“以人為本”重構產品邏輯，貝殼的價值不止于好房

隨著中國房地產市場正面臨居民消費升級，市場由增量開發向存量運營轉型，傳統依賴信息差的中介模式難以為繼，服務專業化、標準化、品質化成為關鍵。

8月26日，貝殼發布了2025半年報。貝殼二季度實現總交易額8787億元，同比增長4.7%，凈收入達260億元，同比增長11.3%。

總交易額的穩步上揚，反映出貝殼在房源與客戶兩端的強大吸附力，加上凈收入的顯著增長更是貝殼多元化戰略成效的有力見證。

相較于部分仍依賴傳統市場紅利的同行，貝殼較早啟動戰略方向調整，提出以 “人” 為核心、科技為驅動、客戶需求為導向的發展理念。

這一調整使其在行業新形勢下保持了堅韌，也使其成為國內領先的“科技驅動的一站式新居住服務平臺”。

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回應市場需求，迭代服務體系

當前中國房地產市場正處于調整期，用戶需求已從 “解決居住剛需” 向 “提升居住品質” 轉變。針對這一趨勢，貝殼選擇以 “科學管理” 與 技術提效” 為核心抓手，對傳統服務體系進行革新，試圖搭建適配新需求的居住服務平臺。

激活人店網絡，盤活存量資源是貝殼的重要方針。從房源、門店、客戶三方面搞大改革，將信息孤島打破，將整個服務鏈條緊密連接在一起。

在房源端，貝殼摒棄傳統房產中介的 “粗放式房源管理” 模式，建立標準化的房源分配、跟進與維護機制，目標是提升房源轉化效率并吸引優質經紀人。據2025年二季度數據，其平臺活躍門店數近5.8萬家，活躍經紀人約49.1萬人。

門店層面，貝殼推行 “共治理事會積分制” 與 “品效商圈” 機制。

其中，“共治理事會積分制” 通過積分規則明確門店服務標準，減少單店 “孤軍作戰” 的情況，強化門店間協作意識；“品效商圈” 則以商圈為單位優化資源配置，重點針對存量房產項目進行盤活。

科學管理體系與AI技術的結合，推動貝殼服務體系實現 “雙向提效”—— 既提升經紀人服務效率，也優化用戶體驗，具體體現在兩款核心工具的應用上。

貝殼推出的AI CRM智能工具“來客”，通過大數據分析輔助經紀人識別用戶偏好、挖掘潛在需求，推動獲客模式從 “盲目拓客” 向 “精準匹配” 轉變。截至2025年6月底，平臺已有超33.5萬經紀人使用該工具，從應用反饋來看，其對獲客質量與轉化效率的提升有一定助力。

線上服務助手 “布丁”，為用戶提供從地產市場行情分析、全城房源篩選，到區域配套對比、房源優劣勢評估及經紀人初步匹配的全流程輔助服務，實現 “找房 -選房-對接服務” 的閉環支持。

據數據顯示，多城市上線后，2025年7月“布丁”會話量環比增長59%，人均使用時長增加14%，反映出用戶對該工具的接受度逐步提升。

新生態的落地對貝殼核心業務增長形成支撐：2025年二季度，其二手房業務單量同比提升26%；新房業務合作盤總交易額（GTV）達2554億元，同比增長8.5%，對應凈收入86億元，同比增長8.6%。

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“一體三翼”戰略推動，開辟新增長曲線

隨著居住服務平臺向 AI 智能化轉型，行業內涌現出新的業務機會。貝殼通過 “一體三翼” 戰略進行布局，在鞏固核心業務的同時拓展新增長極，試圖打開 “第二增長曲線”。

“一體” 即房產核心經紀業務，是貝殼戰略的基礎。

其通過兩大舉措鞏固這一板塊：一是深化ACN合作網絡，即 “經紀人合作網絡”，將房屋交易流程拆解為房源開發、客源匹配、交易促成等十個角色，經紀人按實際承擔角色獲取分成，減少傳統中介間的 “撬單” 摩擦，提升協作效率；二是持續投入科技賦能，優化房源與客源的匹配精度。

“三翼” 指家裝家居、房屋租賃、貝好家三大新業務板塊，目前已成為貝殼營收增長的重要補充。

家裝家居業務二季度凈收入46億元，同比增長13%；利潤率達32.1%，同比提升0.8個百分點。業績增長的背后，是貝殼基于用戶需求研發的模塊化家裝組合（融合設計方案），以及依托簽約中心搭建產品化樣板房展廳的模式創新。

此外，其家裝業務集采比例提升至60%以上，有效降低了綜合采購單價，進一步優化利潤空間。

房屋租賃業務方面，二季度該業務凈收入達到57億元，同比增長78%。貢獻利潤率為8.4%，同比提升2.5個百分點。

從定位來看，家裝家居、房屋租賃、貝好家覆蓋了居住服務的核心場景，與核心經紀業務形成互補，共同構成貝殼的多業務增長格局。

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從規模擴張到效率制勝，貝殼通過精細化運營驅動增長

在房地產行業進入新發展階段，貝殼看到了房地產格局的變化，果斷采取由規模驅動轉向效率驅動的新增長模式。

在資源分配上，向高價值業務傾斜，通過精細化運營讓每一分投入都轉化為服務質量與成交效率的提升，最終實現從“規模擴張”到“效率制勝” 的轉變，為行業增長模式轉型提供了可借鑒的實踐路徑。

從貝殼的AI助手“布丁”、VR看房，到行業普遍應用的電子簽約、BIM家裝，技術正推動房地產從“傳統服務行業”向“科技驅動的精細化服務行業”轉型，最終實現“用戶體驗升級”與“行業效率提升”的協同發展。

貝殼穩健式的增長也給投資人帶去了豐厚的回報，貝殼在現金流方面表現出了極強的韌勁。二季度經營性現金凈流入11.2億元，貝殼投入約3.9億美金用于股票回購，回購股數占2024年末總股本約1.7%。

自2022年9月回購項目啟動以來，截至2025年6月末，貝殼已經累計回購金額約20.2億美元，回購股數占回購項目啟動前公司總股本約10.3%。

同時，貝殼已獲董事會批準對現有股份回購計劃進行進一步擴大，回購授權增加至50億美元，回購計劃期限延長至2028年8月31日。

當前居住服務平臺市場競爭格局中，不同參與者各有優勢。貝殼最大的成長之處在于，精細化耕耘。

貝殼的差異化在于其ACN合作網絡與“科技 + 精細化運營”的組合模式：ACN模式通過角色分工化解中介間的協作矛盾，提升房源與客源的整合效率；而科技賦能與精細化運營則進一步放大這一優勢，使其在行業調整期內保持了增長韌性。

貝殼的轉型實踐呈現出居住服務平臺從“規模擴張”向“效率制勝”轉變的趨勢。

其通過科學管理、AI技術應用與新業務拓展，重新定義了居住服務的價值導向，不再單純追求交易規模，而是通過優化服務環節、提升資源效率，回歸“以人為本”的服務本質。

“展望未來，我們將以更大的決心迎接這些變化，我們希望在保持平臺規模優勢的同時，用社區精耕改造與重塑服務界面，以AI生產力釋放組織效能，用客戶思維重構產品邏輯，持續為居住服務行業創造更大的價值。”貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東表示。

在AI技術與科學管理的雙重效率驅動下，貝殼作為“一站式居住服務平臺，未來或許能給行業帶來更多想象力。