本文時代周報 作者：曾思怡

2023年，廣州北站東側老舊小區連片微改造開始推進。

當改造即將推進到集群街2號，這座老房的業主之一，年過七旬的通叔提出了自己的想法：與其修修補補，不如拆了重建。

推倒重建危舊房的想法，源于通叔的日常生活。他先后在供銷社、汽修廠工作，攢錢在老家建樓房，“我自己都能建兩棟，大家伙合力為什么不能拆了再建一棟？”

根據公開資料，集群街2號始建于1976年，數十年風吹日曬，樓體出現外墻斑駁、磚體裸露、裂縫滲水等嚴重問題，且被鑒定為D級危房。

拆建前的集群街2號 圖源：廣州日報

據住房城鄉建設部，截至2022年底，我國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%。這意味著這些房屋將進入設計使用年限的中后期，且比例將不斷增加，預計到2040年前后近80%的房屋將進入這個階段。

城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，“把老房子改好”的存量提質成為新重點。

老舊住房自主更新、原拆原建成為城市更新的重要模式。就目前而言，多數人的觀念仍停留在房地產增量擴張的階段，期望通過政府主導的拆遷補償來實現房屋升級，而非自己出資“自主更新”。相關領域研究者指出，觀念更新難、產權關系復雜等均是推進老舊住房自主更新的難點所在。

“十五五”規劃建議明確提出，大力實施城市更新。結合此前發布的《關于推動城市高質量發展的意見》，明確提出了“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，釋放了城市更新模式轉型的新信號。

集群街2號或是觀察的樣本。在通叔和鄰里、當地住建局、規資局、街道辦、居委會等合力推動下，舊房重建工作從2024年3月開工，當年底建成。更新后房屋增值1.6倍，成為廣東首個業主自籌、原拆原建的危房改造項目。

資金問題最為棘手

2023年，老舊小區改造在集群街鋪開，通叔感受到政策對老房改造的支持，遂將醞釀已久的想法反饋至社區——這房子太舊，不如拆了建個新的。

該想法自下而上，得到廣州市花都區相關部門的支持。其后，圍繞集群街2號業主自主原拆原建的計劃，一個由花都區各部門臨時籌建的“指揮部”成立。前期工作是收集業主的意愿：有多少人愿意自己掏錢再建一棟新樓？

豐盛社區居委會主任曾燕娜告訴時代周報記者，集群街2號共25戶，一層為16間商鋪，均屬一個私人業主；2-5層共有24套住宅，其中15套為公房，產權屬地方政府、此前作為廉租房對外出租。這些商鋪和住房持有者對拆建支持度高。

還有9套屬不同的私人業主，其中3套為業主自住，剩余6套或出租、或閑置。9戶私人業主多為原環衛所的環衛工人，大都是在“房改房”階段以成本價拿到商品房產權，且當前基本退休。

集群街2號所在的新華街道 曾思怡/攝

據曾燕娜介紹，該項目須業主同意率超90%才有望推進，在前期意見收集階段，不少業主持觀望態度。

觀望的主要原因是希望等拆遷，這樣的話不用花錢就有新房或一筆補償款。另一項擔憂則是由業主自主發起的商品房拆建，在當地未有先例。如果錢給了、房拆了，爛尾怎么辦；還有就是，業主受限于手頭資金以及家庭財產糾紛等問題，拿不出改造資金。

上述危舊房自主拆建難點，在全國層面皆有共性。廈門大學建筑與土木工程學院與經濟學院雙聘教授趙燕菁認為，觀念更新難、產權關系復雜、錢的來源、更新周期與臨時安置等均是推進的難點所在。

其中資金問題，最為棘手。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進一步提到，老舊小區居民中，中老年人、低收入群體占比較高，出資能力有限。這也是原拆原建最為棘手也最為客觀的問題之一。

意見如何統一？“有利可圖”

回到集群街2號。

“當時（拆建之前）很多業主和租戶反饋，樓上一用水、樓下就漏水，而且墻體斑駁、脫落頻繁?！?/p>

曾燕娜提到，居住體驗不好之外，房屋存在安全隱患，比如近年每逢臺風天均需密切監測、組織居民撤離，如果房子破敗到無法住人的程度，那時候住戶再撤離損失更大，不僅沒了住處，危房佇立于鬧市區也是極大的安全隱患。

通叔長期住在農村老家的新房，此前將集群街的房子出租，但最近幾年因為太過老舊，考慮到出租可能存在風險，將其閑置多年。

而村里的房子沒有電梯，他年事已大，考慮到自己電梯房更適宜居住，對兒輩也是一筆資產。于是他成了業主中的積極動員者。

他告訴時代周報記者，從根本上，大家都知道這（自主拆建）是劃得來的，但是業主們在等待更多利好、或者說消除更多顧慮。于是他告訴老街坊們，現在這個時期等拆遷不可能了，再就是新房建好了，不僅自己住得好、也是把好房子留給了下一代，“但是這件事情最后做得通，不在于我，在于大家知道這件事‘有利可圖’”。

拆建后的集群街2號 曾思怡/攝

曾燕娜回憶拆建意見統籌階段，他們召開業主大會收集意見，有的業主只是反對、沒說更多，他們不愿意把顧慮心思在公開場合說出來。后來通過單獨走訪、入戶，一些之前反對的業主開始吐露真實想法：有人籌不上錢，有人怕項目黃了無家可歸。

他們從多方面打消顧慮：首先明確項目有地方政府、國企背書；其次意見統一后，關于拆建成本計算、施工單位選擇、包括選什么品牌款式的硬裝，均由業主共同投票、自主抉擇；拆建成本公布并獲認可后，收集上來的資金均放至一個共管賬戶，由業主代表、居委會做監督方，每次建設單位取錢都要三方一起，保障資金安全，以及使用過程的合法合規、公開透明。

意見統籌可以靠“說”，資金方面難題何解？

2024年初，承建企業給出的4600元/平方米的拆建成本獲大部分業主同意。24戶住宅面積略有差異、但都在60平米上下，算下來每戶拆建總成本30萬元上下。

比如年過七旬的馬姨夫婦，和他們一起生活的還有剛成年的孫子，彼時家中經濟來源是老人一人的退休工資，負擔老兩口醫藥費和孫子上學之后，基本無剩余。對于他們來說，花費數十萬元參與危房自主拆建，有心無力。

時代周報記者采訪了解到，2024年正逢馬姨孫子畢業，街道想到的一項解決方案是，房屋建造資金由當地國企為其墊資，建成后房屋具備抵押條件，則將房屋產權過渡給孫子，由其進行產權抵押，以償還國企墊資。

個例特殊性和普遍經驗

隨著城市化進入存量提質階段，由居民主導的自主更新必將成為城市更新的主流路徑。這一路徑也在近年政策文件中被屢屢提及、給予不同程度支持，但現階段真正落地者寥寥。

在全國層面，自主更新過程中“錢從何來”的問題，正是原拆原建計劃中最被關注和探討的重點。

趙燕菁認為，在業主自籌基礎上，政府可提供專項補貼資金，銀行可推出以房屋產權抵押的專項貸款，降低居民自主更新的資金壓力。具體來說，金融支持方面，銀行可參照房地產按揭貸款模式，以居民持有的房屋產權作為抵押，為“原拆原建”項目提供專項貸款。

“由于建安成本遠低于房屋市場售價，此類貸款的金額通常較小，抵押物的價值覆蓋倍數高，因而整體風險可控，甚至較傳統房地產貸款更為穩健安全?！?/p>

以集群街2號為例，作為廣東首個上榜“全國經驗”的危舊房業主自籌、原拆原建范本，其從提出、落地到完成的始末，可以為全國提供什么經驗？其率先走通的基礎是什么？

廣東省城鄉規劃設計研究院首席規劃師、廣東省國土空間規劃協會會長馬向明對時代周報記者指出，集群街2號自主更新的案例，對于廣州乃至全國層面的重要的意義在于，這是一條走得通、有收益的路，“從而降低更多危舊房自主更新的前期協調成本”。

馬向明進一步指出，現階段強調“業主自拆自建”，一大原因是這些危舊房產權復雜，前期意見統籌和資金籌備耗時耗力。從市場角度來說，沒有開發增容后作為回報后，沒有開發建設單位耗得起這樣的成本，“通過自主更新，可以把共識達成的成本內部化，建設單位的主要作用是代建”。

“從集群街2號拆建始末可以看到，一方面是拆建成本不會太高、拆建后市場價值明顯提升；另一方面是通過現代化材料、專業化施工，實現面積基本不變但居住體驗明顯提升，居民有獲得感”。

根據公開資料，集群街2號拆建投資約800萬元，由業主按照4600元/平方米標準共同承擔改造成本。且新樓建成后，解決了困擾小區居民多年的供水、電梯加裝等問題，并使房屋增值160%。

租金提升更加明顯。曾燕娜說，拆建前一套房的月租在200元-300元，現在月租已經提升至1000元上下。

集群街2號附近，政府出資建設小廣場等公共服務設施 曾思怡/攝

另外，集群街2號率先完成自主更新，也存在一些前提基礎。

馬向明指出，當前全國層面的自主更新優秀案例，雖然很大程度剝離了政府資金補貼的依賴，但相關行政部門、街道、社區的人力支持力度頗大，這也是對前期試點項目的應有支持。不過政府人力是有限的，走向常態化之后，行政方面的支持更多側重相關手續證件優化審批，業主意見統籌工作要交給業主自己。

比如，作為業主自主拆建帶頭案例，集群街2號拆建過程遇到的困難，此前并無應對經驗，需要創新性的體制機制應對。

時代周報記者綜合梳理和采訪了解到，在集群街2號自主更新的整個過程，當地專門成立臨時黨支部，專門出臺《危舊房屋拆除重建試點方案》，讓項目的推進有人負責、有據可依；且在審批、驗收、證件辦理緩解優化流程，比如將業主取得不動產權證的時間，由原來的2-3個月壓減至15天。

再者，集群街2號雖然產權不一，但構成相對簡單，私人業主只有9戶，而且基本是一個單位的退休員工，差異相對不會太大，更容易達成共識。“今后更多危舊房，可能面對的是數量更多、五花八門的業主，溝通成本更大?！瘪R向明說。

必須看到的是，未來一段時間，1980年至2000年建成的大量住房逐步老化，城鎮老房危房的占比還會顯著增加，業主自籌資金、原拆原建將成為這些老房危房改造的主流路徑。

這意味著，過去“政府拆建”到如今產權人“自主更新”的思維轉變，需要大范圍鋪開。這既是產權人提升居住體驗、促進資產價值恢復的方式，也有益于減少危房失修、甚至當拆不拆可能帶來的安全隱患和城市風貌受損。

不過需要看到的是，現階段大眾對自主拆建接受度不高。馬向明表示，當前不少國家已經明晰危房發生安全事故、甚至倒塌時產權人的法律責任。我國也有條文規定“房屋產權人是房屋安全第一責任人”，不過該條例主要指向自建房，對多產權房屋的事故責任還未明確。

他建議，隨著未來幾十年我國危房數量增加，應該完善相關法律條文，明確多產權老房危房發生安全隱患時產權人的責任，倒逼產權人積極參與自主更新、或將產權轉讓給愿意參與自主更新的人群。