項目售價創同區樓盤8年新低，新世界家族成員也下場“搶購”自家物業。

日前，新世界發展（00017.HK）公告稱，向公司執行董事及主席鄭家純的配偶葉美卿出售位于香港北角英皇道283號項目皇都（STATE PAVILIA）兩個物業，涉及兩套相連單位和一個停車位，交易代價合計1486.9萬港元。

“交易乃集團加快變現其土地儲備及/或所持物業價值，產生額外營運資金以加強集團的流動資金及財務狀況的良機。”新世界發展在公告中稱。

這不是新世界發展第一次向“自己人”出售物業。今年1月，新世界發展行政總裁黃少媚斥資5488萬港元購入皇都一套千呎（注：“呎” 是英制長度單位“英尺” ）豪宅及一個停車位。

當下，新世界發展正面臨急需回籠現金的財務困境，而香港樓市在“撤辣”效應減淡后也逐漸陷入疲軟行情。

今年1月，香港樓市整體成交再度跌破5000套，環比跌幅超過兩位數，成交套數、成交金額均創下2024年9月以來最低。中原地產研究部2月13日公布的中原估價指數（主要銀行）CVI最新報43.18點，環比下跌7.17點，為15周以來最低。

“CVI走勢回軟，不過指數仍處于40點以上的好淡分界區間，預示短期樓價繼續窄幅上落（注：“上落”指“升降”），”中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出。

圖源：圖蟲創意

超額認購背后的讓利

北角位于港島北端，北臨維多利亞港，是香港早期發展的地區之一。1952年，位于北角英皇道的皇都戲院落成，鄧麗君等著名歌手及團體曾在這里演出，共同見證了香港舊日娛樂事業的風華年代。

皇都戲院即皇都的前身。2015年，以新世界發展為首的財團展開大規模的舊樓收購行動。2020年8月，新世界發展以底價47.76億港元申請強制拍賣皇都戲院，創下彼時香港史上最大金額強制拍賣紀錄。

重建近5年后，皇都戲院住宅部分被命名為“皇都STATE PAVILIA”，于今年1月入市，新世界發展以招標方式預售26套住宅及53個停車位。截至2月10日，皇都累計售出14套住宅及20個停車位，收金近5.5億港元。

2月8日，皇都樣板間開放并啟動認購登記，推出88套住宅。認購啟動一小時，皇都即錄得超額認購。新世界發展順勢加推，皇都首開合計推出168套房。

截至2月14日下午2點，皇都截止收票，累收逾7800票，按首開貨量168套房計算，超額認購超45倍，創2025年新盤“票王”紀錄。新世界發展營業及市務（特別項目）部總監何家欣表示，市場反應非常熾熱，客源有超過一半為本地客，包括不少投資者及大手客，多組買家有意購買超過2套。項目將于2月15日展開首輪銷售。

皇都獲超額認購與新世界發展大幅讓利不無關系。

根據新世界發展公布的首張價單，皇都折實平均呎價約1.85萬港元，較同區新盤下降11%，創下港島東區新盤售價近8年新低。最便宜的是一套實用面積343平方呎的一房單位，總價約605.5萬港元。

何家欣稱，皇都首張價單中，82套折實售價全數低于1000萬港元，折實呎價全數低于2萬港元，“未來項目加推必有提價空間。”

“（皇都折實平均呎價約1.85萬港元）較市場呎價折讓約25%，勢將冰封港島區二手市場。”中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰表示。

陳永杰認為，皇都受附近上班的專業人士、專才等租賃需求支持，鄰近的二手房近月平均呎租約70至75港元，部分呎租更高達100港元，預計項目呎租可達80港元，租金回報達5至6厘，將成投資客入市首選。

皇都，圖源：新世界發展

業內盼減息提振信心

皇都獲超額認購，是近期香港樓市升溫的一個注腳。春節過后，開發商積極推盤，購買力逐步釋放，香港樓市有所回暖。

多名經紀人介紹，近期香港市場不時有積極表現，不僅新盤獲大額認購，二手市場買家亦加快入市。

中原地產荃灣一名經紀人近期成交一套三房單位，成交價1650萬港元，較掛牌價減少50萬港元，“買家看房已經有半年時間，認為春節過后樓市‘小陽春’漸見雛形，擔心樓價掉頭回升，所以迅速拍板買入自住。”

再以堅尼地城的一筆交易為例，該房源去年年末以568萬港元掛牌，近期以535萬港元成交，“買家是本地投資客，認為價格便宜且片區租賃市場較好，因此買入用作投資收租。”據測算，若以市場租金2.1萬港元/月計算，該房源租金回報率可達4.7%。

整體來看，由于“撤辣”效應減弱，香港房地產市場再次回落至低位。

根據香港特別行政區政府土地注冊處統計數據，今年1月，香港樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商鋪物業）錄得4938宗，總值367.34億港元，較2024年12月的5510宗、427.89億港元分別下降10.4%、14.2%。

圖源：香港特別行政區政府土地注冊處

楊明儀認為，12月是傳統淡季，市場氣氛觀望，開發商暫停推售大型新盤，二手交投亦持續稀疏，以致整體成交量連跌2個月。1月適逢農歷新年假期，估計2月的登記也將繼續于低位徘徊。

房企對后續市場表現的展望更為積極。

新鴻基地產方面人士在接受媒體采訪時表示，農歷新年后，香港銀行同業拆息（Hibor）下調，相信今年減息趨勢不變，預計“供樓抵過租樓”（注：買房還貸比租房劃算）的情況將會更加普遍。政府推出提振經濟措施后，股市及市場氣氛回升，能夠提升置業者的信心。

節后市場升溫，多家房企陸續披露開盤計劃。其中，長實集團計劃年內推售5個項目，貨量逾2700套；新鴻基地產未來10個月將推出6個樓盤，涉及啟德發展區、天水圍、屯門等區域。