十年前，“海景房投資熱”曾讓無數城市中產為之瘋狂。十年后的今天，買海景房的第一批中產們，再也扛不住了。手中的“稀缺資產”早已成昨日黃花，曾經的“硬通貨”正斷崖式滑向“負資產”的深淵。

文｜金融八卦女特約作者：伍豪

買海景房的第一批中產，“發財夢”徹底破碎了。

十年前，“海景房投資熱”曾讓無數城市中產為之瘋狂。他們懷揣著度假、養老、資產增值的美好憧憬，將半生積蓄砸向那些遙遠而陌生的海景房。然而，潮水褪去才知道誰在裸泳。

十年后的今天，買海景房的第一批中產們，再也扛不住了。手中的“稀缺資產”早已成昨日黃花，曾經的“硬通貨”正斷崖式滑向“負資產”的深淵。

八妹最近與四位買了海景房的朋友聊了聊，聽他（她）們講述資產腰斬背后的故事。

“300萬的海景房，現在150萬都無人問津” 阿強-北京私企程序員

在阿強位于北京五環外的家中書房，最顯眼的位置掛著一張他在山東煙臺某海景小區前的照片。照片里，他摟著妻兒，笑容燦爛，背后是湛藍的天與海。那是2015年，他懷揣著在北京打拼多年攢下的100萬，又貸款200萬，以總價300萬買下那套100平米“一線海景房”的時刻。

“當時覺得人生圓滿了。”阿強苦笑著喝了一口咖啡，“平時在北京做牛做馬，周末和假期就去自己的專屬海景房度假。既能居住，還有資產升值的潛力，雙贏。”

然而，突然有一天，這份“雙贏”的夢破碎了。

上半年，他偶然看到同小區一套戶型更好的房子，掛牌價僅150萬。“我當時腦子瞬間就懵了，站在中介門店半天沒緩過神。”阿強立刻聯系了門店中介，得到的回復又給他當頭一棒：“大哥，你這房子現在市場價最多也就150萬左右，還很難出手。這邊新房供應太大，根本沒人接盤二手。”

“腰斬了。”阿強無奈地說，“算上這些年的貸款利息，以及契稅和物業費，我的虧損遠遠不止150萬。”

“海景房養老夢，碎了一地” 阿麗—上海外企銷售經理

阿麗的海景房在廣西北海。2016年，在朋友的熱情推薦下，她花了190萬買下一套“海景養老房”。“銷售當時說得天花亂墜：高鐵直達、國際康養醫院、頂級配套。我想著再過幾年年退休，可以去那里旅居養老，還能大賺一筆。”

收房后，阿麗才知道什么叫海景房。夏天特別潮，家具、墻壁都能發霉，根本不適合長期居住。”

更讓阿麗焦慮的是，這套房子幾乎耗盡她的家庭現金流。“我現在每月要還8000多的房貸，而我在上海自己住的房子房貸也要將近兩萬。”去年，阿麗因父母生病需要一筆急用錢，決心“割肉”賣出，掛牌價從190萬一路降到130萬，看房者仍然寥寥。

“上個月，中介暗示我，如果想快速變現，可能得掛80萬。我沒同意，那等于房價直接膝斬了”阿麗的語氣中充滿悔恨，“就是當時跟風，太貪心了，既要又要還要，沒有做詳細的調研。這個‘海景房養老夢’，代價太沉重了。”

“畢生積蓄和退休金都砸進去了” 阿龍—哈爾濱大型國企退休職工

每一個東北退休老人都有一個海南島的“候鳥夢”，阿龍也不例外。2016年，他拿出畢生積蓄90萬元，全款在海南某個小縣城買了一套70平的小公寓，準備每年冬天和老伴過去“養老貓冬”。

“頭兩年感覺特別好，冬天暖和，空氣好。”阿龍說，“但時間長了，生活和看病的各種問題都出來了。最關鍵的是，這里除了海，什么都沒有。我們老兩口就喜歡一個熱鬧，呆久了就特別孤獨。”

身體原因也迫使他們回到哈爾濱。當他們想處理掉這套海景房時，才發現市場早已變天。“當年90萬買的，現在同類房子掛牌價都在40萬左右。而且，有價無市。”阿龍苦笑著說。

更讓阿龍頭疼的是，這套海景房不僅吃掉了他的積蓄，還坑了他的養老金。

阿龍說：“物業費和各種雜七雜八的維護費一年好幾千。每個月到手的養老金就這么點，還要生活還要補貼子女，實在有點入不敷出。每次想到這件事，就焦慮得整夜睡不著。”

“抄底抄在了半山腰” 阿明—廣州創業者

與其他幾位不同，阿明是在2019年市場顯露些微疲態時“抄底”入場的。他選擇了惠州巽寮灣，當時價格已從高點開始回落，他以160萬的價格買下一套，認為房價泡沫已擠干凈，是入手良機。

“我研究了數據，覺得中國經濟向好消費升級，海景旅游永遠是稀缺資源。我以為我是在別人恐懼時貪婪就能抄底發大財。”但世事難料，阿明的“精明”并沒有換來豐厚的回報，反而抄底抄到“半山腰”。

隨后數年惠州海景房的天量供應疊加三年疫情，給了房價致命一擊。

“現在同戶型的房子，二手房房價已回落至6000多元/㎡，80萬隨便挑。”作為小公司老板，阿明對現金流極為敏感，“這筆投資，牽一發而動全身，嚴重拖累了公司的資金周轉。最近幾個月中介那邊掛牌一直想賣掉，但這個價格，賣了割肉太多心疼，不賣的話資金鏈面臨斷裂的風險，現如今就是騎虎難下。”

/ 海景房遭遇“滑鐵盧”背后的真相/

這四個房東的“血淚史”，只是成千上萬買投資海景房中產們的縮影。他們的經歷如此相似，究其根源，主要以下四個方面原因。

一是供需關系的根本逆轉，這是最核心的原因。在過去十多年的房地產的“黃金時代”，沿海城市推出了大量的海景房項目，供給遠遠超過了實際需求。當中產們的投資熱情退潮，疊加經濟大環境的改變，市場瞬間從賣方市場變為買方市場，巨大的庫存和空置率，使得價格平衡被徹底打破。

二是“圖紙配套”落不了地，海景小區成了“空心城”。絕大多數海景房項目在銷售時，都描繪了宏偉的藍圖——學校、醫院、商業中心、交通樞紐。然而，由于人口導入不足，這些配套大多未能落地，形成了大量基礎設施匱乏、生活不便的“空心城”，房產的居住屬性大打折扣，更不用提什么金融屬性和升值潛力。

三是流動性枯竭導致“有價無市”。當市場發生轉向，最大的問題不是價格下跌，而是根本無人接盤。這些遠離核心城市圈的海景房，就是一個“擊鼓傳花”的游戲。鼓聲停止，游戲便結束了。資產就此被“凍住”，成為紙上富貴，哪怕腰斬再膝斬，也無人接盤。

四是房地產進入下行周期，經濟增速放緩，使得中產階層的消費和投資行為更趨理性與保守。海景房曾經“情懷消費”和“沖動投資”的底層邏輯被顛覆，對于海景房這種“金融屬性”超強的資產，自然首當其沖被拋棄。

其實不僅國內購買海景房的中產們踩坑被埋，國外也一樣。這是個世界級的坑。

在國內，海景房依照其距離海灘的距離，被分為一線、二線或三線。一線海景房通常距離海灘300米，二線海景房在海岸線800米以內，步行距離不超過5分鐘。而800米以外的，統一被稱為三線海景房。

國內的房產市場，距離海邊最近的海景房是越貴的，但國外的中產們已經對緊挨著海邊建造的海景房避之不及了。

早在多年前，美國就曾專門出了一個真人秀綜藝，節目組帶著一群有錢人去海邊看海景房，而最不受人待見的，就是離海岸線最近的一批房子。因為那里雖然有最寬闊的海景，但也有季節性的暴雨和颶風、漲潮退潮后成堆的垃圾、還有隨著全球氣候變化而不斷上升的海平線。

而這幾年全球極端天氣頻發，更是影響了人們對離海邊最近的海景房的購買欲望。

在國外，不僅中產階層，就連對海濱豪宅情有獨鐘的富豪們來說，在手的海景房也成了燙手的山芋，這幾年一直頻繁出售這些房產。當然了，對這些富豪來說，海景房就算哪天真的跌成“白菜價”，這點虧損他們也沒什么可心疼的，但對于中產們來說，買海景房還是謹慎一點吧。

國內外海景房的集體“塌房”，也給國內中產階層上了沉重而深刻的一課。揭示了房產投資的三個鐵律：

第一，居住消費屬性是房產價值的立身之本。脫離了日常居住、就業、教育、醫療等核心需求的房產，無論披著多么華麗的外衣，都是空中樓閣。

第二，流動性是所有資產的生命線。包括海景房在內，有價無市不能快速變現的資產，其賬面價值再高，也是“皇帝的新衣”。

第三，警惕任何將“夢想”打包出售的金融產品。當開發商將“面朝大海”的情懷作為最大賣點時，往往是為了掩蓋其在區位、配套和基本面方面的缺陷。

買海景房的第一批中產“發財夢”碎了。

資產腰斬再膝斬，許多人畢生積蓄化為烏有。

他們用真金白銀買來的教訓，提醒著每一位投資者：投資既要仰望星空，更要腳踏實地。包括海景房在內，任何一項投資終究要回歸常識，否則就是無源之水無本之木，但凡一個大浪打來，便只剩下一地狼藉。

本文不推薦任何理財產品，投資需謹慎。