作者 | 馮紫彤

“引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右”“將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例”……

9月24日上午，國新辦新聞發布會上宣布的幾則關于樓市的重磅政策讓金秋時節稍顯清冷的房地產市場重獲“熱力”。

在各大社交平臺，無數“房貸人”匯聚于此，一邊表達喜悅，一邊在線祈禱落地降幅能大一點再大一點。“要是能降到3.4%，高低得去消費一頓！” 另有一批人開始思考，“樓市之后能漲嗎？現在能買房嗎？”

9月24日下午，特別連線了中國城市房地產研究院院長謝逸楓、FOST首席經濟學家馮建林。兩位專家就此次房貸新政進行了詳細解讀，并回答了網友朋友關心的“怎么看待房價未來走勢”“存量房和新房利差有多大”等問題。

對話中，兩人均表示，“政策底”還未至，未來的房地產政策應該還會更加寬松，但推薦剛需群體現在買房。

謝逸楓直言，房子永遠不可能是賣白菜價。目前可能是2008年、2015年后的最好買房時機。待到“政策底”出現，房地產市場就將步入真正的上行周期。

“你不要看到短期的房地產市場調整，就認為自己以后可以買到更低的房子，這種想法是在幻想、不切實際的。就好像你買股票，你不要以為現在股市就是很低了，弄不好它可能會更低。”

馮建林認為，如果北京、上海等標桿城市的購房限制政策完全放開，這有可能是房地產政策是接近見底的一個信號。他認為，未來房價會是一個結構性的市場。大部分三四線城市有可能處于供過有求的狀態，房價會逐漸回歸居民的正常收入水平；有人口流入的、經濟比較好的地方，可能房價相對堅挺。

此外，馮建林表示，此次存量房貸利率下調將對提振消費產生積極作用。按照當前居民的消費傾向，收入中60%用于消費，那么1500億元的家庭利息支出降低將增加將近1000億元的消費。

目前，存量房貸調整的具體細則尚未公布，但據謝逸楓預測，存量首套、存量二套房都將在此次調整中受惠。

以下是直播內容精編：

新房和存量首套房貸利差在0.9到1.3個百分點，未來還有下降空間

：一系列房貸政策的出臺基于怎樣的背景和考量？

謝逸楓：存量房貸利率下調最主要原因是目前的居民房貸壓力非常巨大。尤其是當居民收入出現同步下降、或者工作面臨較大不穩定性時，就會在一定程度上影響他們的還貸。這也是很多人提前還貸，甚至于主動斷貸的原因。

第二，存量房貸利率的下調有利于振興居民消費，國家也會有更多的錢用于投資。第三，當前房地產市場存在超跌。目前房價已經下三年零兩個月，成交量同樣下降3年多，已經是超乎想象了。

基于這三個大背景下，存量房貸利潤下調，一定程度上可以振興房地產市場。

下調二套房貸款最低首付比例則可以激發改善性住房需求。但單純調低首付比無疑是給居民加杠桿，會出現交得起首付還不起房貸的情況，所以在降首付的同時降利率，是有邏輯存在的。

：發布會上，央行行長潘功勝指出，這一政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概在1500億元。是比較龐大的一個體量了。怎么看0.5個百分點的平均降幅，您覺得符合市場預期嗎？未來還有下降空間嗎？

馮建林：個人認為基本符合預期。未來的下降空間取決于LPR的變動。如果LPR還會下調，就是可以再降。

從促消費的角度來說，按照當前居民的消費傾向，收入中60%用于消費，那么1500億元的家庭利息支出降低將增加將近1000億元的消費，對于改善居民的收入，促進消費，改善預期都有很大的這種作用。我還是認為這個政策是非常及時的，算是民有所呼，國有所應。

謝逸楓：應該是低于市場預期的。市場預期大概在73個BP左右，或者是80BP、82BP。50基點不到上一輪存量房貸利率調整幅度的一半。此外目前還不知道覆蓋面有多大，所以對老百姓究竟有多大的影響力還是個問號。僅按年減少1500億元利息支出這一數值計算，大概能覆蓋到40%-60%的存量房貸。但從二套房貸首付下調比例來看，這次調整應該是首套、二套都包括。

另外最后落實到幾個基點，還要看銀行的利息差能調整多少，存款利率能不能對稱的下調，是最重要的一點。

目前新房和存量首套房的利差在0.9到1.3個百分點，新房和存量二套房利差是1.90到2.33個百分點。利差就非常大，大就意味著未來的下降空間還是有的。

“政策底”未至，目前是有史以來第三個買房好時機

：每次樓市一出新政，大家就討論，政策底/市場底到了嗎？很可以理解，沒有人想站在山腰上。那您覺得，這個“底”到了嗎？

謝逸楓：有趨于見底的跡象但還沒有真正見底?！罢叩住币軌蛲凶∪珖禺a市場不再下滑，但現在施工面積、新開工面積、竣工面積、庫存指標等等各類房地產數據還在跌，說明政策底還是沒到。同時“政策底”還要能讓各方預期逆轉，目前沒有一個政策能讓各方預期都逆轉的。

政策若想見底，還需要再發行特別國債，落地收儲政策、房企化債政策等一系列配套政策并取消房地產交易稅、優化普宅標準。預期未來的房地產政策應該還會更加寬松。

馮建林：政策上還有很大的空間。未來如果北京、上海等標桿城市的購房限制政策完全放開，這有可能是房地產政策是接近見底的一個信號。

未來的需求很大一部分是改善性需求，加上鼓勵生育的大環境，“7090”政策（新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到70%以上）還有144平方米的普宅標準將來很多地方都會松動。

：近兩年大家最關心的問題就是“現在能不能買房”。此刻是買房的好時機嗎？

謝逸楓：如果你有迫切的需求需要買房。第一種情形就是你要準備結婚了，要買房子，這個是必須要去買的；第二種，生了二胎三胎的家庭，這種趕緊去買房；第三種，剛好能夠湊齊首付的話，也要加快去買；第四種，公務員、人才或是有編制的，趕緊去買房。是這些情形的話，現在首付低、利息低、稅低，去買房我覺得是比較好的時機。

現在房地產政策越來越寬松了、市場往利好方向發展了；全國房價平均九千多塊錢，比2023年房價還更低，目前的房價再往下怎么降是不可能的；而且開發商目前供應量大，性價比樓盤就多。你這個時候就買房子，就是撿到寶了。

目前可能是有史以來第三次的最好買房時機。第一次2008年，第二次是2014、2015年。今年雖然沒有碰到往次的“四萬億”，但今年有存量房貸利率下調和降準，我相信后面肯定還會有大招出來的。如果后面的大招不出來，房地產市場是不會見底的。之后房地產會進入真正的上行周期。

最好的買房時機就是今年或者明年，因為到2026、2027年，中國的經濟形勢肯定是不像今年這樣的。過幾年，房價轉向了你再去買，那可能又是買高價房子了。

馮建林：你確實有需求，你再買。不要著急，不是說房子賣完了就沒有了，市場上反正是有的。千萬要記住這句話，房子是有的，不要聽銷售說房子馬上就沒了。

至于一些投資的需求，可能有一些人想去抄底投資？我想說的是，風險非常大，虧錢的概率是大于掙錢的概率的。

房子永遠不可能白菜價，10月份可能會是樓市拐點

：正逢金九銀十，二套房首付比例的下降疊加愈發高漲的改善型需求，會不會對房地產市場形成短期提振？

謝逸楓：應該講二套房貸首付15%的話，全國城市可以釋放出40%的改善性需求，一線城市可以釋放55%的改善性需求。前提條件是能夠全國統一執行這個政策

按照517樓市新政來看，全國只有大約300個城市執行了首套房首付下降到15%的政策，占全國總城市的50%不到。按照這個比例來看，50%的城市執行二套房貸首付比下降，只能釋放出百分之二三十的改善性需求。

但存量房貸利率下調在全國層面執行的可能性就相對更大，對樓市的影響力也大上很多。

9月這個星期的銷售成交量絕對會比9月前三周要好。原因是本來就有政策預期存在，有一波蠢蠢欲動的可以直接買房；再加上8月份銷售成交量跌得很兇，所以9月份銷售成交量肯定會有溫和地上升。

10月商品房住宅的供給量應該會有所提升，銷售成交量就會逐漸復蘇。10月份應該說是會樓市的一個拐點。11月到12月，房地產市場上可能會迎來一個小高潮，到明年開年就會有一個好的開始。我們希望房地產能夠在四季度、在10月份迎來一個好的起點、好的開始。

：您預計未來房價會是什么走勢？

馮建林：未來房價會是一個結構性的市場。大部分三四線城市有可能處于供過有求的狀態，房價會逐漸回歸居民的正常收入水平，目前還是高了一些。有人口流入的、經濟比較好的地方，可能房價相對堅挺。

現在房價總體上處于一個下行的通道。在下行通道當中，它不是以一路線性的下滑，它中間可能會有一些這種波動和反彈。出一些大力度的政策時會有一部分的需求釋放，房價略有反彈。但趨勢性還是往下，多數城市是這種情況，少部分的熱點城市有可能相對堅挺。

謝逸楓：不要聽很多人講的，未來房價會大白菜價？做夢，想太多了，房子永遠不可能是賣白菜價。這個原因很簡單，因為成本擺在那里。你看恒大、碧桂園都爆雷了，房子有沒有打5折賣？沒有。有沒有虧血本賣？沒有。

我們要遵循一個最簡單的經濟學的邏輯規律。就是地價上漲的話，就意味著未來房價肯定要上漲。因為我們發現過去三年多，地價一直在往上漲，只不過漲幅比之前小了很多。第二就是開發商融資成本還在漲。

想從中遠期來看，房價還是要往回走的。你不要看到短期的房地產市場調整，就認為自己以后可以買到更低的房子，這種想法是在幻想、不切實際的。就好像你買股票，你不要以為現在股市就是很低了，弄不好它可能會更低。