作者 |女兆

時(shí)隔十年，中央城市工作會(huì)議再次召開。

一個(gè)讓人意外的信號(hào)是，會(huì)議在“著力建設(shè)安全可靠的韌性城市”任務(wù)中，明確提出：

嚴(yán)格限制超高層建筑

，全面提升房屋安全保障水平

超高層建筑的安全問(wèn)題，再次暴露在公眾視野。一度被視作現(xiàn)代化象征的摩天大樓，為何成了“被限制”的對(duì)象？

高層住宅，還安全嗎？

超高層建筑，城市繁榮的象征。

通常所說(shuō)的“超高層建筑”，一般指樓層在40層以上、建筑高度超過(guò)100米的建筑。

1974年國(guó)際高層建筑會(huì)議將高層建筑按高度分為四類，其中40層以上屬超高層。中國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》也將建筑高度大于100米的定義為超高層建筑。

超高層建筑的誕生，本來(lái)是城市土地資源緊張，向空中拓展，突破瓶頸的選擇。

1885年，美國(guó)芝加哥的家庭保險(xiǎn)大樓拔地而起，高達(dá)54.9米，被公認(rèn)為世界上第一座摩天大樓。其背后，是當(dāng)時(shí)芝加哥地價(jià)飛漲的現(xiàn)實(shí)壓力，建筑只能“向上生長(zhǎng)”。

美國(guó)芝加哥的家庭保險(xiǎn)大樓

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大城市特別是超大城市的中心城區(qū)土地資源緊缺，寸土寸金，這一邏輯很快在全球蔓延。

20世紀(jì)30年代，紐約帝國(guó)大廈以381米的高度引領(lǐng)曼哈頓邁入超高層時(shí)代；

70-80年代，中東、東南亞、東亞地區(qū)紛紛投身“高度競(jìng)賽”；

改革開放以來(lái)，中國(guó)城市也全面進(jìn)入“摩天速度”，深圳甚至一度創(chuàng)下“三天一層樓”的奇跡。

如今，中國(guó)已是全球超高層建筑最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家，全球三分之一的摩天大樓坐落于中國(guó)，是第二名美國(guó)的3.6倍以上。

然而，建筑越高，諸多經(jīng)濟(jì)與安全隱憂也隨之浮現(xiàn)。

首先，是經(jīng)濟(jì)賬算不過(guò)來(lái)了。

早在1930年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家克拉克與金斯頓就在《摩天大樓：現(xiàn)代辦公樓經(jīng)濟(jì)高度研究》中提出，超高層建筑的收益存在天花板。

他們通過(guò)分析185座辦公樓發(fā)現(xiàn)：隨著建筑高度增加，毛利增長(zhǎng)速度超過(guò)凈利增長(zhǎng)速度——這意味著，在超過(guò)某一高度之后，樓越高，利潤(rùn)反而越低。

這是因?yàn)椋?/p>

高層建筑需更復(fù)雜、更堅(jiān)固的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；

電梯、井道空間增多，可出租面積下降；

空調(diào)、電力、供水系統(tǒng)運(yùn)行成本飆升；

維護(hù)周期更長(zhǎng)，折舊速度更快。

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)建筑高度超過(guò)150米后，每增加10層，有效使用面積會(huì)減少3%-5%，而設(shè)備系統(tǒng)的能耗則持續(xù)上升。

此外，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯·勞倫斯還提出了“摩天大樓詛咒”：超高層建筑往往在經(jīng)濟(jì)泡沫最盛時(shí)拔地而起，隨后迎來(lái)經(jīng)濟(jì)衰退。

大樓發(fā)展與經(jīng)濟(jì)危機(jī)的關(guān)系 圖源：Barclays Capital

他梳理歷史發(fā)現(xiàn)，超高層建筑的集中建設(shè)往往與金融周期的峰值重合：

1907年恐慌前后，歌手大廈和大都會(huì)人壽保險(xiǎn)公司大廈建成；

1929年經(jīng)濟(jì)危機(jī)前，華爾街 40 號(hào)，克萊斯勒大廈，帝國(guó)大廈建成；

石油危機(jī)期間，世界貿(mào)易中心大廈和西爾斯大廈建成；

1997年亞洲金融危機(jī)后，吉隆坡雙子塔開放。

“越高越危險(xiǎn)”，不僅是物理意義上的風(fēng)險(xiǎn)，更是金融周期的隱喻。

更不能忽視的是安全賬。

火災(zāi)救援，是全球超高層建筑共同面對(duì)的安全死角，堪稱 “世界性難題”。

一棟30層、約100米高的大樓，煙霧在30秒內(nèi)就能沿豎井上升至頂層。

對(duì)于高層建筑的火災(zāi)救援，消防人員普遍采取的救援方式是利用云梯消防車和消防人員樓內(nèi)強(qiáng)攻進(jìn)行滅火救人。

世界上最高的消防云車

雖然目前最高的云梯消防車可達(dá)100多米，但對(duì)300米、400米乃至更高的大廈而言，依然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

靠消防員“樓內(nèi)強(qiáng)攻”，不僅效率低下，還極度消耗體能，甚至可能面臨生命威脅。

滅火困難再加上人口密集、火勢(shì)迅速與逃生不易等特性，高層建筑的火災(zāi)往往造成重大傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。

2004年，委內(nèi)瑞拉首都加拉加斯市的“中央公園東塔樓”發(fā)生火災(zāi)，火災(zāi)持續(xù)近 17 小時(shí)，燒穿 39 層以上防火層，34 層以上幾乎全部燒毀。

2010年，中國(guó)上海教師公寓發(fā)生火災(zāi)，造成58 人死亡，70 余人受傷，是中國(guó)城市高層建筑火災(zāi)治理的分水嶺事件。

燃燒中阿德里斯酒店 圖源：中國(guó)新聞網(wǎng)

2015—2016年間，中東阿拉伯國(guó)家連發(fā)三次高樓大火，包括曾于2011年名列世界第一住宅高樓的火炬塔、阿德里斯酒店與阿治曼一號(hào)大樓，造成數(shù)十人受傷、數(shù)千人緊急疏散，財(cái)產(chǎn)損失高達(dá)數(shù)千億元。

2017年，英國(guó)倫敦格倫費(fèi)爾大樓因冰箱短路起火，造成72 人死亡，逾 70 人受傷，是英國(guó)自二戰(zhàn)后最嚴(yán)重的火災(zāi)。

國(guó)家消防救援局統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)高層住宅火災(zāi)占住宅火災(zāi)總數(shù)的4.8%，但高層住宅火災(zāi)死亡人數(shù)占住宅火災(zāi)死亡總?cè)藬?shù)的12.2%。

超高層建筑在救援難度、疏散時(shí)間、安全管理上，先天存在短板。

“嚴(yán)格限制超高層建筑”的提出，并非突如其來(lái)，而是過(guò)去數(shù)年政策積累的階段性升級(jí)。

2020年，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》首次設(shè)限：“一般不得新建500米以上建筑”“嚴(yán)格限制新建250米以上建筑”“100米以上需充分論證”；

2021年6月，發(fā)改委進(jìn)一步明確：500米以上建筑不得新建，250米以上需報(bào)省級(jí)備案；

2021年10月，住建部聯(lián)合應(yīng)急管理部再細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，要求250米以上建筑需專項(xiàng)消防抗震論證；

2022年7月，發(fā)改委發(fā)布“十四五”新型城鎮(zhèn)化方案，重申嚴(yán)格限制超高層；

2025年，中央城市工作會(huì)議再次明確將其作為城市“韌性安全”的一環(huán)。

這一連串政策背后，映射出中國(guó)城市發(fā)展邏輯的轉(zhuǎn)型。

中國(guó)的城市化已經(jīng)從“跑馬圈地”的增量時(shí)代，進(jìn)入“深耕細(xì)作”的存量提質(zhì)階段。

一方面，城市常住人口增速放緩，大拆大建的粗放邏輯難以為繼。

另一方面，辦公樓市場(chǎng)供需失衡，空置率高企。北京、上海2020年一季度寫字樓租金同比下滑，空置率分別達(dá)13.8%與21%。

超高層建筑本該是空間高效利用的方式，但現(xiàn)實(shí)中，很多城市卻把它異化成“炫耀工程”與“政績(jī)指標(biāo)”，追求高度而忽視實(shí)用，結(jié)果資源浪費(fèi)、功能錯(cuò)位、風(fēng)險(xiǎn)上升。

中央城市工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)：當(dāng)前城市發(fā)展應(yīng)轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”，而非一味擴(kuò)張。

“限高”背后，是對(duì)城市“高質(zhì)量發(fā)展”的重新定位。從減速到提質(zhì)，未來(lái)的城市不再以高度為榮，而將以安全、舒適、韌性、可持續(xù)為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

當(dāng)下，貿(mào)易保護(hù)主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，通縮壓力如影隨形，普通人如何在這場(chǎng)風(fēng)暴中守護(hù)錢袋子？

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參考文章

解放日?qǐng)?bào)《當(dāng)城市不比建筑高度，要比什么？》

新華網(wǎng)《向上吧，中國(guó)》

界面新聞《中央城市工作會(huì)議明確“嚴(yán)格限制”，超高層建筑再戴緊箍咒》