出品 | 子彈財經 吳磊

在國慶假期前的最后一天晚間，停牌數月之久的新城悅，終于披露了新城系內部資金往來的調查結果。

經調查，在2023年、2024年，新城悅合計向上海悅崧轉賬約70億元，而上海悅崧正是新城控股的附屬公司。新城悅解釋，此舉是為了解決新城控股短期資金需求。

在資本市場，投資者迅速反應。國慶節后開盤第一天，新城控股的股價大跌5.72%。

在恒大、碧桂園等房企先后爆雷之后，新城控股目前是少數沒有出現債務逾期的民營房企之一，能夠在房地產下行期堅持至今殊為不易。只不過，在樓市連續幾年的低溫運行后，新城控股確實面臨巨大的資金壓力。

截至2025年中期末，公司貨幣資金約92億元、短債合計約141.7億元。若剔除32億元的受限資金，其短期資金缺口已經超過80億元。

這家昔日的千億房企，如今正在以一個極其被動的姿態，接受外界的審視。

1、70億資金暗流，員工背鍋？

時間倒回至半年前。

今年3月31日，新城悅突然宣布，延遲刊發2024年全年業績，原因是發現了與關聯方之間的資金往來，董事會已啟動調查程序，并在次日起停牌。

據悉，香港羅兵咸永道會計師事務所（以下簡稱羅兵咸永道）在審核新城悅2024年業績過程中，發現關聯方資金往來并無記入公司編制的記賬記錄及財務報表，并發現公司提供的銀行流水存在若干不一致之處。

為完成進一步調查、審計，羅兵咸永道提交了額外審計收費報價，但被新城悅拒絕。于是，在5月27日，新城悅宣布，羅兵咸永道辭任核數師之職。同一天，新城悅首席財務官陳妮娜辭職。

2個月后（7月份），新城悅委任致同成為新任核數師。但直到9月30日，新城悅才對更多細節進行了詳細披露新城悅附屬公司的五個銀行賬戶，曾向上海悅崧轉賬。其中，2023年轉賬18億元、2024年轉賬51.7億元，兩年累計轉賬69.7億元。

（圖 / 新城悅公告）

為此，新城悅罷免了楊博的所有職務，并開除大部分參與此事件的員工。

（圖 / 新城控股公告）

不僅如此，新城控股的銷售表現甚至不及部分已債務違約的房企。克而瑞數據顯示，2025年前9個月，碧桂園實現銷售額305.5億元、世茂集團為192.2億元，遠洋集團為188.7億元，均明顯高于新城控股。

銷售額的暴跌究竟是哪些因素造成的？公司是否會逐步開啟拿地步伐？對銷售額是否設立了目標？存量項目如何加速去化？對此，「子彈財經」試圖向新城控股方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

無論如何，銷售層面遇冷已直接反映在財報上。

今年上半年，新城控股實現營收221億元，同比下滑34.82%；歸母凈利潤8.95億元，同比下滑32.11%，幾乎回落至2016年中期的水平（當期歸母凈利潤為8.52億元）。

（圖 / 新城控股2025年中期財報、2016年中期財報）

開發業務承壓之下，新城控股更倚重商業運營。

過去，商業運營業務一直為公司提供現金流，為開發業務兜底，以保證債務不會逾期。但據媒體報道，在2024年股東大會上，新城控股董事長王曉松表示，從今年開始，內部將對商管業務和開發業務的現金流分開進行管理，非緊急情況不進行統籌安排。

據悉，新城控股商業綜合體運營最主要的就是吾悅廣場購物中心。財報顯示，截至2025年6月30日，公司在全國141個城市布局205座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達174座，開業面積達1608.14萬平方米，出租率為97.81%。

吾悅廣場的確帶來了可觀的收入。2025年前三季度，公司商業運營總收入為105.11億元（即含稅租金收入），同比增長11%。

（圖 / 新城控股2025年中期財報）

同期，其短期借款3.72億元、一年內到期的非流動負債137.88億元，短債合計約141.6億元。若以剔除受限資金的數額粗略計算，公司的短期資金缺口超80億元。

（圖 / 新城控股2025年中期財報）

那么，新城控股對供應商的賬期有多長？是否存在壓榨供應商，以保存現金流的問題？如果給供應商結賬時間過于漫長，建筑工人的利益能否保障？對此，「子彈財經」試圖向新城控股方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

為了緩解債務壓力，新城系不惜以高息借款續命。

10月2日，新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（以下簡稱新城環球）在境外發行1.60億美元的無抵押固定利率債券，債券期限2年，票面年息高達11.88%，每半年支付一次，主要用于償還公司一年內到期的境外中長期債務。

今年6月，新城發展發行于2028年到期的3億美元優先票據，利率同樣是11.88%。

不僅如此，今年3月，新城控股還宣布，為滿足公司經營發展需求，擬向新城發展及其關聯方申請總額不超過等額人民幣150億元（含截至2025年2月末已使用未到期借款余額等額人民幣60.91億元）的借款額度，借款年利率為不超過8%（不含稅金）。

這一利率水平，已遠超市場LPR（貸款市場報價利率）。據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2025年9月LPR為：1年期LPR為3.0%、5年期以上LPR為3.5%。

由于高息債的利息成本極高，會侵蝕利潤、加劇現金流壓力。近幾年，不少房企被高息債拖垮，陷入流動性危機。此時，新城控股選擇高息續命，或有融資困難之下不得已而為之的無奈，但著實是一步險棋。

但令外界奇怪的是，在新城控股資金吃緊之際，王振華家族的資本動作卻不斷。

2025年8月，中國新零售供應鏈宣布，萬疆資本以2.228億港元收購公司75%股權，成為控股股東。公開資料顯示，中國新零售供應鏈是一家主要從事提供建筑服務及物業投資業務的投資控股公司。以此來看，這沒有完全跳脫出新城系的業務范疇。

據悉，萬疆資本是一家于2025年7月，在英屬處女群島注冊成立的公司，主要從事投資控股，由王凱莉全資持有。而王凱莉今年26歲，正是王振華之女。

這筆交易再次將王振華家族推上輿論中心：一邊是新城控股債務高企、現金告急；另一邊，是家族資本在市場上強勢出擊。這樣的反差背后，究竟是王振華家族是在為新城系另辟護城河，還是在經歷家族資本博弈后，謀劃第二戰場？

經常航海的船員都知道，暴風雨來臨前，海面往往格外平靜。對新城控股而言，資金違規往來、高息借貸與緊繃的資金鏈交織在一起，就像風起深海，海面依然平靜，但暗流早已涌動。