第48屆清華大學中國與世界經濟論壇于1月13日在線上播出，主題為“2025年的中國經濟”。

對于真正的“穩”樓市，中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹認為是不要負增長。因為目前從開發端到銷售端，所有的數字都是兩位數的負增長，我們理想的穩是所有的指標不是兩位數的負增長，我們能夠回到零，甚至正的增長，這是理想的穩。

房地產開發投資的負增長取決于銷售面積，這要求房地產成交量的穩，穩成交量取決于價格。

成交量回來之后，會帶動價格進一步的鞏固，有了銷售改善了之后，開發企業才有信心，才敢去拿地，甚至去開工。

“實際上最終我們看到的是從理想的穩，到心中期望的穩，和實際的穩，還是成交價格，成交價格如果穩住了，成交量慢慢會回來。”她說。

她指出，房地產止跌企穩其實是面臨著很大的挑戰。現在局部城市的核心地段已經出現了價格的止跌企穩的跡象，但是全國性還做不到。包括北京市全市也做不到的，但是核心區還是有了這個跡象，現在是大城市的好房子，好地段是可以穩的，差地段的好房子穩的基礎并不牢，差地段的差房子幾乎現在要穩還很難。

對于好地段的差房子，秦虹表示，好地段幾乎沒有差房子，因為好地段都太貴了，開發商只能做高端，“比如說北京酒仙橋做的房子，中海拿的那塊地，新房房價十萬起步。在好地段二手房有差房子，就是老破小，不打折還是很難賣掉。”她說。

未來支撐中國房地產長遠需求的體量，秦虹表示，中國的城鎮化表面上是67%，現在年輕人的城鎮化率其實已經75%以上了，現在凡是有創新能力，有就業能力，有掙錢能力的年輕人幾乎都在城里了，農村就是老人和孩子，這些人雖然沒有戶口，但是他必須在城市里有房住，無論買還是租，他是占了一定面積的房子。下一步城鎮化率再提高，無非是老子和孩子進來，他們對住房需求能力和愿望實際上是要弱很多的。

“所以，未來我估計有希望穩定在一年新房銷售8億平方米左右的水平，但是能不能穩住8億平米，取決于一個是投資性需求，前面大量的投資性需求是不是持續的回吐，如果它能夠不持續回吐，還是可以的，就是二手房對新房市場沒有那么大的沖擊，新房市場能夠保持一定的量。”她說。

對于改善性的需求，秦虹表示，現在新房基本上都是滿足改善性需求的，所以新房都得蓋好房子，不蓋好房子，剛需都被二手房市場全部吸納了，因為二手房以價換量的幅度特別大，剛需都買了二手房，新房主要買了改善。

改善住房又有很大的彈性，改善不是從無到有，是從1到2的過程，所以它有很大的彈性，主要取決于宏觀經濟，比如說就業、收入預期改善。“只有就業預期和收入預期明顯改善，我覺得改善性需求會比較充分的釋放出來，如果沒有的話，我覺得新房市場的銷售壓力還是蠻大的，8億平方米的中樞理論上是存在的，但是跌破8億也是很大的概率。”她說。

對于未來一線城市核心地段的好房子有沒有暴漲的可能，秦虹表示，比如說25年，一定會有一些好地段，好房子，是會搶的，因為它太少了，物以稀為貴。

在她看來，特別有錢的人買這點房子是不成問題的，再加上很多的指標，就是今年或者明年的房子會蓋得房率100%的房子，甚至110%的房子，大家也會去買這種房子。

“過去得房率是75、80%，現在買一個房子是100%的得房率，大家覺得占了便宜，實際上變相是房價降了，但是大家心里上就覺得占了便宜，所以這種房子也會搶。所以是點狀的，只能會是局部的，我認為房地產來說明年是結構性企穩，全面企穩可能還有難度。”她說。

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