本文時代周報 作者：張揚

上半年，房地產市場分化加劇，大部分城市仍處于深度調整階段，行業止跌回穩仍需時日。外部形勢艱難，眾多開發商銷售和營收明顯承壓，中國金茂（00817.HK）卻在上半年逆勢實現營收凈利雙增長。

根據中國金茂發布的2025半年度報告，上半年其收入為251.12億元，同比增長14%；歸母凈利潤達10.9億元，同比增長8%，這一利潤規模高于去年全年凈利潤規模。

中國金茂在上半年交出亮眼答卷，一方面得益于其核心開發板塊的穩健增長。從財報來看，中國金茂土地及物業開發業務上半年營收同比增速為17%。今年1-6月，中國金茂簽約銷售額534億元，同比增長20%，首次躋身行業前十，位列第九。

中國金茂管理層在業績發布會上

實際上，房地產市場整體仍在探底和筑底過程中，而中國金茂開發業務表現出色，源于其強大產品力帶來的高去化率以及聚焦核心城市和優質地段的核心策略。

以中國金茂去年發布的“金玉滿堂”全新產品線為例，4大產品線分別適配頂豪、精英、改善和年輕4大客群需求。上半年，“金玉滿堂”四大產品線集中推出4府、5璞、2滿、3棠，多個項目首開告罄，平均開盤當天去化率達81%。其中，上海潤雲金茂府首開當日售罄；長沙湘江金茂府首開114套房源售罄，成為6月長沙單盤銷冠；西安金茂璞逸東方首開搖號熱銷13億；北京金茂滿曜自開盤以來蟬聯朝陽區普宅網簽套數冠軍；成都東城金茂曉棠上半年六開六罄，成為現象級紅盤。

北京金茂滿曜實景圖

上半年，中國金茂共獲取16個優質地塊，其中超過三分之二聚焦在北京和上海。可以預見的是，隨著“金玉滿堂”新產品線在更多城市落地，中國金茂的多元化產品將收獲更可觀的財務回報。

另一方面，中國金茂的增長也來自多年以來前瞻性的多元化布局。上半年，物業板塊“金茂服務”營收同比增速達20%，另外，酒店、商業等板塊在上半年也實現穩健運營。這些第二曲線規模正在不斷擴大，成為拉動中國金茂增長的全新引擎。

第二曲線發力，打造穩健增長極

近些年房地產行業大洗牌，房地產企業在穩固開發業務的同時，紛紛探索新發展模式，而運營業務和服務業務是多數企業重點發力的方向。

中國金茂是行業內較早開啟多元化布局的房企，如今其物業、酒店、商業等第二曲線正逐漸擔負起增長重任。在中國金茂的各項非開發業務中，物業板塊是其中營收貢獻最高的一個，上半年實現營收17.83億元。

從行業環境來看，當前物業行業壓力不減，行業競爭加劇，今年以來物業費“降價潮”席卷全國。在這一背景下，中國金茂的物業板塊“金茂服務”營收同比增長近20%，在管面積穩定增長至10853萬平方米。

這背后，本質上是金茂服務實現高質量發展的關鍵選擇。上半年，金茂服務聚焦發展高能級城市，新簽項目85%位于深耕城市，在管面積中92%為高能級城市。

與此同時，目前存量住宅市場競爭愈加激烈，金茂服務發力外部拓展，多業態齊頭并進，在核心戰略城市獲取多個優質住宅、商寫類項目。如在住宅方面獲取長沙榮盛書院等高端項目；商寫方面新獲取無錫澄星大廈等辦公類項目；此外，金茂服務還在城市公建服務及產業園新獲取多個項目。

上半年，金茂服務在管面積有52%來自第三方；新簽約項目中，公建、產業園、商寫、IFM等非住宅業態占比顯著提升。截至上半年末，金茂服務已進入中國70個城市，在管項目623個。

需要指出的是，如今物業板塊早已不只是房企傳統開發業務的附屬配套，而是在行業轉型期成為房企業務模式升級的突破口。

此外，精品持有業務正在成為驅動中國金茂可持續增長的新引擎。近年來，中國金茂精品持有版圖持續擴容，其精準布局“北上廣深”、天津、青島等核心城市，構建起覆蓋寫字樓、酒店、精品商業、社區商業、商務配套商業、文旅項目等多種形態和功能的商業類別。

上半年，中國金茂在商務租賃及零售商業運營板塊有不少亮眼表現。各寫字樓項目因地處核心商區，租戶資質優異，出租率仍保持相對高位。如北京凱晨世貿中心、北京西城金茂中心位于北京金融界商圈，上半年出租率分別為98%和94%。

零售商業運營板塊下的南京金茂覽秀城，上半年累計新簽56個品牌，半年度出租率達98%以上，并引入3家南京首店，品牌勢能和吸引力進一步提升。

南京金茂覽秀城實景圖

酒店市場雖內需收縮，但中國金茂上半年在北京、南京、三亞、深圳的部分核心酒店，出租率、房價和收益表現均高于市場水平。其在全國多個城市最黃金地段投資構建豪華酒店，持續提升酒店經營板塊品牌實力，以提供長期穩定的收益。

如上海金茂君悅大酒店于浦東金融貿易區的核心地帶；北京金茂萬麗酒店坐落于王府井大街，毗鄰天安門廣場和故宮。截至上半年，中國金茂在營酒店共63萬平米，在建5萬平米。未來在建酒店落成并投入運營后，將進一步鞏固其全國豪華酒店投資商的領先地位。

華夏金茂商業REIT今年以來股價漲超37%

在房企輕資產轉型的背景下，中國金茂也充分運用資本市場融資工具，盤活優質資產，為第二增長曲線積蓄動力。

去年3月，中國金茂推出的華夏金茂商業REIT在上交所上市，成為國內首批上市的消費基礎設施公募REITs。今年以來，該基金股價上漲超37%。財報顯示，自成立以來，該基金累計向投資者分紅約6370萬元，展現出穩健發展態勢。

在房地產行業，REIT（不動產投資信托基金）指的是房企通過證券化方式，將不動產資產轉化為流動性較強的標準化金融產品。

通過發行REIT，房地產企業不僅能盤活其基礎設施資產，避免基礎設施投資回收期較長等不利影響，幫助房企緩解資金壓力；還能將自身資產運作模式由重轉輕，打通不動產“投融管退”全鏈條，這對于當前房企走出行業困境具有重要意義。

上述提到的華夏金茂商業REIT，就是中國金茂將長沙覽秀城這一成熟商業資產轉化為可交易份額，回籠的資金可重新投入新的開發或運營項目，形成從開發、運營到退出、再投資的良性循環。

長沙覽秀城位于長沙核心商圈

作為華夏金茂商業REIT的底層資產，長沙覽秀城是中部地區核心商圈的優質商業綜合體。自2016年開業以來，長沙覽秀城持續穩定運營，出租率長期高于區域競品。

財報顯示，今年上半年長沙覽秀城以產品力升級與租費提升為招商工作目標，項目出租率保持在98%以上。此外，長沙覽秀城還在上半年獲得2024年度“消費基礎設施REITs杰出表現”等榮譽。

需要提及的是，中國金茂旗下還有許多優質消費基礎設施，均位于上海、青島、重慶等國內一二線城市，并且現在仍有一批正在建設。未來中國金茂或許會將其它優質資產納入REITs平臺，進行融資回籠資金，提高資金使用效率，進一步增強其資本實力。