連平系廣開首席產業研究院院長兼首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長

國務院總理李強8月18日主持召開國務院第九次全體會議，會議從持續激發消費潛力、加力擴大有效投資、更大力度穩定就業保障民生等方面作出具體部署。對于房地產方面的表述，李強強調，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。業內人士認為，相較于此前6月份國務院常務會議提出的“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，“采取有力措施”的表述說明對后續房地產政策方向提出了更高要求。

“采取有力措施”的表述，打開怎樣的政策想象空間？多管齊下釋放改善性需求會給消費市場帶來哪些連鎖反應？股市起來了，房地產會好嗎？第一財經《首席對策》專訪廣開首席產業研究院院長兼首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長連平。

連平的主要觀點：

“采取有力措施” 關鍵是找到有針對性的舉措

城中村和危舊房改造 將帶來可觀增量需求

建設好房子 以滿足更多改善性需求

居民杠桿水平逐步回歸平穩 金融機構提供按揭相對比較積極

通過財政貼息、低利率貸款 可進一步支持樓市企穩

股市好了 有利于樓市需求的釋放

“采取有力措施” 關鍵是找到有針對性的舉措

第一財經：國務院總理李強本周主持召開國務院第九次全體會議，有關于下一步房地產的相關政策也引發了業內和市場的關注。鞏固房地產市場止跌回穩態勢對整體經濟的穩定和增長有哪些關鍵意義？同時本次會議“止跌回穩”這一既定政策基調沒有變化，“采取有力措施”這個表述，是不是也給我們打開后續政策的想象空間？

連平：在目前來看，對房地產繼續推行一些刺激性的政策，應該說是很有必要，所以這次會議上也非常明確提了這樣的一個政策要求。我理解采取有力的措施，最關鍵的問題是如何找到比較有針對性的舉措，來對房地產進一步加以推動。

城市的改造、城中村危舊房這方面的改造，應該說也是非常從實際出發，因為這些方面改造的空間確實還不小。里面的意義還有一點也是很重要的，就是它所釋放的空間，是通過存量的調整，將新的需求進一步加以釋放出來，這是當前這個措施的一個重要的特點。

因此我認為這些措施都是比較有針對性，對未來一個時期會對房地產市場產生積極的影響，關鍵是怎么抓好落實，怎么在落實中間能夠盡快地使得這些政策產生效益。

城中村和危舊房改造 將帶來可觀增量需求

第一財經：結合城市更新推進城中村和危舊房改造，這一舉措對城市發展的長遠布局會產生怎樣的影響？

連平：總的來說，我認為城中村和舊危房的改造，對未來一個時期會帶來較大需求的擴張。如果說在未來的5年，就是“十五五”時期，相關住房財政保障性的支出規模達到千億左右的話，可以帶動保障性住房貸款的余額凈增加大概2.5萬億。那么每年實際進行城中村改造的項目實施的計劃，它的數量可以增加到150萬套到200萬套。那么如果按照每套保障型住房為50平米的話，這個是比較保守的計算，它可以推動住房總的需求3.7-5億平方米，我認為會是一個十分可觀的增量的需求，對未來一個時期平衡市場的供求關系，會發揮很好的積極作用。

建設好房子 以滿足更多改善性需求

第一財經：多管齊下釋放改善性需求，您認為在當前經濟形勢下，這一政策導向對消費市場會帶來哪些連鎖反應？

連平：一個階段以來都說的要建設好房子，好房子推給誰，主要是推給這些具有中高端消費水平的改善性需求、相對來說比較大的群體。這個可以更大力度來帶動跟住房相關的消費，比如有十幾個直接和間接的行業：家電、家具、紡織、電子產品等等這些。

應該說越是好房子，對這方面的需求會越大。在建筑的時候會產生許多比如說數字化、電子化、信息化的這些需求；在住房造出來之后，在使用的過程中間還會帶來許多家庭相關的一些需求，所以它會產生一系列連鎖的反應。

居民杠桿水平逐步回歸平穩 金融機構提供按揭相對比較積極

通過財政貼息、低利率貸款 可進一步支持樓市企穩

第一財經：您也一直在強調改性需求的重要性，釋放改善性需求方面，您覺得金融機構可能會在其中扮演什么角色，會有哪些具體舉措？

連平：其實家庭的杠桿水平，總體來說最近這些年已經不低了。這兩年整個杠桿水平是在逐步下行，未來一個階段我們認為可能還會下行一些之后會相對企穩。如果說這種杠桿水平處在很高的情況下面的話，恐怕住房的銷售要快速的發展也會受到制約。

事實上金融機構對于像這方面進行比如說提供融資、按揭貸款，這些方面應該還是比較積極的。雖然目前首付比例明顯下降，比如說最低是一成五，一般是在兩成左右，這一點跟過去的三成甚至于是四成五成首付比例來進行對比的話，當然目前銀行所承受的風險比過去要來的大一些。但是要拿銀行它的貸款的各方面的種類來進行比較，比如說經營性的貸款，給小微企業的貸款和按揭貸款相比，按揭貸款的風險系數依然是十分低的，還是銀行很愿意來進行投放的。

那么在這個中間還需要通過比如說財政貼息，比如說通過央行給予一些低利率的貸款，通過金融機構來發放，那么這些方面給予各個層面的支持，我覺得對于未來的整個房地產市場企穩，金融還是可以發揮很好的積極的作用。

股市好了 有利于樓市需求的釋放

第一財經：連總，A股現在一路上調，股市好了，會有更多人愿意買房子嗎？

連平：我覺得這種可能性是完全存在的，在過去也都出現過這種歷史的經驗，不僅是我們國內，還有國外。當然現在和未來有很大的不同，現在整個房地產在中國經濟中間的比重還是不低的，影響也是比較大。隨著時間的推移，它已經調整了三、四年，可能還會調整一段時間。通過這個調整之后，它對整個經濟的影響就沒有以前那么大。那么反過來說當這個股市好了之后，你會產生新的購房需求，尤其是改善性的需求，那么因此對于房地產市場也可能會帶來新的推動。