“如不按期簽約，每證（注：房產證）將減少190萬~200多萬元獎勵費。”

“10月27日前搬遷的簽約居民戶，將在11月8日前發放補償款。”

在上海內環區域一處高層住宅小區，居民們正馬不停蹄地安排搬家，小區現場多處都張貼著房屋征收告示。

兩幢16層的電梯商品房、百余戶居民、樓齡僅約20年，這在上海城市拆遷過程中較為少見。而且，200多萬元獎勵費僅是小區貨幣化安置中的一項。

有小區業主向記者透露，小區房屋評估價格加上各項補貼，單套房源的拆遷款至少在1500萬元，大戶型的拆遷款可達2000多萬元。

多家機構預測，各地新增城中村和危舊房改造，并實行貨幣化補貼，或將帶動近1億平方米住宅銷售市場。

待拆遷的上海虹宸易居小區 每經記者 劉頌輝 攝

單套拆遷款約1575萬～2100萬元

10月23日上午，每經記者來到上海市虹口區公平路附近的虹宸易居小區時，門口停著兩輛貨車，工人們來回將打包箱搬到車上。

李政中是小區當年最早一批買房入住的業主，他告訴每經記者，按照虹口區舊改指揮部的安排，這次拆遷分為貨幣化安置和房屋安置方式兩種，自己家首先選擇了貨幣化安置。

“除了房屋評估均價10.5461萬元/平方米，還有搬家、裝修等等補貼款。加在一起，房子拆遷款標準差不多在17.5萬元/平方米。”李政中介紹。

在小區3號樓前，趙偉正在打包裝箱，準備舉家搬往另一套房子。“房屋安置有四個小區可選，但我們也選了貨幣化安置。”據趙偉介紹，自家房子面積約102平方米，按照打包價補償，大概是1785萬元，“每家每戶最后簽約的拆遷款不一樣”。

虹宸易居小區戶型在90~120平方米，按照業主們的推算，單套拆遷款約1575萬~2100萬元。

不過，業主們拿到的上千萬元拆遷款并非“從天而降”，據每經記者了解，每項拆遷標準都張貼了公示材料。

小區內的舊改標識 每經記者 劉頌輝 攝

據虹口區政府公布的關于東余杭路公平路交叉口改建工程簽約選房等有關事項的公告，虹宸易居小區的房屋征收補償協議簽約期限從9月22日至10月22日，促簽促搬獎勵為9月22日至28日。

選擇全貨幣補償的居民，在簽訂意向書后再簽訂房屋征收補償協議；選擇房屋安置的居民，按照“先到先得”原則當場選房，選房后再簽協議。

同時，虹口區住房保障和房屋管理局委托了房地產價格評估機構，對征收房屋進行了實地踏勘，結合市場交易情況作出估價。并且，現場公示了房屋征收評議監督小組名單。

“被征收人在促簽促搬獎期內簽約并在規定時間搬遷的，按評估均價×10平方米+20萬元/證的標準給與簽約搬遷特別獎。”虹口區第一房屋征收服務事務所有限公司在告知書上表示。

據虹口區北外灘街道舊改分指揮部一位工作人員介紹，東余杭路公平路交叉口改建工程居民簽約率超過70%，小區搬遷率已超過三分之二。

小區張貼的各項告示 每經記者 劉頌輝 攝

對于虹宸易居小區，用產權調換的房源主要在四個區域，包括虹口區彩虹灣（房屋評估單價4.98萬元/平方米）和菁鴻錦庭（無）、浦東新區曹路南拓展基地（房屋評估單價3.11萬元/平方米）、嘉定區黃渡基地（房屋評估單價2.12萬元/平方米）、松江區南站基地（房屋評估單價2.01萬元/平方米）。

上海鏈家官網顯示，距離虹宸易居小區最近的商品房小區，掛牌均價約10.7萬元/平方米，對面樓齡較長的老公房小區均價在10.6萬元/平方米左右，附近房租在1.3萬元/月左右。

大規模征收已在進行中

虹宸易居由上海寶宸建設發展有限公司（曾用名：上海寶宸集團有限公司）于2003年開發，共建有2棟住宅樓3個單元121戶居民，樓層最高16層，位于虹口區提籃橋地鐵站北側，緊靠新建的地鐵19號線。小區周邊商圈配套齊全，南側有北外灘來福士廣場和上海白玉蘭廣場等地標項目。

伴隨上海城市更新和舊區改造進程的加快，各項拆遷征收工作正在大刀闊斧地推進。

虹口區政府官網去年10月26日~11月24日公示了上海市虹口區北外灘地區控制性詳細規劃hk320街坊局部調整公眾意見處理建議，其中一項是，將虹宸易居所在的hk320-02地塊性質由Rr3變為了X（三類住宅用地變為城市發展備用地），地塊面積從3020平方米減少至2160平方米。臨近的hk320-01地塊為商務辦公用地和商業服務業用地。

在寸土寸金的上海，動遷征收的主要安置方式有三種，包括房屋安置、貨幣安置和原拆原建。目前，暫不能確定虹宸易居是否將拆除重建。

除了虹宸易居，上海其他區也在進行新一輪拆遷工作。比如，年內最大規模的單地塊一次性征收項目——徐匯區東安新村，也于近日正式啟動集中搬遷。

公開資料顯示，該項目占地面積約18.65萬平方米，總建筑面積31.21萬平方米，共涉及5個居委會、117幢居民樓、6057戶。東安新村建于上世紀50年代，最高樓齡已接近70年。

據安居客，該小區拆遷補償金額已經公布，評估均價為72822元/平方米，一套13.9平方米左右，差不多標準停車位大小的房子，補償金就達到473萬元，部分業主甚至有望獲得1000萬元以上的補償。

東安新村整體拆遷的底氣源自徐匯區近幾次土拍火熱升溫。今年8月7日，綠城中國以48.048億元斬獲徐匯區斜土街道xh128D-07地塊，折合樓面地價13.1萬元/平方米，地塊周圍的住宅項目單價則達17.8萬元/平方米。

此前，香港置地聯合體還曾以310.5億元拿下徐匯西岸金融港地塊，刷新彼時內地土地總價紀錄。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，通過貨幣化安置等方式新增實施城中村和危舊房改造，明確了量化政策，能積極引導市場預期。城中村改造之前一直強調要實物安置，不搞貨幣化，但在消化和優化存量、籌集存量房做保障房的新導向下，安置方式發生重要變化。拆遷戶拿著貨幣或房票，到市場上選房，既有利于推進城中村改造，也有利于消化庫存。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也表示，貨幣化安置和2014年的模式有較大相似性。當前新一輪房地產發展過程中，城中村改造工作將成為消化住房庫存的重要動力，具有重大市場意義。

（文中李政中、趙偉為化名）