我的好朋友：杠桿游戲！

撰文|蜜妹

這是@閨蜜財經的第1710篇原創

圖片來源|AI自動生成

房地產市場的信心似乎正在緩慢筑底。

根據中指研究院發布的最新數據，2025年1—8月，TOP100房企銷售總額為23270.5億元，同比下降13.3%。這一降幅與1-7月持平，同比2024年前8月的38.5%降幅更是大幅縮窄。

這意味著在經歷了漫長的深度調整后，房地產市場終于透出更多暖意。

分級別來看，TOP10房企銷售額均值為1145.0億元，同比下降12.1%；TOP11-30房企銷售額均值為287.2億元，同比下降15.4%；TOP31-50房企銷售均值為138.3億元，同比下降10.9%；TOP51-100房企銷售額均值為66.2億元，同比下降15.4%。

圖表來源｜中指院（特此感謝！）

從TOP10房企來看，銷售額同比下跌的有7家，數量與前7月持平。

值得注意的是，保利發展成為前十中唯一跌幅繼續擴大的房企，其他9家都是要么繼續增長，要么跌幅縮窄。

在蜜妹看來，保利難以止跌可能源于以下幾個方面。

一是高基數效應。2023—2024年保利逆勢擴張，銷售額基數這兩年都遠高于同行，而現階段市場容量未恢復，導致同比跌幅難以收窄。

再就是全國布局的“雙刃劍”效應。保利發展作為全國布局最廣的房企之一，項目覆蓋從一線到五線城市。

但2025年樓市的矛盾是：核心城市回暖、三、四線冰封，保利的“全層級布局”，部分踩中了市場的軟肋。

而即使在一線和強二線城市，保利也面臨中海、華潤、建發等房企的激烈競爭，份額被擠壓。

最后，作為規模型房企，保利過去依賴“高周轉、高杠桿”模式快速擴張，但在行業從“規模紅利”轉向“精細化紅利”的周期中，其戰略調整明顯滯后。

不過，雖然銷售額變幅跑輸大盤，但保利發展的銷售均價比較穩。其半年報顯示上半年銷售均價同比提升12%至2.03萬元/平方米。

另外TOP10房企里還有3家前8月銷售額為同比上漲，分別是中國金茂+25.67%、建發房產+9.46%、越秀地產+3.55%。

其中，中國金茂相比前7月的+23.1%漲幅擴大，建發房產相比前7月的5.56%漲幅也擴大，越秀地產則漲幅從前7月的11.9%縮窄至前8月的3.55%。

在蜜妹看來，越秀的增速回落可能與其項目推盤節奏有關。

作為廣州國企，越秀在大本營市場具有明顯優勢，廣州市場的穩定性為其提供了基本盤。但全國化擴張過程中，不可避免地會遇到各區域市場分化的挑戰。

越秀前8月銷售額相比前7月僅增加53億元，增長動力有所減弱，這可能預示著其后續增長面臨壓力。

最后值得一提的是萬科。相比前7月，萬科前8月的銷售額同比降幅縮窄超10個百分點，今年以來罕見。

盡管萬科這個銷售跌幅在TOP10中仍屬偏高，但已從去年同期的巨幅下跌中明顯企穩，顯示出這家行業標桿頑強的生命力。

萬科的企穩，是一場深刻的“刮骨療毒”式自救的結果。首先是堅決的資產處置和業務聚焦；其次是得到了深圳國資委的鼎力支持；再就是萬科的品牌和產品底蘊依然深厚。

不過，萬科龐大的存量資產和歷史包袱，仍需時間消化，復蘇之路注定不會平坦。

綜上，從TOP10房企的銷售變幅背后，我們依稀能看到行業的未來走向：產品力、區域聚焦、多元化造血將成為房企活下去的“三駕馬車”。而盲目擴張、全國撒網的模式已徹底過時。

文章僅供討論分析，不構成投資建議。

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