原創 劉博團隊

研究自去年以來深圳所有的日光盤：從光明首個得房率接近100%的新規項目“日光”，到龍華得房率超100%新規產品被一搶而空。

得房率，正成為深圳人買房的第一硬指標，這是一個重大轉變。

2020年之前，大家都在談論杠桿、回報率、性價比，那時候都很浮躁。

而現在買房正回歸居住屬性，更看重的是“質價比”——在價格足夠低的同時，品質要更好。

最近，我們發現一個“質價比”和“得房率”拉滿的項目——三正鵬程上花園二期。

所有準備買房的朋友，都可以關注一下，絕對刷新你對好房子的理解！

01

“真假”得房率

自去年“兩會”以來，“好房子”成為熱詞，“第四代住宅”的概念也甚囂塵上。

究竟什么是好房子？目前尚沒有一個標準答案，但在市場上，一場關于“得房率”的競賽已經悄然展開。

回想上一代住宅，深圳的得房率普遍在70-80%之間。而建筑新規之后，新一代住宅的得房率大幅提升，東莞最高約107%，深圳最高約108.7%。

而三正鵬程上花園二期，最高得房率達到了約115%。

這是什么概念？

這意味著，你買一個約85㎡的剛需入門戶型，實際使用面積能達到約96.38㎡，相當于舊規產品約110㎡的改善型戶型。

而且現在市面上大多數85㎡戶型即便做到三房兩衛，也是緊湊的小三房，次臥常常只能放下一張床和一個小衣柜，轉身都顯得局促。

但在三正鵬程上花園二期，建面約85㎡三房兩衛，最小的次臥也能做到約9㎡，不再為了實現“三房”功能性而犧牲舒適度，讓每一個家庭成員都能擁有一個體面、舒適的獨立空間。

還有建面約105㎡四房兩廳兩衛，實際使用面積高達約116.97㎡，三間次臥均約9㎡，五開間朝南，約15m采光面，約6.7m觀景陽臺，南北通透。

這個傳統的剛需改善型面積段，被三正鵬程上花園二期做成了媲美舊規約130-140㎡大戶型居住體驗。

關于得房率，還有一個更大的問題。

去年深圳建筑新規，允許飄窗深度從0.6米增加到0.8米。這多出來的20厘米，就成了開發商拉高得房率的主要手段。

于是，我們看到市場上出現了大量“新規”戶型：為了在合規框架下盡量提高得房率，產品開始在臥室、書房、甚至客廳的各個角落都塞滿飄窗。一套房子下來，飄窗面積占比動輒接近20%。

這種新增的空間是低效空間，拉高的得房率是“假”得房率。

市場中也因此出現了一種無奈又心酸的聲音：在深圳，花500多萬買的房子，老人和孩子可能只配睡在飄窗上。

市面上的傳統飄窗

而三正鵬程上花園二期設計的新規產品，做出一個創舉——讓飄窗落地。

當飄窗不再是那個高出地面幾十公分的臺子，而是完全融入地面，成為你腳下可以真實踩踏的面積時，這時的得房率，才是“真”得房率。

沒有了凸出的飄窗臺，無論是放床、安放書桌還是定制衣柜，都變得隨心所欲，空間的自由度被完全釋放。

示意圖僅供參考

“好房子”這個概念很好聽，但也容易讓人迷失。很多時候，我們看到的是為了創新而創新，為了概念而犧牲了居住者最根本的需求。

而三正鵬程上花園二期最大的優點，恰恰在于它沒有忘記居住的本質：陽光、空氣和視野。

在項目的新規產品中：

所有戶型都做到了四開間朝南，家里重要空間都能更大限度地擁抱陽光。最大采光面達到了驚人的約21米，即便是最小的戶型，采光面也有約12.7米。所有戶型都帶超大觀景陽臺，最大約2×8.7米，成為家庭生活的第二客廳。所有戶型的主臥都配置了270°的全景落地窗，城景、園景都變成日常生活的背景。

這一切設計給人最大的感覺是，它是在服務于“人”，而不是服務于某個新規、某個概念，或某個漂亮的參數。

當然，三正鵬程上花園二期也有很多巧思，如部分戶型的“入戶花園”設計，你可以從容地在這里換鞋，放下手中的快遞，把濕漉漉的雨傘放在這里瀝干，而不用擔心弄濕家里的地板。

這個入戶花園空間，也給“回家”這個動作一份難得的儀式感，從這里開始過濾掉外界的嘈雜與疲憊，帶著安穩的心情回歸家庭。如建面約125㎡戶型圖：

還有“寬廳無剪力墻”的設計，意思是家里最核心的客餐廳區域與相鄰的次臥空間，中間沒有承重墻阻隔，形成了一個完整、開闊的大空間。

這種設計給了業主更大的自由。在二人世界時，它可以是一個開闊的社交大客廳；當孩子出生，或者你需要一個安靜的家庭辦公室，這個寬廳又能靈活地分割出一個獨立的房間，滿足家庭在不同生命周期的不同需求。如建面約142-145㎡戶型圖：

花更少的錢，住進空間更大、陽光更多、視野更開闊的家——這就是三正鵬程上花園二期給出的“質價比”。

02

一站路省一半房價

當大家都在談論“好房子”的時候，很多開發商會給你看漂亮的會所、講述未來的生活方式。

但我們心里都清楚，對于大多數在深圳打拼的人來說，一個“好房子”最實在的標準，其實就兩個字：輕松。

是首付和月供的壓力能小一點，是生活不必過得那么緊繃，是精神上真正的放松。

是在同樣甚至更少的預算下，能給家人一個更大、更舒適的空間，讓孩子有地方奔跑，讓老人有地方曬太陽。

而三正鵬程上花園二期，恰恰就是這樣一個讓你“輕松”上岸的選擇。

項目距離深惠城際鳳崗站只有約600米，而這條線路，可能和你以往理解的地鐵完全不同：

它更快：設計時速160公里，是普通地鐵的2倍。這意味著通勤時間被大大壓縮。

它更核心：終點站是前海，中間串聯了深圳北、五和、大運、平湖這些城市核心樞紐。從鳳崗出發，一站到深圳，五站抵前海。約30分鐘讓鳳崗和深圳最高價值的區域緊密相連。

它更確定：這不是規劃，而是已經全線動工、進度超過70%的準現成軌道。預計2027年通車，它的價值，你很快就能親身體會。

沿著這條城際線，前海的新房單價是10萬+/㎡，深圳北站約7.2萬/㎡，五和約5.1萬/㎡，大運約5.2萬/㎡……而僅僅一站之隔，三正鵬程上花園一期當前在售價格是約2.18萬/㎡起。

一站路，房價省了一半甚至更多。

這意味著，你不用再退而求其次，為了預算去選擇一個戶型緊湊、犧牲居住品質的“老破小”。

這意味著，每個月的月供壓力驟減，你可以把省下來的錢，用在孩子的教育上，用在家庭的旅行上，而不是被房貸壓得喘不過氣。

這30分鐘的通勤時間，為你和家人換來的，是一個更從容、更體面、更有幸福感的生活。

更重要的是，這種輕松的生活，并不需要你犧牲日常的便利。

項目自帶約1萬㎡的臨街商業，與鎮田步行街、黃河百貨、天安數碼城商圈僅一路之隔，日常購物、餐飲娛樂下樓即享。

家樓下就是約4萬㎡的東深河濱河公園，不遠處還有千畝級的雁湖公園。晚飯后帶家人散步，周末與孩子親近自然，都是舉步即達的日常。

項目配建24班幼兒園（已建成）和36班小學（建設中），周邊還有市一級雁田小學、鎮田小學，以及新世紀英才學校(廣東十佳民辦學校)、明賢學校、才華學校等多所學校環繞。目送孩子上學，這種安心是千金不換的。

三正鵬程上花園二期的“質價比”就在于：它用一站路的價差，為你抹平了巨大的購房壓力。

同時，又將高效的通勤、醇熟的商業、優美的公園和完善的教育這些關乎生活品質的核心要素，一樣不少地全部配齊。

03

以產業錨定未來

一個“好房子”，除了價格和品質過硬，真正讓其穿越周期的還是其所在的土地價值。

很多人對鳳崗的印象，還停留在“臨深”。但如果你攤開地圖，會發現鳳崗的雁田正處于深圳的地理中心。

這種獨特的區位，讓鳳崗雁田成為了深圳科創產業外溢的首選戰略要地：

目前，鳳崗已吸引2000多家優質企業從深圳轉移至此，引進重大產業項目10+個，大量科創企業流入帶動，鳳崗社會經濟發展高速狂飆，人口5年翻1倍，規模以上企業5年翻1.5倍，GDP增速連續十幾年蟬聯臨深9鎮NO.1。

依托約 150 萬㎡天安數碼城、約100 萬㎡天安深創谷、約 180 萬㎡京東智谷等龍頭項目，鳳崗雁田未來將匯聚數千家高科技企業、超 10 萬精英人才。

官方正全力謀劃三個500億元級的現代產業集聚區，分別瞄準新一代電子信息、人工智能與低空經濟、半導體及集成電路，展現了其從“制造重鎮”邁向“科創強鎮”的決心。

高能級的產業，必然匯聚高收入的人才；而高收入的人才，必然催生高品質的居住需求和高價值的租賃市場。

這種強大的租購實力，已經在項目一期得到了驗證——目前一期租金約在3500-5500元/月，且市場上一房難求。

三正鵬程上花園二期，最高約115%的超高得房率、對標深圳灣一號的豪宅立面、約600米即達“超級地鐵”站的便捷交通，價格不到一站之隔平湖的1/2，僅是深圳北的三分之一，更是前海的零頭。

用深圳的通勤時間，換取一半以上的購房成本，同時享受一個“花三房的錢，買四房空間”的新規好宅，這筆賬，誰都會算。

8月31日，三正鵬程上花園二期營銷中心及全新樣板房即將盛大開放，有購房計劃的朋友一定不要錯過。