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近年來，由于市場大環境的原因，很多消費零售企業業績承壓。而最近兩大地產公司的財報，又印證了這一趨勢。

近日，隨著恒隆集團與太古地產2024年運營數據的陸續披露，這一趨勢得到了更為清晰的印證。但當具體而直觀的數據呈現在眼前時，其沖擊力度仍然超乎許多人的想象。

要知道這二者均以高端商業地產開發與運營為核心業務，商場收入很大程度上依賴于奢侈品牌和高凈值消費者的消費能力。作為國內高端商業地產的標桿企業，兩家公司的業績表現無疑成為觀察消費趨勢的重要窗口。

恒隆：高端商場承壓下滑，次高端商場展現韌性

恒隆集團這邊，第三代接班人陳文博剛剛任滿一年，交出了首份年度成績單。

據財報顯示，截至2024年12月31日，2024年恒隆地產總收入為112.42億港元，同比上升9%（主要受益于來自香港的物業銷售收入(同期無此項收入)；由于香港及內地零售與辦公樓租賃市場疲弱，整體營業溢利為64.55億港元，同比下跌13%。

圖片恒隆財報

從區域表現來看，內地物業整體租賃收入為64.66億港元，同比下降5%；而香港物業租賃收入為30.49億港元，跌幅更為顯著，達到9%。

在內地，恒隆的表現呈現出明顯的結構性差異。從城市維度來看，恒隆在內地的業績呈現出明顯的區域分化。上海作為其核心市場，2024年錄得收入29.68億元人民幣，同比下降5%，下滑幅度較為顯著。相比之下，非上海項目則展現出更強的韌性，收入為19.85億元人民幣，同比僅微降1%。

這一分化背后，可能有多重因素疊加。上海作為國際化大都市，其高端消費市場更容易受到全球經濟波動的影響，而非上海城市則更多地依賴于本地消費需求的支撐，因而表現更為穩健。

值得注意的是，非上海項目的輕微下滑不僅反映了區域市場的差異性，更標志著恒隆在戰略布局上的重要轉變。長期以來，恒隆對上海市場的依賴程度較高，但隨著非上海項目的穩步發展，這種“上海依賴癥”正在逐步緩解。非上海項目的韌性表現，可以視為恒隆在多元化布局中找到了“第四條支柱”，為其整體業績提供了更為均衡的支撐。

在香港，恒隆的項目多位于住宅社區周邊，以往憑借剛需消費群體的支撐，業績表現相對穩定。

然而，2024年香港居民北上消費的趨勢顯著增強，尤其是前往內地城市旅游和購物的頻次大幅增加，導致本地消費需求被分流，香港項目的業績因此承壓。

按商場類型劃分，高端商場2024年租賃收入為41.55億元人民幣，同比下降4%，顯示出高端消費市場的疲軟；而次高端商場則錄得6.5億元人民幣的收入，同比增長4%，成為難得的亮點。

數據恒隆財報，梳理并制圖

這一反差表明，在經濟環境愈發不確定的當下，消費者在選購高端奢侈品時愈發謹慎，轉而傾向于性價比更高的次高端產品，這部分產品的市場需求相對穩定。

太古：利潤縮水，依舊“喊穩”

這種消費行為的轉變不僅體現在恒隆地產的業績中，也同樣反映在太古地產的表現上。

盡管太古地產憑借其多元化的業態和強大的品牌號召力，在一定程度上緩解了高端消費下滑帶來的沖擊，但其高端商場的租賃收入也受到了不同程度的影響。

據太古地產發布的公告透露，數據確實不盡如人意。太古地產預測，截至2024年底，股東應占的經常性基本溢利約為65億港元，與2023年度的73億港元相比有所下降。對此，太古地產解釋稱，這一變化主要是由于財務支出凈額的增加以及香港辦公樓租金收入的縮減。

圖片太古財報

同時，截至2024年底的股東應占基本溢利預計約為68億港元，也低于2023年度的116億港元。太古地產表示，這一顯著下滑的主要原因在于，2024年度公司未再獲得如2023年12月出售港島東中心九個樓層所帶來的一次性凈利潤約33億港元，同時，2024年香港停車位出售的凈利潤也有所下滑。

更為顯著的是，股東應占的呈報虧損預計將達到約8億港元，與2023年度的盈利26億港元形成了鮮明對比。此外，該公司在2024年度錄得的投資物業公平值虧損約為63億港元，相較于2023年度的虧損44億港元，虧損幅度進一步擴大。

零售物業方面，盡管租用率普遍高企，中國香港與內地8家商場中7家租用率超過95%，另外1家為93%，但商場零售銷售額多數下滑。

在香港，太古廣場、太古城中心、東薈城名店倉零售銷售額同比下滑分別為10.7%、2.3%、3.9%。

在內地，上海前灘太古里微增3.4%成為內地市場唯一的亮點。其成功可能得益于新興商圈的吸引力、多元化的業態組合以及較強的本地消費支撐。

而北京三里屯太古里租用率上升至98%，2024年銷售額微降0.2%；廣州太古匯租用率100%，銷售額下降10.7%；北京頤堤港租用率從上年的99%微降至98%，銷售額下降3.8%；上海興業太古匯租用率93%，銷售額下降13.9%；成都太古里租用率從上年的97%降至96%，銷售額下降14.0%，下滑最大。若按2023年銷售額推算，2024年成都太古里銷售額預計減少至不足百億元。

太古地產還提及，為優化租戶組合，北京三里屯太古里北區、上海興業太古匯正在進行改造，成都太古里改造工程已完工，但這些改造導致銷售額未調整反映銷售損失，意味著實際下滑可能更大。

成都太古里的下滑與其高端奢侈品占比較高、消費外流以及本地市場競爭加劇脫不了關系。這一現象再次驗證了高端商業地產在當前市場環境下面臨的挑戰和脆弱性。

回溯過去幾年，中國內地高端消費市場的迅猛增長，無疑為各大國際奢侈品集團在中國市場帶來了豐厚的利潤，同時也推動了諸如恒隆、太古地產等內地高端商場業主的業績實現了提升。

但自 2023 年起，情況發生了轉變。隨著全球疫情影響逐漸消散，出入境旅游全面復蘇，再加上一系列經濟和社會因素的交織影響，中國內地奢侈品消費指數開始下滑，消費者的購物習慣也隨之改變。一方面，國際旅游的重啟，使得高凈值消費者的購物需求逐漸向海外轉移。歐洲、日本等地憑借匯率優勢和免稅政策，吸引了大量中國消費者前往購物，內地奢侈品市場的需求因此被分流。另一方面，經濟環境的不確定性增強，促使消費者在購買奢侈品時更加謹慎，更多人將目光投向性價比更高的次高端品牌，或者選擇體驗式消費。

這種消費習慣的轉變，直接對高端商業地產運營商的業績造成了沖擊。數據顯示，高端消費市場的疲軟不僅體現在銷售額的下降，更反映在客流量、租金收入等多個維度的收縮。

以恒隆地產來說，其高端商場的租賃收入主要依靠奢侈品牌繳納的租金。而奢侈品消費熱度下降，導致商場客流量和銷售額雙雙下滑。與此同時，高端商場還面臨品牌策略調整、市場競爭愈發激烈等多重難題，運營壓力日益增大。

當下，奢侈品市場似乎陷入了低迷漩渦，連曾經熱衷消費的高凈值人群也開始捂緊錢包。高端商業市場會一蹶不振下去嗎？

在這樣的大環境下，恒隆集團主席陳文博在業績會上卻表達了對市場的信心，期望 2025 年業績能實現微增。

盡管2024年的賬面業績讓太古地產顯得有些“扎心”，太古地產在業績報告中同樣展現出對未來的樂觀態度。太古地產強調，其資產負債表處于健康水平，整體財務狀況保持強勁，且不會改變既定的投資策略。公司在執行2022年公布的1000億港元投資計劃方面取得了重大進展，目前已對約67%的投資計劃作出承諾。這些投資預計將為未來的盈利能力增長提供有力支持。

開云集團的最新業績報告也傳遞出類似的信號。2024年，開云集團全年營收下滑12%至171.9億歐元，凈利潤大幅下滑62%至11.33億歐元。盡管如此，集團主席兼首席執行官皮諾表示，開云集團已加速多個品牌的轉型，并認為集團發展已抵達穩定點，未來將逐步重回增長軌道。這也表明，奢侈品巨頭正在通過品牌重塑和戰略調整，為市場復蘇做好準備。

明明高端消費市場持續低迷，這些商業巨頭為何還能如此篤定？

但不管背后的原因是什么，高端商業地產運營商都必須正視當下的局面，重新思考自身戰略定位。他們需要通過引入多元化業態，打造更豐富的消費場景；提升消費體驗，滿足消費者日益多樣的需求；優化租戶組合，篩選更契合市場的品牌等方式，來適應全新的市場環境。這一系列的變化，不僅體現了消費市場的結構性調整，也意味著高端商業地產行業即將步入新的轉型發展階段。(本文首發于 ，作者 | 趙晨含，編輯 | 房煜)