部分并不是公司靠自己本事掙來的，而是靠IPO圈來的。禾邁股份三年多前的那場IPO，究竟有多夸張？有必要再回顧下。

2021年12月，禾邁股份首發(fā)上市，發(fā)行價格為557.80 元/股，這家小公司由此一舉成為A股歷史上發(fā)行的第一高價股，發(fā)行市盈率高達(dá)225.94倍！

禾邁股份原本只計劃募資5億元，但最終募資凈額高達(dá)54億元，超募近50個億！以至于即使到現(xiàn)在，禾邁股份的超募倍數(shù)，估計也可問鼎A股圈錢之最了。

因為高價發(fā)行、又是超募，保薦人中信證券自然賺得盆滿缽滿。禾邁股份發(fā)行費用總額為1.72億元，中信證券獲得的承銷費及保薦費高達(dá)1.42億元！

禾邁股份高價發(fā)行的現(xiàn)象，甚至引發(fā)監(jiān)管層面、學(xué)術(shù)層面、資本市場層面等對于A股發(fā)行制度的反思。

全是現(xiàn)在，反思是已經(jīng)沒有必要了，甚至連“罰酒三杯”都談不上。因為在過去三年多時間里，禾邁一把融來的這50多個億，已經(jīng)被公司“花”掉了一半、26個億。

上市時既然有這么多人熱捧，那禾邁的募投項目一定很有“錢”景。接下來我們就一起來學(xué)習(xí)一下，以套牢眾多機構(gòu)和小散為代價的這筆錢，究竟花在了哪些地方。

來自禾邁股份招股說明書

1、補充流動資金，公司最積極：

公司募集資金計劃投資總額，合計為4.86億。截至2024年報告期末，累計投入募集資金總額總共3.95億。這其中真正百分百完成進度的，只有一項，就是補充公司的流動資金與還貸，2.3個億。

另外有五個項目，并非招股書或者募集說明書中的承諾投資項目，約28.23億，公司花了22.3億，其中用于補充流動資金和還貸14.4億，用于生產(chǎn)建設(shè)4.2億，用于回購公司股份激勵管理層花了3.2億，用于并購花了5000萬。除了并購項目以外，補充流動資金，仍然是禾邁是最積極的，累計完成近90%。

2、三個募投項目，黃了兩個

在公司承諾投資項目中，有一個計劃投資8877萬的“儲能逆變器產(chǎn)業(yè)化項目”，拖到了2024年才開始投入，投了多少錢呢？不到35萬。

禾邁股份在2025年4月29 日召開的第二屆董事會第二十二次會議審議上，通過《關(guān)于終止部分募投項目并將節(jié)余募集資金永久補充流動資金的議案》——公司擬終止“儲能逆變器產(chǎn)業(yè)化項目”，并將該項目終止后產(chǎn)生的節(jié)余募集資金永久補充流動資金。

同樣，公司承諾投資7000萬建設(shè)的“智能成套電氣設(shè)備升級建設(shè)項目”，已經(jīng)取消了。

“智能成套電氣設(shè)備升級建設(shè)項目”這個項目之所以取消，趕碳號有必要多啰嗦兩句。禾邁股份在2023年8月公告，因為這個項目的實施主體——杭開科技，已經(jīng)不在上市公司，而是以1.87億賣回給了大股東——邵建雄控制的杭開控股。

這個項目主要用來做開關(guān)柜，目的是形成“智能開關(guān)柜2200臺（套）/年的生產(chǎn)能力”。這個業(yè)務(wù)看上去和禾邁股份在資本市場上的概念——微逆主業(yè)關(guān)系并不大，可能也會拉低公司的毛利率和估值。

趕碳號猜測，當(dāng)初之所以把后面這個項目放進上市公司里，其實就是用來“湊數(shù)”的，后來完成上市使命之后，再還給大股東，應(yīng)該也是早就在計劃之中的。

公司這樣解釋：“杭開科技生產(chǎn)規(guī)模相對較小，規(guī)模化效應(yīng)不明顯，導(dǎo)致整體生產(chǎn)成本較高；此外，杭開科技在自身產(chǎn)品的智能化轉(zhuǎn)型升級進度方面亦相對緩慢”。

簡要總結(jié)：公司一共圈了54個億，這幾年一共花了26.3個億，其中用在生產(chǎn)建設(shè)上只有5.9億，用于補充流動資金和還貸高達(dá)16.7億，用于股權(quán)回購（來激勵管理層）還花了3.2個億。

光靠補充公司流動資金，對于這么一大筆錢來說，顯然還是太慢了。現(xiàn)在，禾邁終于不用再為賬上躺著的、剩下來的27.8億募集資金找不到好項目而發(fā)愁了。

建大樓！這樣，一把就能干掉10個億。

02接盤杭州新浪智慧谷

趕碳號注：上圖為項目拆遷施工過程中的實景，目前現(xiàn)場工程進度并非如此；百度地圖

根據(jù)公司公告中的“杭政工出19號地塊”這一信息，以及交易對手“新浪集富科技發(fā)展（杭州）有限公司”，趕碳號通過百度地圖很快找到了這個項目的所在地。這個項目在地圖上有一個非常響亮的名字——杭州“新浪產(chǎn)業(yè)園”。

我們有必要回顧一下“新浪產(chǎn)業(yè)園”這個項目自誕生至今七年多來的歷史。

根據(jù)媒體公開報道， 2017年12月8日，杭州拱墅區(qū)運河邊的智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)與新浪集團在北京新浪總部正式簽署項目協(xié)議書。項目建成后，新浪集團將新浪微博這一核心產(chǎn)品遷移至園區(qū)，小鎮(zhèn)將充分發(fā)揮行業(yè)領(lǐng)軍優(yōu)勢，加速互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟高度集聚，力爭打造成一個杭州版的“中關(guān)村”。

這個計劃始于七八年前。由此可見，那時的杭州各區(qū)產(chǎn)業(yè)招商的氣魄與胃口就不小了，敢直去搶首都的生意。在百度地圖上，緊鄰這個地塊還有個項目，名字一樣響亮——聯(lián)想科技城。這也就難怪了，杭州除了阿里，還會誕生Deep Seek、六小龍！

拱墅智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)官網(wǎng)介紹，小鎮(zhèn)努力打造“浙江版中關(guān)村“，先后已引進順豐、新浪、聯(lián)想、58同城、360、貨拉拉等全國數(shù)字經(jīng)濟頭部企業(yè)，招商蛇口、省國貿(mào)、浙數(shù)文化等央企和省屬國企”。舉個例子，吳曉波頻道的主體杭州巴九靈，就在智慧小鎮(zhèn)，是杭州的獨角獸企業(yè)。

禾邁的交易對手新浪集富，成立于2018年2月，最初新浪持股35%，地方國資杭州智能網(wǎng)谷持股65%。2020年3月，新浪退出，目前由杭州拱墅區(qū)地方國資全資控股。新浪雖然退出了，浙江新浪甚至也不在此處辦公，但名字還是得以保留了下來，這當(dāng)然有助于項目的后續(xù)招商——趕碳號再次為這種智慧所折服。

禾邁股份披露，“雙方根據(jù)市場價格協(xié)商確定，本次土地使用權(quán)及建筑物轉(zhuǎn)讓合計金額為人民幣548,014,183.71元，地上建筑物目前正在建設(shè)中，公司預(yù)計整個建設(shè)項目投資總額不超過人民幣10.70億元，資金來源為自有資金、自籌資金。”

由此看來，這是一個正在建設(shè)中的項目。如前所述，這個還沒轉(zhuǎn)讓的項目，應(yīng)該是在更早時間，至少在2024年12月31日之前，就已經(jīng)是禾邁股份的在建工程了。

杭州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”信息顯示，該項目名稱為“杭政工出19號地塊創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房”，建設(shè)規(guī)模為139329平方米，共有9幢建筑，層數(shù)為4層-21層不等。

以前干過幾年房地產(chǎn)的趕碳號感到有些奇怪， 既然項目信息如此清晰，為什么禾邁股份只在公告中披露 “該地塊土地面積為31,076平方米”，而沒有披露建筑面積呢？原來是，禾邁怕嚇到投資者，因為它根本就用不了這么多辦公樓。

根據(jù)禾邁股份2024年年報，公司員工總?cè)藬?shù)1637人，其中母公司1019人，子公司618人。如果按總投資額，平均每位員工的辦公樓投資成本就高達(dá)65萬元，如果只按母公司1019來算，更是高達(dá)105萬元。

如果按照建筑面積來計算，就更加夸張了。以項目建筑工程規(guī)劃許可證上的139329平米（后來的招標(biāo)建面不止于此）計算，如果禾邁總部有1019人辦公，平均到每人頭上，建筑面積竟然高達(dá)136個平米！

說點常識，在北上廣深這些一線城市以及杭州、成都這樣的新一線城市，甲級寫字樓人均建面（含公區(qū)和公攤）一般也就在25-30平米。那么，按禾邁股份母1019人來計算，只需要3萬平米足矣。

那么，禾邁股份為什么要一把吃下這近14萬方的大項目呢？

趕碳號認(rèn)為，除了賬上有錢實在沒處花以外，這個項目足夠便宜，可能也是打動上市公司的一個重要原因。

03微逆龍頭，轉(zhuǎn)型包租公？

禾邁股份的總部就在拱墅區(qū)。從拱墅智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)的宣傳來看，禾邁股份也是拱墅區(qū)的心頭好，明星企業(yè)。說句實在話，這樣的大項目交給禾邁，地方國資也放心，不會爛尾。

公開信息顯示，項目所在土地由新浪集富早在2018年10月以1.358億元競得。

2022年4月29日，地方國資全資企業(yè)新浪集富通過浙江省公共資源交易服務(wù)平臺發(fā)布一則招標(biāo)公告。原文（部分）如下：

“杭政工出[2018]19號地塊創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房監(jiān)理，已由杭州市拱墅區(qū)發(fā)展改革和經(jīng)濟信 息化局批準(zhǔn)建設(shè)，建設(shè)資金來自國有自籌，出資比例為100% ，招標(biāo)人為新浪集富科技發(fā)展（杭州）有限公司，委托代理機構(gòu)為浙江省房地產(chǎn)管理咨詢有限公司。

本項目投資估算128738.7萬元，工程概算125507.34萬元，其中建安工程造價91450.41萬元，本次監(jiān)理服務(wù)費投標(biāo)最高限價 984.4255萬元，建設(shè)規(guī)模： 新建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，總建筑面積142137平方米，其中地上建筑面積90528平方米，地下建筑面積51609平方米。建設(shè)地點： 杭州市拱墅區(qū)鐵路北站單元內(nèi)，北至3號支路， 南為李佛橋，西至俞家橋路，東至劃防護綠地。”

趕碳號注意到，該項目地上建筑面積沒變，但地下建面比規(guī)劃許可證增加了2808平米。

2022年6月21日，項目招標(biāo)代理人發(fā)布項目總包中標(biāo)公告，浙江新盛建設(shè)集團有限公司、浙江省建筑設(shè)計研究院以6.81億元中標(biāo)。

所以，禾邁股份公告的不超過10.7億元，比項目監(jiān)理招標(biāo)公告中的“本項目投資估算128738.7萬元”，少了2.17億。這個項目地方國資賣給禾邁，在不考慮自2018年以來的拿地成本、自2022年以來的建設(shè)成本等等這些資金沉淀成本的情況下，至少又打了八三折。

這個項目能轉(zhuǎn)讓，其實也需要分析。因為根據(jù)《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步規(guī)范全市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理的意見》（杭政辦〔2019〕2 號），M0（新型產(chǎn)業(yè)用地，工業(yè)用地的一種）項目需以宗地為單元整體登記，土地用途為工業(yè)（創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)），達(dá)標(biāo)驗收前禁止轉(zhuǎn)讓。但是，這個項目應(yīng)該是個例外。

9幢大樓建成后，禾邁股份會不會賣掉幾幢回籠點資金呢？其實也難。

根據(jù)杭州的地方規(guī)定：

“創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地原則上不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地達(dá)標(biāo)驗收通過后，因孵化企業(yè)、上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)企業(yè)、子公司或控股公司IPO上市等特殊原因確需產(chǎn)權(quán)分割的，經(jīng)區(qū)、縣（市）政府、新區(qū)管委會審查批準(zhǔn)并報市政府備案后，可辦理分割登記、分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

分割登記、分割轉(zhuǎn)讓的總面積不得超過地上總建筑面積的50%，應(yīng)以幢、層作為最小分割單元且每層建筑面積不得低于500平方米。受讓對象應(yīng)是符合創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄要求的企業(yè)。”

由此看來，在項目2026年峻備交付以后，禾邁股份大概率就成為包租公了。

如果以智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)內(nèi)的順豐創(chuàng)新中心目前2元/㎡/天的租金來計算，10萬平米的可租物業(yè)，一年租金就是7000多萬元。這樣算下來，這筆投資的年化回報在8.5%左右，要遠(yuǎn)超絕大多數(shù)商辦物業(yè)的回報率。這，還沒有考慮物業(yè)本身的升值。

所以，如果沒有什么意外，禾邁股份在2026年就能成功當(dāng)上拱墅智慧網(wǎng)谷小鎮(zhèn)里的包租公。到那時，手握10萬平米的可出租物業(yè)。即使微逆再卷、再虧錢，也不用怕了。

到那時，禾邁股份的財務(wù)報表中將會多出一個科目，投資性房地產(chǎn)。公允價值損益這個財務(wù)指標(biāo)，每年就能派上一些用場了。

后記

逆變器上市公司2025年一季報

做制造業(yè)，實在太卷、太苦了。光伏主材自不必說，就連逆變器也快了。

現(xiàn)在的禾邁股份，非但早就失去了三年前的白馬氣質(zhì)，多項指標(biāo)甚至已經(jīng)在逆變器板塊墊底了。簡要總結(jié)如下：

ROE這個重要指標(biāo)，9家同行中倒數(shù)第二；

營收增速，9家同行中倒數(shù)第三；

凈利潤，與固德威一起，成為9家企業(yè)中唯二虧損的企業(yè)；

凈利潤率，9家企業(yè)中倒數(shù)第一；

凈利潤增速，9家企業(yè)中倒數(shù)第一；

存貨周轉(zhuǎn)率，9家企業(yè)中倒數(shù)第二；

毛利率，輸給了直接競爭對手昱能科技；

還有一個指標(biāo)，沒放在表格中，就是經(jīng)營性現(xiàn)金流，為-3.48億，全行業(yè)僅次于上能電氣，9家企業(yè)中倒數(shù)第二；

唯一能夠稱道的，恐怕就是每股凈資產(chǎn)了，9家企業(yè)中位列第一。畢竟，借中信證券這樣的強悍保薦人，再疊加浙商的投資智慧，一舉超募了近50個億。

所以，現(xiàn)在除了買樓，真的沒有什么好生意可想了。杭州正在成為一座舉世矚目的科創(chuàng)之城，最近房地產(chǎn)復(fù)蘇明顯。

至于禾邁股份自己的老本行，現(xiàn)在外有貿(mào)易戰(zhàn)加身，想要通過墨西哥新建產(chǎn)能、繞道進入美國市場，有可能已經(jīng)行不通了；內(nèi)有德業(yè)股份、陽光電源等強手加入微逆陣營，特別是古瑞瓦特在海外市場最不講武德，直接把微逆卷成了白菜價。

當(dāng)年的天價發(fā)行，在當(dāng)時雖然風(fēng)光，但現(xiàn)在看來也正在反噬。大股東明明已經(jīng)滿足了解禁條件，但因為股價破發(fā)而不可得——按照5月7日的收盤價計算，后復(fù)權(quán)價為335.12，是557.8元發(fā)價的60%，是1877.43元歷史最高價的17.85%

2024年5月，禾邁股份因為市值縮水，已經(jīng)被調(diào)出了科創(chuàng)50。從那時起，一直扎堆抱團在逆變器板塊的廣發(fā)系基金，除了在二三季度力挺了一把，到今年一季報時已經(jīng)消失得無影無蹤。不過，中信證券還在，持股250萬股，占流通股2%。

所以，就做個包租公吧，雖然有負(fù)微逆龍頭的新能源盛名，雖然有負(fù)被套牢的股民們的錯愛，但只要能實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，其實也沒什么不好。

這一局還沒結(jié)束，下一局又開始了。

禾邁股份實際控制人邵建雄，是杭開控股集團有限公司的大股東。這家公司除了控股禾邁以外，還對外投資了23家公司。其中，就有鈣鈦礦明星企業(yè)——杭州纖納光電。巧合的是，三股東韓華龍的九智投資，也入股了一家鈣鈦礦企業(yè)——極電光能。

看來以后兩大資本高手要相會于鈣鈦礦之巔了。等到那時，資本市場中又將上演新的神話。