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深圳樓市的重要拐點

對于深圳樓市而言，并非所有的利好都能被稱為“拐點”，但地鐵13號線的貫通絕對算一個。

根據官方最新披露的信息，13號線一期北段（高新北站—上屋站）將于年底貫通，疊加已投入運營的一期南段（深圳灣口岸站—高新中站），13號線一期即將實現全線貫通。

與此同時，13號線二期北延全線（上屋站至李松蓢站）已完成熱滑試驗，線路具備運行條件，預計將于2026年正式通車。

這條線路一旦完全打通，南起深圳灣口岸，北至光明鳳凰城，從后海、科技園、留仙洞總部基地直達光明科學城，長期的物理阻隔將被徹底打破。

到2026年，一個覆蓋南山與光明的“30分鐘科創生活圈”將正式形成閉環。

我們將13號線視為深圳樓市的重要拐點，因為它所改變的，不只是通勤效率，而是整個城市內部的資產定價邏輯。

首先是價格錨定錯位：

長期以來，南山被視為深圳最穩定、最確定的核心資產區，但這種確定性，也意味著極高的價格門檻。

當前南山核心片區的住宅成交價，普遍是光明核心區的2-3倍，絕對差價在5萬–10萬元/㎡之間。

當13號線把南山與光明拉進同一條通勤軸線，這一價格錨，必然面臨重新校準。

如2011年，龍華4號線全線貫通后，首次實現龍華與福田CBD的快速連接，龍華地鐵沿線核心區樓盤價格在幾年內迅速翻倍；2016年，寶安11號線開通后，沿線資產價值快速重估，寶中也由此成為深圳新的價值高地，房價站穩10萬+。

現在的13號線，正處在這一歷史節點上。

其次是資產配置錯位：

大量家庭的財富，被鎖定在存量住宅中：樓齡偏老、戶型緊湊、社區功能缺失，卻背負著長期且沉重的按揭成本。

現實是，在南山原地改善的可行性不高，一套真正意義上的品質大宅，往往意味著上千萬甚至更高的置換門檻，足以讓多數高凈值家庭止步。

而13號線，恰恰提供了一條資產輪動通道。

當通勤時間被壓縮至可接受區間，南山家庭可以輕松置換光明新規住宅，并且存款變多了，房子變大了，生活質量升級了。

13號線讓深圳樓市具備了在核心區與潛力區之間，大規模進行理性遷移和資產再配置的基礎條件。

這才是它足以被稱為“拐點”的真正原因。

02

三大信號，重倉光明

光明的底氣，絕不僅僅是通勤，以下三大重磅信號，決定了這里的資產上限：

一、中央經濟工作會議明確提出建設“粵港澳大灣區國際科技創新中心”，這是通稿中僅點名的四個區域性任務之一。

這一表述，意味著中國正將科技創新推向全球競爭坐標系。未來一個階段，資金、政策與制度資源將圍繞“科技—產業—人才”形成閉環。

光明科學城，正是深圳承接這一國家戰略的核心區與啟動區。

腦解析與腦模擬重大科技基礎設施

合成生物研究重大科技基礎設施啟動區

二、廣東“十五五”規劃提出，將深圳打造為“高新技術企業之都”。

為實現這一目標，規劃中特別強調：要加強原始創新和關鍵核心技術攻關，并“充分發揮光明科學城、松山湖科學城、南沙科學城等重大載體作用”。

在這一邏輯下，深圳內部的功能分工實際上已經被清晰劃分：南山、福田更多承載成熟企業總部、資本集聚、國際交流與資源配置功能；而光明，則被賦予了源頭創新、中試驗證以及高新技術企業規模化孵化的任務。

從全省視角看，光明是深圳最具“創新源頭屬性”的區域，也是最符合“高新技術企業之都”底層支撐邏輯的承載區。

中國散裂中子源

三、APEC會議將于2026年11月18日至19日在深圳舉行，給深圳帶來全球矚目的影響力。

《人民日報》頭版將深圳定義為“中國硅谷”“南方科技中心”。這并非簡單的國際會議輪辦，而是國家層面對“科技城市”的正式定位。

APEC意味著什么？是高規格國際政商資源，高密度技術、產業、資本交流，以及對城市基礎設施、產業體系、治理能力的全面檢驗。

而深圳要展示的“科技實力”，絕不僅是騰訊、華為的總部，而是一整條從基礎研究到產業化的創新鏈條。

在這個鏈條中，光明科學城是深圳可以拿到國際臺面上展示的“底層能力”。

當科技成為一座城市最核心的生產力，它最終會如何重塑城市的居住結構與資產價值？

全球經驗已經給出了高度一致的答案。

在美國，房價最貴的20個城市中，有12個位于舊金山灣區或洛杉磯周邊，這里是硅谷所在地，其資產價值遠超老錢云集的東海岸紐約周邊。

美國硅谷房價走勢

在韓國，三星電子不僅支撐了韓國經濟，也重塑了區域價值。三星的核心研發與生產基地所在的京畿道水原市、龍仁市，過去五年房價漲幅分別高達25.5%和22.8%，遠超首爾首都圈11.1%的平均水平。

國內亦是如此。北京亦莊、西二旗，杭州未來科技城，最初都不是傳統意義上的城市核心，但隨著科技企業與研發人口的持續集聚，這些區域迅速完成能級躍遷，優質住宅價格的穩定性和成長性，甚至跑贏了老城區。

這一邏輯，正在光明具象化。

隨著光明科學城建設進入實質階段，大科學裝置、科研機構和高層次科研人才持續導入，區域人口結構正發生深刻變化。13號線的貫通在即，則在空間層面完成了關鍵一擊。

在這一輪結構性變化中，鳳凰城成為承接結果最集中的區域。

從供給端看，鳳凰城核心區已基本完成住宅用地出讓，在售項目接近清盤，短期內幾乎不存在新增住宅供給。這意味著，鳳凰城正在從“開發階段”邁入“存量階段”，區域住宅的稀缺性和穩定性極高。

需求端的市場表現，已經給出了直接回應。

2024年10月，深圳光明鳳凰城中建·觀玥首開，當日即實現售罄，成為理性市場少見的日光項目；同年12月項目再次加推，上調價格約10%，仍保持高去化率。

2025年9月，項目迎來加推。在新房定價不減反增的背景下，實現超9成的去化率，是深圳“9.5新政”后首個熱銷盤。

2025年11月9日，作為鳳凰城核心區最后的供應，中建·觀玥加推2棟，共192套80–106㎡新規三至四房產品，當日成交破百套。

同月，中建·觀玥登頂深圳住宅成交套數榜首，成為全市關注度最高的項目之一。（數據中原）

這些成交并非依賴價格刺激，而是創新型人口在理性權衡后的主動選擇。

更關鍵的是，鳳凰城并不是一個“未來兌現”的概念板塊，而是一套已經完整運行的生活系統——科研、通勤、教育、商業與公共空間同步成熟，使高強度科研工作與穩定生活之間不再形成對沖。

以中建·觀玥為例，項目與在建的地鐵13號線德雅路站D口，直線距離僅約100米，是真正意義上的地鐵口物業。

科研人員可以在這里安家，同時輕松抵達南山科技園、留仙洞和西麗高校科研區，將通勤時間壓縮到最低，讓“居住半徑”真正服務于創新效率。

示意圖

教育體系也已落地：從光明區外國語學校、南方科技大學附屬光明鳳凰學校，到深圳實驗光明科林學校，全齡段優質學位穩定輸出，讓家庭教育不再成為生活的牽絆。

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生活的便利性同樣觸手可及。藍鯨世界、萬達廣場、N次方公園三大商業體，總體量超過20萬平方米，450余個品牌覆蓋購物、餐飲、休閑和娛樂，無論是下班順路購物、周末與家人朋友聚餐，還是偶爾的休閑咖啡時光，生活節奏與工作節奏高度匹配。

實拍圖

文化與公共空間也已兌現：斬獲“魯班獎”的光明文化藝術中心每年舉辦近百場高端演出，將藝術融入日常生活；步行僅數分鐘可達的虹橋公園，提供慢跑、露營、親子活動等自然空間，為高強度科研工作者提供精神緩沖和生活舒適感。

實拍圖

當深圳把科技創新作為長期主線，當光明被推到這條主線的關鍵位置，當鳳凰城成為光明最早完成系統兌現的生活核心區。中建·觀玥所代表的，已經不只是一個熱銷項目，而是一個吸引人才、留住人才、服務人才的居住樣本。

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以產品力鎖定核心區“入場券”

經過多年的高強度開發，光明鳳凰城核心區已然大成。環顧四周，市政配套、商業集群、公園綠地皆已悉數兌現。然而，板塊醇熟的另一面，是住宅用地的開發殆盡。

中建·觀玥的出現，不僅是區域內唯一在售新盤，極具稀缺性，也成為鳳凰城核心板塊的壓軸之作。

作為2024年深圳建筑“新規”后首批入市的項目，中建觀玥的部分戶型使用率可以做到超100%。

而最新加推的2棟產品的創新設計，堪稱一場空間革命，讓剛需的面積，同樣可以擁有改善甚至豪宅的體驗。

如建面約80㎡三房兩衛，在這個面積段，能做到“兩衛”配置本就已是片區稀缺，而它更做到了深圳市場上極為罕見的“四開間”設計，讓每一個主要生活空間都擁有均等的陽光和視野。

這種通常只在120㎡以上改善大宅中才會被奢侈運用的布局，如今被壓縮進80㎡的空間，這不僅在鳳凰城是稀缺品，放眼全深圳都少見。

還有建面約88㎡三房兩衛，它把一個傳統剛需戶型，做出了豪宅化的享受。

約6.2米超長景觀陽臺連接大橫廳，對面則是超大飄窗，形成通透對流，讓風與光在室內自由穿行。主臥做到了270°環幕景觀視野，讓臥室居住不再是簡單的休憩，而是一種視野和心境的享受。

更重要的是，這種空間體驗并非孤立存在，而是與鳳凰城成熟的城市界面高度疊合：

出門即達13號線地鐵口，通勤效率被壓縮到最優解；周邊公園、商業、文化設施舉步可達，生態與生活便利不再需要取舍；高強度科研工作與穩定、舒適的日常生活，在這里實現同頻共存。

當極致的產品力，疊加已全面兌現的復合型宜居屬性，其價值不只體現在“好不好住”，而在于這種組合本身的不可復制性。中建·觀玥既是光明科學城階段性建設成果的集中體現，也是鳳凰城核心區的稀缺樣本。

而品牌背書為中建·觀玥提供了額外的安全感和信任力。

項目由中國建筑旗下中建八局全資子公司——上海中建東孚打造，其過往作品涵蓋深圳國際機場T3航站樓、深圳大運中心、上海迪士尼等城市封面級地標，品質和交付經驗均在行業內首屈一指。

在市場波動與不確定性面前，這種“國家隊”背景讓購房者獲得了更高的信心，也保證了中建·觀玥在交付、施工、社區管理等環節的高標準執行。

效果圖

綜合來看，光明科學城已明確進入兌現階段：國家戰略落地、省級規劃明確、APEC背書、13號線貫通，科技資源正在快速轉化為真實的居住需求。

目前，中建·觀玥僅余少量房源在售，這是為數不多買入鳳凰城核心的入場券，感興趣的朋友千萬不要錯過。