10月12日一早，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等多家銀行齊發存量房貸利率調整細則，均表示將于10月25日主動批量調整存量房貸利率。

除貸款在北京、上海、深圳等地區且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調整為貸款市場報價利率LPR-30BP。多家銀行明確，存量房貸利率調整將由銀行統一進行批量調整，不需要客戶提出申請。如果貸款人的存量房貸的利率已經低于貸款市場報價利率LPR-30BP，將不會進行調整。

當前執行固定利率或參考貸款基準利率定價的房貸客戶，則需主動向銀行申請辦理“固轉浮”業務，轉換之后，再由銀行進行批量調整。

值得注意的是，各家銀行規定的“固轉浮”業務相關時間節點不盡相同，金融消費者需根據自己的情況進行申請、調整。

具體來看：

工商銀行：當前執行固定利率或基準利率定價、“二套轉首套”業務，客戶自公告之日至10月24日（含）可通過手機銀行或貸款服務行發起申請，審核通過后，我行于10月25日進行集中批量調整貸款利率，當日起按新的利率水平執行，調整前利息按原合同利率水平計算。

農業銀行：需進行利率定價轉換的房貸客戶，可在2024年10月22日（不含）之前，通過我行手機銀行或貸款經辦行提出轉換申請，符合本次利率調整政策的，納入2024年10月25日批量調整范圍；之后提出轉換申請的，我行將于2024年10月25日（不含）之后及時辦理轉換手續，符合利率調整政策的，按照《公告》和《倡議》等有關要求進行利率調整。

中國銀行：對于調整范圍內的固定利率或基準利率定價的存量房貸，請客戶登陸我行手機銀行APP，通過“貸款—房貸利率調整”，選擇名下相應貸款調整為LPR浮動利率貸款。2024年10月24日（含當日）之前轉換完成的，將于2024年10月25日一并批量調整；2024年10月25日（含當日）之后轉換完成的，我行將在轉換完成的次日進行集中調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

建設銀行：可納入本次批量調整的采用基準利率定價的貸款、固定利率貸款，客戶須于2024年10月23日（含）前，主動向我行申請辦理“固轉浮”業務。

交通銀行：對于以貸款基準利率定價或采用固定利率方式的存量房貸，可于2024年10月24日（含）前，登錄“手機銀行-金融-貸款”欄目申請將定價基準轉換為LPR，我行將于2024年10月25日按上述利率調整規則進行自動調整，2024年10月25日變更生效。如不方便線上申請的，可前往貸款經辦機構辦理。如未能在2024年10月24日（含）前及時申請將定價基準轉換為LPR的，后續仍可登錄“手機銀行-金融-貸款”欄目或前往貸款經辦機構申請辦理。

10月25日，批量調整

此前，10月10日，工商銀行表示，2024年10月25日，符合相應條件的存量住房貸款利率將統一批量調整為不低于貸款市場報價利率(LPR)減30個基點。

同日，工商銀行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行、浙商銀行、興業銀行等多家銀行還發布了存量房利率調整常見問答，回應表示將于10月31日前完成存量房貸利率的調整。

事實上，央行指導市場利率定價自律機制發布的《關于批量調整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱《倡議》）就已明確，各商業銀行原則上應于2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。

針對客戶關心的“誰能調”“調多少”等核心問題，不少銀行也已陸續作出回應。

問題一：誰能參與調整？

1、凡是符合《中國人民銀行公告〔2024〕第11號》和《倡議》要求的首套、二套及以上存量商業性個人住房貸款均予以調整。2023年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

2、如果房貸利率加減點高于“減30BP”，且高于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率政策下限（如有），則在本次存量房貸利率批量調整范圍之內。

3、根據《中國人民銀行關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》要求，全國層面已取消首二套商業性個人住房貸款利率政策下限。目前除個別城市（北京、上海、深圳）外，絕大多數城市已不存在利率政策下限。

4、如果房貸利率等于或低于LPR-30BP，那么已享受當前政策下的最優惠利率，不在此次調整范圍內。

5、公積金貸款不在調整范圍之內。

6、此次存量房貸利率調整只針對商業性個人住房貸款。商用房（含商住兩用房、商鋪等）貸款不在此次調整范圍內。

問題二：采取固定/基準利率定價，能否參與調整？

工行在此前的問答中指出，對于當前為固定/基準利率定價的貸款，客戶需要先主動申請轉成浮動利率，然后再進行存量利率調整。

舉例說明，如當前客戶首套房貸執行固定利率定價，利率為4%，在10月15日申請轉換為浮動利率定價，由于申請轉換時的5年期以上LPR為3.85%,轉換后利率為LPR+15BP，10月25日實施利率批量調整將統一調整至LPR-30BP。

問題三：房貸利率能降到什么水平？

情形一：當前房貸利率（北京、上海、深圳除外）高于LPR-30BP的統一調整為LPR-30BP；

情形二：北京、上海、深圳的首套房貸款，且利率高于LPR-30BP的統一調整為LPR-30BP；

情形三：北京、上海、深圳的二套房貸款，且利率高于當地房貸利率政策下限的，統一調整為當地房貸利率政策下限——

1）北京五環內二套房利率下限為LPR-5BP，五環外為LPR-25BP；

2）上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區利率下限為LPR-25BP，其他區為LRP-5BP；

3）深圳二套房利率下限為LPR-5BP。

問題四：利率調整后，每月房貸能省多少錢？

工行在此前的問答中提及兩個案例：

例1

小張在某二線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR不加點，即3.85%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降30BP，即0.3%。以貸款金額100萬元、30年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為4688元，調整后每月還款約為4518元，小張每月可節省支出約170元，總共節省利息約6.1萬元。

例2

小李在某一線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR+55BP(貸款發放時首套房貸利率政策)，即4.4%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降85BP，即0.85%。以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為5502元，調整后每月還款約為5033元，小李每月可節省支出約469元，總共節省利息約14.06萬元。

目前四大行中，工行、農行、中行均已明確表示，客戶（原則上）無需提交相關申請材料，銀行將于10月31日前統一批量進行調整；建行未明確表示是否需要申請材料，但也表示將在2024年10月31日前完成批量調整。

應當注意的是，銀行層面的統一批量調整僅涉及利率加減點，最終調整后的利率如何還取決于10月21日公布的LPR 報價。因此，廣大金融消費者還應關注合同中約定的重定價日。

以下是重定價日位于不同區間的房貸加點調整后利率示例：

工行在相關熱點問答中對此也有所提及。工行表示，由于此次利率調整僅調整LPR加減點，并不調整貸款重定價日，并且不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價，貸款采用的5年期以上LPR值（定價基準）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

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