仲量聯行2024年第三季度天津房地產市場回顧

2024年10月16日，天津——2024年上半年，天津全市經濟運行延續平穩態勢，全市地區生產總值同比增長4.9%，經濟結構持續優化，發展質效穩步提升。“辦公樓市場方面，市場活躍度有所回升，存量搬遷仍為市場主基調。經濟數據的穩步回升將逐漸傳導至需求端，促進全市辦公樓市場筑底修復，并進一步提振市場信心。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示。零售地產市場方面，餐飲和時尚業態引領市場需求復蘇，供應高峰帶來多樣化消費選擇。

辦公樓市場

市場需求以搬遷為主，增量需求未見明顯回升。天津辦公樓市場保持穩定發展，市場活躍度有所回升。然而，在當前階段，企業尋租行為主要受到降本增效或縮減租賃面積的搬遷活動所驅動。從成交類型來看，搬遷類需求占比排名第一，占三季度錄得成交的48%。由于新租需求尚未出現明顯增長，且企業的退租縮租現象開始變得更為頻繁，導致全市凈吸納量較二季度回落，三季度全市辦公樓市場凈吸納量錄得3,216平方米。

三季度，專業服務業及科技互聯網行業活躍度相對較高。律師事務所和財稅公司等專業服務業公司抓住了低價機遇，選擇以更為經濟的價格進行搬遷；同時，少部分受益于政策利好的科技公司開始擴大租賃規模。例如，某科技教育類企業在三季度樓內擴租了900平方米的租賃面積。此外，第三方辦公運營商憑借靈活便捷的辦公解決方案受到中小企業的青睞，三季度錄得一家第三方聯合辦公運營商在甲級辦公樓中的擴租案例。

無新增供應，全市空置面積緩慢去化。三季度，天津市辦公樓市場的總體量維持在411萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為152萬平方米。甲級辦公樓市場緩慢去化存量，三季度空置率小幅下降0.1個百分點至35.7%。乙級辦公樓市場在經歷兩個季度的連續供應之后，空置率開始回落，三季度小幅滑落0.1個百分點，錄得28.5%。

租金持續影響企業決策。在客戶租賃預算持續收縮、需求低迷的市場壓力下，三季度全市辦公樓市場凈有效租金環比下降1.5%至72元/平方米/月，甲級辦公樓降價幅度顯著，凈有效租金降低2.3%至78元/平方米/月。業主正在采取更為積極的定價策略來吸引以降本增效為導向的搬遷客戶，企業也在續租與新租之間謹慎考量。

低租金環境有望促進市場活躍度上升。由于企業對租金的敏感度增強，加之市場需求復蘇低于預期，全市租金在年內預計將持續下行，市場競爭也將逐步升溫。隨著甲級和整體市場租金的持續收斂，預計因追求低成本或者高質價比的搬遷流動將帶動整個市場活躍度的提升。

零售地產市場

餐飲品牌推動天津零售地產市場穩定復蘇。餐飲類品牌在三季度展現出持續穩定的增長態勢，其中以連鎖品牌為代表的地方特色正餐及小吃門店成為需求主力。例如，湖南特色菜農耕記在三季度首進天津，選址南開大悅城及華潤萬象城開設新店；創意韓餐品牌Need在華潤萬象城開出首店；梅果云貴川Bistro的天津首店進駐天河城，進一步豐富了市場的餐飲選擇。餐飲門店的開店數量約占全市新開門店的48%。同時，時尚業態亦有復蘇趨勢，占全市新開門店的20%。黃金、腕表和男裝門店在三季度均錄得新開品牌進駐頭部商場，反映出市場對時尚品牌的持續需求。

新項目推動空置率小幅下降。三季度，位于河西區的龍湖梅江天街入市，體量約為12.7萬平方米。天津優質零售地產市場總存量提升至470萬平方米。由于新項目較高的開業率，全市凈吸納量被推高至12萬平方米，整體空置率小幅下降0.3個百分點至12.3%。

市場分化表現加劇，整體租金降幅擴大。三季度項目間的租金表現分化加劇，除部分頭部商業項目穩定提升租金預期外，大部分項目仍然面臨需求及消費疲軟帶來的租金上升乏力。截至2024年九月末，全市優質零售地產市場首層平均租金為287元/平方米/月，同比下降1.1%，環比下降2.4%，較2023年同期降幅有所擴大。

天津零售地產市場將迎來供應高峰，新項目滿足更加多元化的消費需求。預計2024年全年，天津市場將迎來總計46萬平方米的新增供應，創下近十年來的供應新高。預計供應高峰將持續，近96萬平方米的新增供應將在2025年入市。這些新項目涵蓋高端商場、社區商業以及老舊存量項目改造等多種類型，更能精準滿足消費者日益多元化、個性化的消費需求，為消費者帶來更加豐富和優質的購物體驗。