Malltowin周報

2025.4.21-2025.4.27

1

每周趨勢導讀

五一大批新商業體集中開業

五一檔已成為商業地產開業高峰期，全國多地商業項目選擇在這一黃金檔期集中開業，形成商業競爭新格局。

據統計，即將開業的重要項目包括廈門蔡塘愛琴海購物中心、廈門和美天地、拉薩王府井購物中心、泰興鳳棲奧特萊斯、沈陽環球港動感城、昆山薈品倉城市奧萊等。

這些項目普遍采取"首店引流"策略，首店率普遍在30%以上，如拉薩王府井引入30%的首進拉薩品牌，廈門和美天地的首店形象店占比達40%，廈門蔡塘愛琴海超60家首店定制店，順德萬象匯引入超50%佛山或順德首店。

這種首店經濟不僅提升了商場檔次和吸引力，也反映了商業項目在競爭中突圍的必然選擇。

離境退稅引爆消費復蘇新動能

一季度多地離境退稅銷售額同比大幅增長，商務部將支持打造一批國際消費聚集區和入境消費友好商圈。

數據顯示，重慶市離境退稅銷售額同比增長近5倍，北京市離境退稅申請單份數同比增長128%，銷售額同比翻一番。

2024年上海市接待入境游客670.6萬人次，同比增長84%，廣東省政府強調"大力推進免稅店建設，優化離境退稅'即買即退'服務"，北京"灣里"也將打造全市最大奧特萊斯。復活節假期期間，深圳口岸單日入境客流創歷史新高，WeChat港幣錢包交易筆數較去年翻倍。

這些現象表明，以退稅購物、跨境消費為特征的國際消費正逐步恢復，各地政府也在以更大力度推動相關基礎設施建設，助力消費國際化發展。

體育科技主題與TOD趨勢

各地商業項目越來越注重特色主題定位，形成與傳統商場的差異化競爭優勢。沈陽環球港動感城作為全國首個以"體育+"為核心理念的商業綜合體，設有全球首個266米懸空光影跑道、東北首個商業滑板公園等設施；杭州光環夢中心打造以都市游樂和自然科普為主題的科學公園，總建面17萬㎡，規劃"蟲洞宇宙""沙丘冒險"等特色空間；而愛奇藝樂園·開封項目則圍繞數字技術與影視IP打造沉浸式體驗。

同時，親子家庭消費需求也推動商業創新，如惠多港聚焦"親子友好型"商業探索，東方寶泰打造"廣州maoPARTY"寵物主題空間。這些特色主題商業的崛起，反映了消費者對更具體驗感與參與性購物環境的需求升級。

合生匯簽約高鐵上海寶山站商業運營權，杭州金茂覽秀城秦望水街作為濱水TOD綜合體開篇之作，順德萬象匯和廈門蔡塘愛琴海都體現了商業地產向交通便捷區域集中的趨勢。

運動戶外功能與時尚融合

隨著健康生活方式普及，運動與戶外休閑品牌迎來增長機遇。

瑞典戶外品牌CRAFT進入中國市場，打造沉浸式北歐跑步體驗區；彈力夢工廠室內高空游樂品牌在海口日月廣場簽約華南首店，占地近6000平方米；橘朵推出副牌「橘朵橘標」，專注運動場景彩妝；安踏集團則審慎布局美國市場，將海外增長重心定位于東南亞。

這些案例折射出運動與休閑品牌正在向專業化、場景化和時尚化方向發展，不再是單純的功能性產品，而是融入了更多生活方式和潮流元素。

adidas第一季度營業利潤大漲82%，復古鞋款持續熱銷也印證了這一趨勢。未來，跨界合作、功能與時尚的融合將成為運動與戶外休閑品牌的制勝關鍵。

中國品牌海外擴張提速

中國品牌正積極拓展海外市場，展現出強勁的國際競爭力。

琉璃凈在越南同時開出25家門店，使越南成為其海外核心市場，目前已出海泰國、馬來西亞、澳大利亞等多個國家，全國門店總數超過1500家。蜜雪冰城在哈薩克斯坦開設首店，這是品牌在中亞五國的第一家門店；蜜雪冰城已進入全球13個國家，成為中國茶飲出海的標桿企業。與此同時，滬上阿姨和綠茶集團都通過港交所上市聆訊，上市后將加強海外擴張。

目前蜜雪冰城已在香港成功開設兩家餐廳，并計劃在2025年至2027年期間在海外共開設約28家新餐廳。相信未來，隨著中國品牌國際競爭力提升，我們將看到更多本土品牌在全球舞臺嶄露頭角。

2

商業地產新聞要點

消費政策

商務部等8部門開展汽車流通消費改革試點，支持地方破除汽車購買使用限制措施和發展汽車后市場。

商務部新一輪服務業擴大開放綜合試點一次性向11個省市全面鋪開，不再區分地區和任務批次。

廣東、上海、黑龍江、吉林、遼寧等地發布提振消費專項行動實施方案，推進消費增長。

文化和旅游部啟動2025年全國文化和旅游消費促進活動，圍繞重要節點舉辦消費周、季、月活動。

一季度我國出口規模突破6萬億元，同比增長6.9%，對170多個國家和地區出口實現增長。

一季度我國進出口機電產品5.29萬億元，同比增長7.7%。

商務部披露消費品以舊換新數據：汽車以舊換新2700.5萬輛，12類家電以舊換新4746.6萬臺；1.2億人次享受補貼，帶動銷售額超7200億元。

復活節假期深圳口岸單日入境客流創新高，WeChat港幣錢包交易筆數同比翻倍。

企業動態

大悅城控股2024年營業收入357.91億元，同比下降2.70%；歸母凈利潤虧損29.77億元。

王府井2024年實現營業收入113.72億元，同比下降6.97%；歸母凈利潤2.69億元，同比下降62.14%。

武商集團2024年武漢夢時代廣場管理有限公司營業收入同比增長12.38%，營業利潤同比增長27.25%。

首創城發將奧萊業務板塊股權及債權重組至奧萊控股，由旗下新奧萊商管平臺提供運營管理服務。

珠海萬達商管南區與眾輝體育簽署戰略協議，共同打造賽事IP與商業空間協同新生態。

中糧大悅城與螞蟻集團達成戰略合作，全國大悅城商場全面上線支付寶"碰一下"服務。

萬達廣場首發節啟幕，聯動航天科幻和體育賽事，助力首發經濟新活力。

一元股份與蘇文電能達成戰略合作，共同打造南通新能源停車場景示范項目。

開發動態

泰興鳳棲奧特萊斯五一開業，匯聚超200家國際一線品牌，創造超2500個就業崗位。

拉薩王府井購物中心5月1日開業，300多個品牌，首次進入西藏市場品牌占比近30%。

沈陽首個體育主題商業環球港動感城五一開業，總面積10萬平米，設有266米懸空光影跑道等設施。

廈門蔡塘愛琴海購物中心五一開業，建面12萬方，引進首店定制店超60家。

順德萬象匯4月25日開業，總面積近13.8萬平米，340余家品牌，超50%佛山或順德首店。

羅湖益田假日廣場4月30日開新啟幕，打造深港融合、多元藝術體驗新地標，引入32家羅湖首店。

北京隆福寺8月29日全面開業，引入東城區首店開心麻花A99劇場等多家首店旗艦店。

廣州華潤置地長隆萬象商業奠基，總投資超300億元，規劃商業24萬平方米，設計風格為"街區+mall"。

烏魯木齊天山創意谷項目加緊建設，全景開放街區預計2025年12月末全面開業。

武漢周大福金融中心預計2030年建成，總投資約200億，底部設有K11藝術購物中心。

清遠中環廣場舉辦招商發布會，歷峰奧特萊斯、中影DY影城等多家品牌簽約入駐。

杭州金茂覽秀城秦望水街項目將于2025年國慶前開業，總體量4.5萬方，全長430米。

廈門和美天地5月1日開業，商業體量6萬平方米，品牌首店形象店占比40%。

愛奇藝樂園·開封項目啟動，將分三期打造，一期落地愛奇藝樂園。

昆山薈品倉城市奧萊開業，總建筑面積4.5萬平方米，300多品牌入駐。

西安臨潼兵馬俑奧萊項目選址確定，距秦始皇帝陵博物院800米，建筑面積8.89萬平方米。

杭州光環夢中心總建面17萬平方米，規劃4大主題空間，打造科學公園。

江南·年華中心項目全面開業，投資2500萬元，總經營面積2.3萬平方米，招商率近100%。

資產管理

合生匯簽約高鐵上海寶山站，總商業面積11.5萬平方米，項目預計2027年建成。

光明星河COCOCity簽約，商業總體量約6.3萬方，將于2025年年底開業。

國貿商城獲鉑金級WELL認證，成為重視建筑健康、安全及舒適性的商業標桿。

北京華堂·新辰匯4月29日開業，前身為伊藤洋華堂亞運村店，引入多個餐飲品牌及文創品牌。

投資融資

上海黃浦區漢口路618號商場經司法拍賣成交，成交價2.6791億元，建筑面積11,181.09平方米。

成都蘭博基尼中心31套公寓打包轉讓，曾計劃打造高端商業文化綜合體但資金斷鏈停工。

華夏華潤商業REIT首季收入1.84億元，凈利潤900.14萬元，年化現金流分派率3.93%。

華夏大悅城商業REIT首季收入8469萬元，凈利潤986.75萬元，年化現金流分派率4.12%。

中金印力消費REIT首季收入8701.67萬元，凈利潤638.68萬元，年化現金流分派率4.36%。

華安百聯消費REIT一季度收入6290萬元，凈利潤1075.43萬元，年化現金流分派率5.62%。

華夏大悅城商業REIT首次分紅，應分配金額6004.9萬元，分紅比例99.9983%。

華夏首創奧萊REIT首季收入7219.77萬元，凈利潤2201.21萬元，年化現金流分派率4.19%。

華夏金茂商業REIT一季度收入2351.9萬元，凈利潤187.33萬元，年化現金流分派率4.41%。

3

商業品牌新聞要點

時尚/奢侈品

開云集團第一季度營收38.83億歐元，同比下降14%；Gucci營收下降24%至15.71億歐元。

雷朋母公司第一財季營收同比增長8.1%至68.5億歐元，亞太市場增長11%至8.52億歐元。

adidas第一季度營業利潤大漲82%至6.1億歐元，受益于Samba和Gazelle等復古鞋款熱銷。

Louis Vuitton已上調在美部分產品價格，經典手袋Neverfull GM漲幅達4.8%。

安踏體育表示海外增長重心在東南亞，將審慎布局美國市場。

意大利高端制表品牌沛納海計劃調整在中國零售布局，將公布關閉門店名單。

保加利亞小眾包袋品牌BY FAR將退出中國市場，北京國貿商城店5月14日閉店。

瑞典戶外運動品牌CRAFT進入中國市場，在上海張園和南京德基廣場打造線下快閃店。

橘朵推出首個副牌「橘朵橘標」高性能彩妝，聚焦戶外運動場景下的彩妝問題。

歐萊雅聯合創立的凱輝消費共創基金投資中國功能性底妝品牌First Cover。

零售生活

天貓超市宣布投入30億元扶持品牌商家生意增長，已連續三年GMV雙位數增長。

盒馬首次實現全年盈利，計劃2025年新開近100家門店，進駐數十個新城市。

華潤萬家高端品牌Olé宣布品牌升級六城連開，南京food hall首店4月底開業。

麥德龍溫州甌海新店開業，這是其在浙江省的第8家門店，輻射浙南地區超800萬消費群體。

英國冷凍食品超市Iceland亞太首店4月29日在北京門頭溝區開業，項目面積6800平方米。

HARMAY話梅三城連開四店，在佛山嶺南天地、秦皇島阿那亞北岸開業，即將開設南京金陵中環店。

零食品牌好想來在石家莊勒泰中心開設華北首家城市旗艦店，推出"零食+潮玩+民生"復合店態。

追覓旗下潮玩品牌「DREAME MART」中國首店5月1日在北京奧園CITY亮相。

永輝超市宣布首批外貿受阻商品上架，已與超300家企業進入采購洽談階段。

美國三大消費品牌巨頭百事、齊波特爾和寶潔下調全年利潤展望，消費者支出減少。

日本百貨店3月免稅銷售額442億日元，同比減少10.7%，訪日游客購物人數創新高。

餐飲

BegL餐廳華南首店登陸深圳萬象天地，門店打造工坊空間，提供多種口味貝果和早午餐。

茉酸奶在上海開出首家"牧場奶倉"門店，設置開放式廚房，采用"谷倉"設計風格。

新茶飲品牌「椿田熟成茶行」全國首店在上海新天地開業，專注探索熟成茶。

滬上阿姨通過港交所上市聆訊，門店總數9176間，99.7%由加盟商經營。

綠茶集團通過港交所上市聆訊，餐廳總數由2022年的276家增至2024年的465家。

琉璃凈奶茶在越南同時開出25家門店，目前全國門店超過1500家。

蜜雪冰城在哈薩克斯坦開設首店，已進入全球13個國家。

休閑娛樂

《哪吒之魔童鬧海》密鑰第三次延期，延長上映至5月31日，全球票房已超157.03億元。

室內高空游樂品牌彈力夢工廠華南首店簽約入駐海口日月廣場，占地近6000平方米。

2025愛奇藝世界大會開幕，宣布進軍線下樂園和內容電商新市場。

愛奇藝樂園·開封項目啟動，這是繼揚州后第二個愛奇藝線下樂園項目。

默林娛樂與RWS Global建立合作伙伴關系，共同打造六大度假區的高端娛樂體驗。

東方寶泰打造200平米沉浸式萌寵樂園"廣州maoPARTY"，五一期間推出兩大主題活動。

品牌出海

蜜雪冰城哈薩克斯坦首店開業，這是品牌在中亞五國的第一家門店。

琉璃凈在越南同時開出25家門店，此前已出海泰國、馬來西亞、澳大利亞等國家。

安踏體育將海外增長重心定位于東南亞，并審慎布局美國市場。