◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

前不久（12月12日），貝殼集團副董事長、貝好家CEO徐萬剛來成都了。其此行目的是為了貝好家發布C2M全鏈解決方案。

熟悉成都樓市的朋友可能都知道，徐萬剛曾是成都的“老地產人”了。畢業于電子科大的他，2004年一手創辦了成都伊誠地產。

2014年，彼時“京城中介一哥”左暉的鏈家一心想快速做大，“打造房地產O2O萬億級大平臺”。該年，鏈家合并伊誠成為關鍵一役，徐萬剛順勢成為鏈家及后來貝殼集團持股核心高管。

徐萬剛此次親臨成都，還有個事兒，即貝好家首個自主操盤項目———貝宸S1舉行品鑒會及開放日活動。目前，貝好家自主操盤了兩個“樣板樓”，一個是成都“貝宸S1”，另一個是上?！柏悵iC1”。

徐萬剛說，這是為真正實現“以人定房”，充分落地C2M理念，但隨即話鋒一轉，強調貝好家并不想成為一家開發商，而是要做開發商的“好伙伴”。

強調這一說辭的背后，是最近兩個月貝好家這兩個“樣板樓”上市銷售引發波瀾不斷。

今年10月26日，“貝漣C1”（注:貝漣景園）率先開盤，共推出144套住宅房源，截至目前累計已售77套，去化率約53.5%。上海業內人士說，這個去化率還算“馬馬虎虎”。

再看成都“貝宸S1”，本身頂著“貝好家首個自主操盤項目”、成都高價地及預售均價王等多個鮮明標簽。說其壓力不大，恐怕沒人會信。

去年9月20日，貝好家以溢價率42.19%、成交樓面價2.73萬元/㎡競得成都金融城三期23.67畝住宅，耗資10.76億元，一舉刷新成都地價紀錄。貝好家進場激進拿地，受到了不少業內知名大V的批評。

經過1年多精心籌備后，今年11月14日，作為成都主城最熱門板塊——金融城三期的貝宸S1（項目備案名：貝宸小區）終于取得預售證，共推出了108套精裝房，全部是大戶型及超大戶型。

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第1棟：主力戶型涵蓋374和376㎡，另有兩套戶型均在550㎡以上；
第2棟：主力戶型是376㎡，另有兩套戶型均在550㎡以上；
第3棟：主力戶型為376㎡左右，另有兩套戶型均在550㎡以上；
第4棟：主力戶型為清一色的274.64㎡。

其中，274.64㎡戶型單套精裝總價約276.2萬元，376㎡戶型單套精裝均價超過515萬元，另外6套超550㎡戶型單套精裝總價近170萬元。

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總體算下來，貝宸S1108套房源精裝預售單價52642元/㎡-95851元/㎡，均價約6.55萬元/㎡。

取得預售證2天后，貝宸S1項目方對外高調宣稱即銷“14億+”，若都按單套“2000萬+”的總價計算，也得有六七十套吧。在社交媒體平臺上，不少網絡博主也熱捧貝宸S1項目去化了6成、7成，賣得好。

的確，這看起來挺唬人的。不過，貝殼近日對外透露，截至12月11日，在成都總價“2000萬+”總價段住宅中，貝宸S1開盤以來總網簽了20套。

成都市住建局蓉e辦網簽最新數據顯示，貝宸S1項目拿證至今日累計網簽已售24套，另有2套處于“簽約中”，其他全部為可售狀態。依此可知，貝宸S1項目開盤以來去化率僅22%。

具體來看，貝宸S1項目第1棟共26套，已售10套，另有1套顯示“簽約中”，376㎡戶型占7套，374㎡戶型占4套；第2棟共26套，已售2套，另有1套“簽約中”，全部是376㎡戶型；第3棟共26套，已售7套，其中約376㎡戶型占6套，565.64㎡占1套；第4棟共30套，已售5套，全部是274.64㎡戶型。

透過以上數據分析看，貝宸S1項目作為入門走量的274.64㎡戶型，也就是第4棟賣得并不好，走量主力是370多平米的戶型，其中約376平米戶型已賣15套。

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緊鄰貝宸S1的，就是建發海耀。該項目地塊是今年3月下旬，建發以樓面價4.12萬元/㎡，溢價率106%搶得，目前暫未拿預售證，市場同樣為其捏了一把汗。

從實地走訪看，建發海耀售樓部已開放，依仗地塊大，售樓部搞得也更顯氣派些，樓盤建造速度直追貝宸S1。

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這兩個“頂豪”項目緊鄰的核心配套包括成都七中育才金融城校區、交子極限運動公園，以及距此有幾百米的地鐵6號線和9號線的金融城東地鐵口等。

目前，網上針對貝宸S1項目產品及銷售的討論出現了兩極分化：一種認為貝殼做出了極致產品力，貝殼元素隨處可見，還不惜成本打造。另一種說其最大問題是定位，雖是該板塊首發，但地塊小，做豪宅先天不足，同時定價偏高，均價6.55萬元明顯高出業內預期。

“后面就看建發的操盤水平了！若還給片區市場一口飯吃，低開高走的空間就要預留出來，”有成都業內人士表示，沒有哪家房企敢為了保利潤空間而硬扛。

當前，觀察房地產的思考邏輯也不復雜，“你賣得好，一好百好；你賣不好，說啥也都不是