作者 | 玥彤

拆遷暴富已經成為歷史，自費拆遷的時代要來了。

老破小的業主們，紛紛選擇自救。

想靠老房子“一拆改命”的人，夢碎了。

2025年8月28日，一份重磅文件《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》正式公布。其中有一句話值得注意：

穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。

持續推動城鎮老舊小區改造。

今年關于老舊住房改造的討論一直很熱烈。

早在3月，住建部部長倪虹就在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上就提及，“把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實施改造，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅”；

7月，中央城市工作會議進一步提出“以推進城市更新為重要抓手”“高質量開展城市更新”。

“自主更新、原拆原建”就是對這段時間討論成果的精煉總結。

什么是“自主更新、原拆原建”？可以分五步走

第一步，在城市中老舊小區被評定為危房

第二步，由業主作為實施主體，通過社區自治推動共同決策、自籌資金

第三步，公開引入開發建設單位，對原有老舊住房進行拆除

第四步，在原土地上按原使用年限和建筑面積（可適當優化）重新建設房屋

第五步，原業主回遷

其中有三個主體在發揮作用：

業主負責共同出資，全程參與改造決策與工程監督；

政府負責政策制定、流程規范與資源協調；

建設單位負責具體開發與施工。

這完全顛覆了以往拆遷中政府出力、開發商出錢的模式，也意味著拆遷中，再也沒有“金主”了。

現在的拆遷，業主不光拿不到補償，還需要自掏腰包。

比如杭州瓶窯鎮桃源小區在去年動工的“原拆原建”工程，居民出資比例是84%，由政府補助16%，每戶出資在20萬-30萬左右。

又如浙工新村，83年的老房子，改造一套75平方米左右的舊房，費用約為10萬元。如果居民選擇擴面，更要按照3萬多一平的價格購買，加上車庫和租房成本，可能要花100萬左右。

當然，改造前后的面貌，確實也有天壤之別。整個原拆原建，耗費了10年之久。

浙工新村改造前鳥瞰圖和改造后方案圖對比

整個浙工新村原拆原建，總投資高達5.3億，居民出資占了83%。這里的居民多為浙工大教師及其家屬，整體經濟條件相對不錯。

據住建部2020年披露的數據，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平方米。

絕大多數小區，恐怕都沒有浙工新村這樣的經濟實力。

好消息是，過去，住在老舊小區的人，想要改善居住環境，只能等拆遷后的貨幣化安置，或者再買一套商品房。現在主動權掌握在自己手里了。

壞消息是，想靠老房子“一拆改命”的人，夢碎了。

套用杭州市朝暉街道黨工委書記李骃的話：以前是“要我改”，現在是“我要改”。

為什么“拆遷暴富”的時代一去不復返？

十多年前，廣州獵德村拆遷的新聞震驚全國，每戶家庭平均分到3-5套房，一夜之間這條村誕生無數個千萬富豪，獵德村搖身一變成為廣州第一土豪村。

村口豪車成排停放，村民分紅、租金、房產三豐收。

去年年底，獵德村的分紅還登上熱搜，全村發放5億元分紅，最低都能分到4萬元，這一年什么都不干，村民就能躺著數錢。

無數人羨慕這樣“拆遷一夜暴富”的劇本，也有不少人守著自己家的老舊住房，幻想高額拆遷款到賬的那一天。

過去二十年，是傳統征遷的時代。由政府負責房屋征遷補償，優化容積率（比如建筑“長高長胖”）等規劃條件，通過土地市場出讓給開發商，收回土地出讓金來平衡征遷成本。

在人口快速增長、城鎮化率狂飆的年代，城市攤大餅式發展，讓“拆遷暴富”成為時代的印記。

但現在，時代變了。

一方面，我們不再有源源不斷的人口增量，全國總人口連續3年負增長；

另一方面，城鎮化率已經達到了67%，城鎮人口增加到9.4億人，未來，除了一線大城市，大量三四五六線城市都會收縮。

意味著，我們不再需要那么多的樓盤和土地來搞建設了。

8月28日公布的《意見》中寫道，現在中國城鎮化的進程不斷加快，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

存量提質增效，不是追求空間越來越大、樓越來越高，而是“螺螄殼里做道場”，在原有空間里翻新、改造，讓它變得更宜居、功能更緊湊，用最小成本創造最好效果。

老一套“大拆大建+異地安置”的模式無法維繼，老房子的命運，還是回到了業主手里。

真正“改得動”的老舊小區，將逐步通過原拆原建完成迭代。危舊房源一旦重建，品質提升、市場認可，價值自然回升。

但那些改不動的老破小，只會在時代的大潮里慢慢掉隊。

當下，貿易保護主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，通縮壓力如影隨形，普通人如何在這場風暴中守護錢袋子？

我們有份“智谷趨勢內部研判”，每周為你解讀宏觀、經濟、政策、樓市等多個領域的重要動向，199元/年，全年48期，幫助大家看清趨勢，直達本質的財富信號。

最近恰逢智谷趨勢12周年慶！為回饋各位讀者朋友，現在訂閱，我們還將加贈——

1、《5節宏觀分析框架課(音頻)》

2、1場《下半年市場展望閉門分享》

掃碼入圈，看清趨勢，消除迷茫，僅限50個名額。

參考資料：

1.三聯生活周刊 自籌800萬，這群廣州業主重建了一棟40多年的危樓

2.大碗Pro 數億戶老小區的最終出路，終于明確了！

3.澎湃新聞 “老舊住房自主更新、原拆原建”政策如何操作？有何影響？

4.央視網 老舊住房自主更新、原拆原建該怎么做？多地已有探索

5.澎湃新聞 杭州首個自主更新小區完成選房：7幢小高層，預計明年竣工