12月19日訊（記者 崔陸鵬）獲悉，近期，鄭州、長沙等多地涌現一批高得房率的住宅項目，即便這類項目比周邊部分項目價格高出近2000元/平方米，但因得房率高，在溢價的情況下，仍受到了購房者的歡迎。

“打動購房人的還是戶型和高得房率。”某央企鄭州公司相關負責人告訴，其所屬企業在鄭州市惠濟區的項目，98平方米戶型套內面積有88平方米，得房率在90%，可以做到三室兩廳兩衛。

“最近市場上的樓盤產品真是卷得不行，尤其是得房率，從以前的75%到現在90%多，甚至有些樓盤已經突破100%了。”上述負責人稱。

據不完全統計，目前鄭州已有七個在售新房項目得房率超90%，其中最高的為某項目143平方米的戶型，得房率近112%。

在中指研究院政策研究總監陳文靜看來，高得房率項目批量涌現背后是今年以來部分城市為建設“好房子”提供更多政策支持，比如：空中花園符合一定要求時，允許空中花園面積不計入容積率和產權面積。

據克而瑞統計，從2023年到2024年前三季度，至少有28個城市（或地區）出臺了這方面的新規，支持第四代住宅的發展。

“第四代住宅，即把此前位于地面的庭院置于高層建筑，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨立花園。相比于以前的住宅產品，第四代住宅具有一定優勢。”據某民營房企設計負責人介紹，除得房率高外，綠化設計更為豐富，景觀環境較前代住宅有明顯提升；增加公共庭院和街巷使得建筑空間更加多元化，增加了社交和休閑空間。

克而瑞顯示，截至目前，百強房企在全國已經開發100余個第四代住宅項目，在住房“實得率”上，房企“卷”起來了，這100多個第四代住宅的得房率多數都超過100%，最高得房率超過了140%。

前述負責人稱，第四代住宅的建設也會面臨一些問題，如建造成本高、后期維護成本高、蚊蟲困擾等問題。

“在當前市場情況下，拼的就是產品力和性價比，這類產品在同樣的容積率限制下，不計容面積增加，房企實際可售面積將增大。”某央企北方公司營銷負責人稱，不占用可售面積的情況下，增大空中花園的面積，為住宅產品帶來更豐富的空間、景觀，能提升住宅產品的吸引力，購房人對這類產品也更認可。

價格相差不多，這類新品得房率更高，購房人更認可，對于房企而言也更好銷售。

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，這種實際得房率超過100%的房子入市，對市面上所有還沒賣掉的房子來說，“都不是一件好事”。這種新產品會讓購房者更加挑剔，所以對存量新房項目來說，如果庫存還比較高、公攤面積又很大，就需要盡快調整銷售策略了，比如降價或增加贈送等。而大部分二手房受制于過去的政策，肯定不會有新產品那么高的性價比，部分樓梯房的得房率高，但是工程設計等已經過時，所以這類產品的持有者也需要注意市場利空。

“新產品的出現總是會對舊產品的客戶形成分流。”中指研究院研究副總監徐躍進則認為，第四代住宅產品的發展預計會是漸進式的，整體上對于當前市場庫存去化的影響會相對有限。

對于用房成本，徐躍進預計物業費、采暖費大多是按建筑面積來計算，如果換作以套內面積進行計算，收費單價也可能會相應調整，最終用房成本不一定會提升。