萬科，曾經(jīng)是房地產(chǎn)的“優(yōu)等生”，同時也是A股市場的優(yōu)秀白馬股，如今卻深陷股債齊跌局面。短短幾年時間，萬科從輝煌時刻跌至了困局危機。

2018年，在房地產(chǎn)市場仍然處于繁榮發(fā)展的階段，萬科卻提出了“活下去”的戰(zhàn)略口號。在當時看來，萬科的這一戰(zhàn)略調整引起很多人的不解，但時隔數(shù)年之后，大家才明白了當時萬科提出“活下去”的用意。

2018年萬科提出了“活下去”戰(zhàn)略，本來具有很強的前瞻性。然而，當房地產(chǎn)市場從上行周期變成了下行周期之后，即使提前做好充分準備的萬科，也難逃房地產(chǎn)下行周期的沖擊影響。

其中，從萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額分析，從2018年至2020年，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額仍然保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。但是，到了2021年，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額卻突然大幅下滑，僅錄得41.13億元的數(shù)據(jù)，同比減少了92.27%。雖然當年的經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然為正數(shù)，卻較2018年至2020年的數(shù)據(jù)大幅縮水，2021年成為了萬科發(fā)展的重要轉折點。

再從凈負債率指標分析，2021年之前萬科的凈負債率保持比較穩(wěn)定的水平。但是，從2022年以后，萬科的凈負債率卻持續(xù)上升。到了2024年末，萬科的資產(chǎn)負債率為73.66%，但凈負債率卻大幅攀升至80.60%。到了2025年上半年，萬科的凈負債率進一步攀升。在萬科凈負債率大幅攀升的背后，與資產(chǎn)價值大幅下降有關，特別是投資性房產(chǎn)公允價值重估的大幅下降。

在房地產(chǎn)市場處于上升周期的時候，很多問題容易被市場忽略。但是，當房地產(chǎn)市場處于下行周期的時候，市場卻無限放大它的問題。

當務之急，在于解決萬科的債務壓力，化債成為了2025年和2026年萬科的主要挑戰(zhàn)。

以2025年12月為例，萬科有兩筆中票將要到期。其中，一筆是涉及20億元的“22萬科MTN004”，將于12月16日到期。另一筆是涉及37億元的“22萬科MTN005”，將于12月28日到期。

按照這兩筆債券的規(guī)模體量計算，約為57億元。按照一年內到期的債券規(guī)模計算，約為157.53億元。

面對沉重的化債壓力，非常考驗萬科的財務承受能力，萬科中短期的償債壓力依然很大。對萬科而言，一方面要加快處置資產(chǎn)，變現(xiàn)更多的現(xiàn)金，以減輕償債的壓力；另一方面要繼續(xù)降負債、降杠桿，不斷改善自身的財務結構。

通過萬科的困局事件，給我們帶來了不少的警示。哪怕曾經(jīng)是多么優(yōu)秀的企業(yè)，但面對行業(yè)下行周期的壓力，幾乎任何企業(yè)都無法避開周期下行的風險。然而，優(yōu)秀企業(yè)與平庸企業(yè)最大的區(qū)別是，優(yōu)秀企業(yè)可以提前做好充分的風險管理，并且在下行周期到來之前，最大限度降低自身的杠桿風險與負債水平，保留足夠多的現(xiàn)金來應對風險。當上行周期即將到來之際，企業(yè)又會提前做好布局，迎接新一輪上漲周期的到來。

在行業(yè)處于下行周期的階段，對企業(yè)的沖擊影響是顯著的。

從融資層面分析，下行周期會影響企業(yè)的融資效率，融資效果也會較上行周期大打折扣。

從銷售層面分析，下行周期會嚴重影響企業(yè)的銷售情況，甚至出現(xiàn)銷售回款大幅放緩的問題。對負債高企的行業(yè)來說，一旦銷售回款大幅放緩，無法及時應對當期的償債壓力，那么對高負債的企業(yè)而言，將會帶來沉重的沖擊影響。

從股東層面分析，下行周期會從一定程度上削弱公司的分紅能力，股東回報預期將會大打折扣。一旦企業(yè)深陷經(jīng)營困境，那么可能會出現(xiàn)連續(xù)多年零分紅的情況。

與萬科等房企相比，香港本土的房企在風險管理方面，會顯得更加成熟。

例如，在負債層面上，內地房企會采取較為激進的經(jīng)營策略，凈負債率普遍較高。但是，對香港本土的房企而言，它們的凈負債率長期保持在20%至30%的水平，更有部分房企的凈負債率不足20%。

此外，與內地房企熱衷于高周轉的經(jīng)營方式不同，香港本土房企具有很強的風控理念，更愿意通過“開發(fā)與持有收租”的模式進行經(jīng)營，從最大程度上降低經(jīng)營風險，提升自身的抗風險能力。

面對房地產(chǎn)市場的周期波動，內地房企可能對順周期擴張的模式過度依賴，一旦房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)下行周期，那么房企的高杠桿、高負債風險會隨之暴露。但是，對香港本土的房企而言，它們經(jīng)歷了多輪房地產(chǎn)周期的考驗，更擅長逆周期投資，擅長利用周期規(guī)律進行高拋低吸，以不斷強化自身的競爭優(yōu)勢。

由此可見，經(jīng)歷了這一輪房地產(chǎn)調整周期之后，對房企們來說，未來的經(jīng)營理念與經(jīng)營戰(zhàn)略也需要不斷調整。是否提前做好風險管理、是否提前預判周期拐點，將會是判斷房企優(yōu)等生的關鍵指標。