文 | 酒管財經

星級酒店開始“爆改”成學校宿舍了！

近日，萊坊宣布成功促成了香港青衣永倫800酒店的出售，交易金額高達7.65億港元。

據了解，該酒店將被改造為學生宿舍，用于航空學院學員及其他航空業相關培訓活動的住宿用途。

此外，萊坊還發布報告深度剖析了香港地區學生宿舍緊缺，當地高校與社會上的酒店業態相互結合的情況，詳細羅列了酒店改建投資回報情況等。

市場規模方面，仲量聯行謹慎估計，香港學生公寓的規模約在500億港元，而據晶苑投資預估，未來香港學生公寓市場規模將達到600億港元。

中原投資則認為香港學生公寓市場規模預期五年后將增加至逾4萬億港元。

而內地高校同樣存在宿舍緊缺，很多高校已經明確提出，針對專碩研究生以及其他研究生不提供宿舍。

高校擴招浪潮與宿舍供給斷層的矛盾，或許正催生一個酒店改造成宿舍的萬億級賽道。

對國內眾多存量酒店來說，面對競爭日益激烈的市場環境，酒店改造成學生公寓是否能夠成為當下酒店市場的又一新品，既是機遇也是挑戰。

3個學生搶1張床，酒店“爆改”宿舍新商機？

眾所周知，香港本地大學的宿舍位一直都是供不應求的，據不完全統計，港大非本地生申請宿舍成功率僅有44%。

今年1月，戴德梁行發布報告稱，目前香港八所主要大學的學生與宿位比例平均為3.4：1，這意味著每張床位有超過3名學生競爭，香港高校面臨學生床位嚴重不足以及供求失衡的問題。

據戴德梁行估算，2023/24學年非本地學生的宿位短缺超過47600個，未來的額外需求估計將達15700個宿位，整體大學床位的短缺至少達55400個。

▊ 戴德梁行

不過，對未來香港學生宿位缺口，戴德梁行的估算還是保守了。

高力此前發布《填補學生宿舍缺口：助推香港成為亞洲教育樞紐》報告中提到，預計至2028年，香港的學生宿位短缺擴闊至約12萬個，床位不足亦推高私人住宅市場租金，建議活化工廈或將商業樓宇改建為酒店或賓館應對問題。

當然，已有高校也試圖通過購買酒店用作宿舍來解決問題，比如香港都會大學2024年就以約10億港元購入1棟位于紅磡蕪湖街的酒店，主要提供給非本地生，共有255間客房，可供約480人入住。

香港特區政府在2024施政報告中明確提出鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店和商廈，增加學生宿舍供應。

但這些并不能彌補日益增長的學生住宿需求，近年來不少房企在港購入酒店，并將酒店改造成學生公寓對外出租。

中原投資2024年斥資1.8億購入尖沙咀珀薈酒店，計劃改造為提供150個床位的學生公寓，每個床位月租8000港元，扣除營運成本后，預計投資凈回報率達到4%。

晶苑地產旗下晶苑投資在2021年底曾買入紅磡的一處酒店項目，改建翻新后以學生宿舍出租，2022年首年營運時的出租率約85%，到了2023年的出租率則升至100%；

宏安地產此前亦收購了九龍貝爾特酒店，將其打造成公寓項目“日新舍啟德”，2024年6月開始招租，提供單人房至四人房，房內提供衣柜、冰箱、書柜、鞋柜、書桌等。

把酒店改造成宿舍，真是一門好生意嗎？

對此，萊坊在報告中指出，將表現不佳的酒店改造為學生宿舍，不僅可以有效利用現有資源，還能為投資者帶來可觀的回報。

從投資回報的角度來看，把酒店改造成學生宿舍似乎更有吸引力。

據統計，目前香港私人學生住宿的入住率高達98%至100%，月租金在5200至14800港元之間。

另據萊坊分析，由Hotel Sav改造的香港最大私人學生住宿Y83首年的入住率達到85%，第二年更達到100%，每月租金增幅更是高達14%至18%，充分證明了將酒店改造成學生宿舍的可行性和盈利性。

仲量聯行則表示，由于學生住宿供應持續不足及非本地學生數量高速增長，預期租金還將進一步上升，所以投資香港學生公寓收益率將超過7%。

中原投資總裁葉明慧更是指出，當前香港學生公寓市場規模只有數十億港元，預期五年后將增加至逾4萬億，希望把香港打造成亞洲區最有規模的學生公寓投資市場之一。

內地高校宿舍也不夠分了

一直以來，很多高校宿舍問題飽受大學生詬病，本科生愁宿舍條件不好，研究生憂上岸后無宿舍可住。

然而，近年來不少高校出現“住宿危機”。四人間改六人間、八人間，實在擠不下就改抽簽選宿舍，更有高校安排學生搬去隔壁學校借住……

高校宿舍的缺口，是由學生數量迅速增長以及研究生招生比例擴大的結構性變化所致。從2012年至2023年，我國高等教育在學規模由3325萬人增至4763.19萬人。

▊ 全國高校招生數變化（2013年-2023年）

盡管幼兒園、小學階段學齡人口數量下行趨勢已現，高等教育在校生規模仍在持續增長。過去五年，全國高考報名人數分別為1031萬、1071萬、1078萬、1193萬、1291萬。

業內預計在2032年前后，入學人口洪峰將抵達高等教育階段，屆時高等教育學齡人口將達到8900萬人，在校總規模較當前至少增加1200萬人。

然而，高校擴招并沒有與宿舍擴建同頻共振。

據媒體此前報道，近年來，多所高校在碩士研究生招生簡章中明確，學校將不再為全日制專碩提供宿舍。

復旦大學，專碩不再能住校了，但學校會幫助學生解決社會化住宿；

南京大學，全日制專碩不安排校內住宿，但會給予適當的交通補貼；

北大，專碩干脆不安排住校；

南開，面向非應屆生招生的專碩一律不提供住宿。

有專家學者認為，從國外高校的經驗來看，國內各大高校不再給全體研究生統一安排宿舍，是未來大趨勢。

為了解決宿舍問題，去年1月，國家發展改革委、教育部等7部門聯合印發《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》。

其中提及：鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補齊現有學生宿舍缺口。

廣東也印發實施方案，支持當地高校新建、重建、改造一批學生宿舍，鼓勵通過購買、租賃等方式補充宿舍資源。

2025年上海兩會，三位政協委員更是建議多方力量協同，采用統籌調配閑置社會用房、加大專項資金支持、打造多樣友好型學生宿舍社區等多種方式破解高校學生宿舍緊張難題。

當存量酒店遇上學生宿舍

從當前存量市場來看，有大量已經建成的商辦建筑或酒店物業需要被去化。

一方面，不少酒店因建設較早、裝修過時、服務設施逐漸老化不能滿足市場旅居產品的要求，唯有經歷一場大刀闊斧的變化，才有與時代對話的可能。

文旅部數據顯示，2024年Q2全國酒店平均空置率達38.7%；

另據華美云《空酒店》報告顯示，在全國49個重點城市中，杭州的“空酒店”數量高達85家，上海每天有78家五星級酒店完全空置，北京66家，深圳41家，廣州35家。

▊ 華美云《空酒店》報告

這些數據不僅反映了酒店業面臨的嚴峻挑戰，更凸顯了市場供需結構性失衡的深層問題。

另一方面，隨著國內生源及宿舍資源比例的失衡，對于市場對于宿舍公寓的需求也增多，在福利性學生宿舍無法繼續新建的情況下，針對存量酒店改造的學生公寓產品勢必會迎來發展。

雖然價格可能會低于市場化項目，但對高校客群來說，極其穩定的客源及入住率也能夠保證公寓項目的穩定經營。

仲量聯行中國區研究部負責人姚耀指出，在校研究生和畢業生群體正逐漸成為長租公寓市場中一個快速增長且不容忽視的需求來源。

近兩年，國內酒店在公寓方面動作頻頻，除了推出自有公寓品牌、嘗試長短租結合等，直接將物業改造成公寓的也不少。

長租公寓剛興起的時候，城家、朗詩寓都曾將老舊酒店改造為長租公寓。

就比如由城家改造后上海陸家嘴濱江瑞貝庭公寓酒店，單間成本3萬元，相較同檔次中檔酒店，每平米造價低約20%。

去年，上海靜安賓館宣布將完成改造并試運營，并轉型為高端服務式公寓。

而在“酒店改造學生公寓”產品的打造上，歐美和香港已經有了相應的模式和一定的規模，未來在內地也有很大的想象空間。

不過，華中某資深酒店投資人表示，酒店改造學生公寓在內地仍有落地障礙，涉及土地用途變更審批、消防驗收等政策合規性風險。

據了解，學校宿舍建筑設計規范要求逃生通道寬度≥1.4米，而酒店內的疏散通道凈寬度通常要求不應小于1.1米。

另外，他還指出寒暑假帶來的淡季是學生住宿無法回避的現實問題，而且學生群體對價格也相對敏感，如何定價是關鍵。

雖然香港酒店改造成學生宿舍的成功案例讓業內將目光轉向了國內高校龐大的住宿市場，但它能否會成為酒店生意新的發展空間，仍需進一步觀察。