通過“以房抵債”的方式，備受壞賬風險考驗的帝歐家居（002798.SZ）終于收回了欠款。

9月9日晚間，帝歐家居發布公告稱，全資子公司佛山歐神諾陶瓷有限公司（簡稱“歐神諾”）與某房企簽訂了《股權轉讓協議》。

根據股權轉讓協議，歐神諾以受讓某房企持有的子公司100%股權及債權的方式，取得三項不動產，歐神諾以對該房企下屬公司及關聯公司銷售貨物享有的4.23億元債權支付本次交易價款。

上述交易價款將等額沖抵歐神諾應收賬款4.23億元，本事項系交易對方以非現金資產抵償公司債務。

對于上述消息，資本市場表現較為平淡。截至9月11收盤，該公司股價報收3.12元/股，較9月9日收盤下跌0.64%。

圖片同花順

接手上海三項商業不動產

據了解，此次帝歐家居通過以資抵債獲得的三項不動產分別位于位于上海南翔鎮10街坊10/6丘、上海嘉定區云安南路45號、上海嘉定區云安南路29弄26號。

據時代周報查閱獲悉，上述三項不動產均為商辦用地。其中，位于南翔鎮10街坊10/6丘的不動產，《不動產權證書》編號為“滬（2018）嘉字不動產權第046563號”，面積為10826平方米；

位于嘉定區云安南路29弄26號的不動產，不動產權證號為滬（2019）嘉字不動產權第003871號，不動產證載建筑面積為4255.12平方米；

至于位于嘉定區云安南路45號的不動產，不動產權證號為滬（2019）嘉字不動產權第003869號，不動產證載建筑面積為30264.75平方米。不過，該不動產權證書項下房屋中共計208套房屋已經對外出售并辦理完畢不動產權轉移登記，剩余388套房屋登記在受讓公司名下且根據本協議簽署時政策要求不能進行銷售。

值得注意的是，這場以資抵債的交易背后，帝歐家居也付出的一定的代價。

根據公告顯示，歐神諾還與上述房企簽訂了《債務免除協議》，在《股權轉讓協議》所述交割日后，歐神諾同意免除該房企下屬公司及關聯公司對歐神諾負有的采購款債務中的 5711.87萬元的債務，所免除債務不在《股權轉讓協議》所述的4.23億元債權范圍內。

對此，帝歐家居表示，“公司本次免除部分債務主要系基于互惠共贏原則，主要是為了盡快推動和實施本次以非現金資產抵債事項，順利取得抵債資產為目的。”

該公司稱，獲取的抵債資產，后續可能因房地產市場周期性波動或其他不確定性因素影響資產價值。公司成立的風控小組將在獲取抵債資產后，將根據資產的實際運營情況通過出租、抵押融資等方式變現回籠資金，增加公司現金儲備。

近12個月發生以資抵債6.82億元

事實上，帝歐家居并非是第一次與房企進行“以房抵債”。

此前5月31日，帝歐家居曾發布公告稱，與榮盛地產、領地集團、朗基地產等13家房企進行債務重組。

根據彼時的公告顯示，上述13家房企以其已建成和在建商品房（含住宅、商鋪、公寓、寫字樓、停車位），抵償其所欠付帝歐家居的貨款共計約2.20億元。具體抵債房產共計106套，其中有部分涉及一、二線城市的房產，如位于深圳龍華區的商鋪、廣州番禺區的寫字樓、公寓。

據了解，帝歐家居與債務重組人在實施債務重組時，通過兩種方式實現以房抵債，第一種方式為公司與債務重組人訂立書面約定，將相關房產網簽備案給公司用以抵償債務；第二種方式為公司與債務重組人訂立書面約定，由債務重組人在約定的時間內將房產出售，以取得的銷售回款歸還給本公司用以抵償債務。

而帝歐家居也在最新公告中指出，2024年4月30日至8月31日期間，公司與相關債務人新完成了網簽備案和更名銷售的抵債金額共計6229.35萬元。

截至9月9日，連同本次擬實施的相關事項，帝歐家居與相關債務人在過去12個月發生的以資抵債金額共計約6.82億元。

應收賬款占流動資產近四成

資料顯示，帝歐家居是國內領先的衛浴、建筑陶瓷產品的研發生產制造企業之一，旗下擁有“帝王”潔具、“歐神諾”陶瓷兩大品牌，經過30年的持續經營和發展，產品線已覆蓋瓷磚和衛浴全系品類。

作為上游供應商，近兩年來帝歐家居備受地產行業深度調整的影響。

在此前的債務重組公告中，帝歐家居就曾指出，自2021年下半年起，部分房地產公司出現了流動性壓力。房地產公司的流動性緊縮導致了工程款、貨款等兌付困難，使公司在應收賬款回款的及時性、安全性方面的經營風險相應增加，應收賬款的回款進度整體延緩，業務資金回籠乏力，部分賬款面臨回款風險。

過往財報數據顯示，2022年—2024年上半年，帝歐家居實現營收分別為41.12億元、37.60億元、13.90億元，同比變化幅度為-33.11%、-8.55%、-21.73%；同期，公司的歸母利潤均為虧損狀態，分別為-15.09億元、-6.59億元、-5506.54萬元。

圖片Wind

值得注意的是，帝歐家居在2022、2023年計提各項應收款項（包括應收票據、應收賬款和其他應收款）信用減值損失為6.72億元、3.42億元，其中大部分為應收賬款的壞賬損失。而這兩年里，公司應收賬款壞賬準備計提比例均不低，分別為28.35%、44.84%。

2024上半年，帝歐家居應收賬款壞賬準備計提比例達45.68%。其中，“按組合計提壞賬準備的應收款”壞賬準備計提比例為15.17%，“按單項計提壞賬準備的應收款”壞賬計提比例為55.27%。單項計提壞賬準備的應收款方共有36名，17名客戶壞賬計提比例在70%—100%。

截止2024年6月底，帝歐家居的應收賬款為11.95億元。雖然該數字較2023年末減少1.49億元，但依舊占據公司流動資產近四成的比重。

對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對時代周報記者表示，帝歐家居正在努力走出回款困境，但是否已完全走出，還需要根據公司后續的財務報告和市場表現來進一步觀察。

圖片帝歐家居2024年中報

而在應收賬款難收回的同時，帝歐家居的現金流也趨于緊張。

截至今年3月底，帝歐家居的貨幣資金有6.29億元，但公司短期債務（短期借款+一年內到期的非流動負債）合計就達10.74億元，手中持有資金尚不足以覆蓋短期負債。

此外，從對外擔保額度也能窺見帝歐家居現金流緊張的信號。

今年5月31日，該公司發布公告稱，擬為經銷商做擔保，從銀行貸款不超2億元。據其預計，擔保額度獲批準后，公司及子公司對外擔保額度總金額將達58.15億元，占公司最近一期經審計凈資產266.66%。

對此，柏文喜指出，對外擔保額度是公司為第三方債務提供的擔保總額度。帝歐家居提供高達58.15億元的擔保額度，占到公司最近一期經審計凈資產的266.66%，確實表明公司承擔了相當高的或有負債。尤其是在被擔保方無法履行債務時，帝歐家居可能需要承擔相應的擔保責任，從而對公司的流動性和財務穩定性造成影響。

同時，柏文喜還表示，高額的擔保額度可能反映出公司在資金鏈、流動性或業務擴張方面的壓力，也可能表明公司在利用財務杠桿以支持其業務發展。不過，這并不一定意味著財務狀況嚴峻，還需結合公司的資產質量、盈利能力、現金流狀況等多方面因素綜合評估。

除此之外，公司的控股股東、實際控制人劉進、陳偉、吳志雄也在過去幾年間大幅減持公司股份。

根據Wind數據顯示，2021年末，劉進、陳偉、吳志雄合計持有公司股份16207.5萬股（期末參考市值24.10億元），持股比例高達41.89%。

圖片Wind

然而，短短兩年半時間內，三人合計減持超7000萬股。截至2024年6月末，三人合計持有9149.2萬股公司股份（期末參考市值2.98億元），持股比例僅為23.77%。

對于公司后續業務模式轉變和大股東減持等問題，時代周報記者于9月11日向帝歐家居發送采訪提綱。截至發稿，尚未收到回復。