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業(yè)主們希望的是獲得“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)。

作 者：寶珠

鹽財(cái)經(jīng)（ID：nfc-yancaijing）

在過去，物業(yè)是一門“躺賺”的生意。一棟住宅建好后，未來十年、二十年、三十年都可以向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。何況在房地產(chǎn)增量年代，小區(qū)只會越來越多，物業(yè)公司背靠開發(fā)商就能輕松乘風(fēng)而起。

但現(xiàn)在風(fēng)向變了，最先顯現(xiàn)的信號就是“物業(yè)費(fèi)大跳水”。

近一年來，一場物業(yè)降價(jià)潮席卷了全國多地。根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的《2024年中國物業(yè)行業(yè)年度盤點(diǎn)報(bào)告》，去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的百余個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%—35%之間。柳州甚至出現(xiàn)了“0物業(yè)費(fèi)小區(qū)”，而免費(fèi)條件是物業(yè)公司與小區(qū)續(xù)簽合同。

▲去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的百余個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降幅在20%—35%之間/圖源：克而瑞物管

最戲劇性的是，寧波一小區(qū)物業(yè)在2025年6月到9月啟動了燃脂挑戰(zhàn)，業(yè)主每減重1斤就能抵30元物業(yè)費(fèi)。據(jù)寧波晚報(bào)報(bào)道，有業(yè)主已減重13斤，在今年獲得了390元的物業(yè)費(fèi)減免。

今年開始，越來越多地區(qū)還出臺了空置房物業(yè)費(fèi)減免政策。

“房子空置6個(gè)月，物業(yè)費(fèi)可以打7折”，鎮(zhèn)江市規(guī)定，從2025年2月1日起，鎮(zhèn)江市區(qū)住宅連續(xù)空置6個(gè)月以上的，物業(yè)費(fèi)最多收取收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%。此外，無錫、長沙、揚(yáng)州等城市也陸續(xù)宣布了空置房物業(yè)費(fèi)打折，甘肅省蘭州新區(qū)則將這個(gè)數(shù)字降到了“5折”。

所謂“天下苦物業(yè)費(fèi)久矣”，這一輪的物業(yè)降價(jià)潮，背后有政府的推動，有業(yè)主權(quán)利的覺醒，同時(shí)也是房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場后供需關(guān)系改變的必然結(jié)果。

不過鹽財(cái)經(jīng)注意到，在降價(jià)潮中，一些物業(yè)公司選擇跟進(jìn)，一些則選擇了“撂挑子”。就在近期，由于物業(yè)費(fèi)下調(diào)超4成，萬科物業(yè)就發(fā)布了退場公告——“大幅降價(jià)導(dǎo)致企業(yè)無法運(yùn)行”，萬科宣布將于2025年10月31日前退出湖北鄂州華彩城小區(qū)的物業(yè)管理。

▲關(guān)于萬科華彩城物業(yè)服務(wù)退場的公告

對于不少小區(qū)而言，業(yè)主與物業(yè)漫長而曲折的博弈才剛剛開始。

01

業(yè)主與物業(yè)的“戰(zhàn)爭”

如果你是一位業(yè)主群的群聊成員，可能會發(fā)現(xiàn)物業(yè)與業(yè)主之間的“爭吵”幾乎每天都在上演。

小區(qū)里的流浪貓撓了小孩、住宅外墻掉了兩塊瓷磚、門口賣糕點(diǎn)的小販拉低了小區(qū)檔次、曬在外面的地毯不知為何不見了……物業(yè)管家每天面對的狀況層出不窮，但業(yè)主也不省心，他們想要維護(hù)居住環(huán)境的舒適，保證小區(qū)的格調(diào)，最重要的是，要看到每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)“價(jià)有所值”。

▲業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，就要看到每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)“價(jià)有所值”

居住在山東某四線城市的張衛(wèi)國，為此沒有少操心。過去，他住在工作單位分配的福利房，物業(yè)費(fèi)只有0.6元/平方米/月。幾年前，他在市區(qū)買下一套改善型住房，小區(qū)硬件與景觀都不錯(cuò)，有連廊、臺階與水池，物業(yè)費(fèi)為1.5元/平方米/月。

不過，當(dāng)張衛(wèi)國住進(jìn)新小區(qū)后，卻發(fā)現(xiàn)這里的物業(yè)處處“缺錢”：一到晚上10點(diǎn)，小區(qū)里的所有照明都會準(zhǔn)時(shí)關(guān)閉；收樓兩年了，單元門的門禁系統(tǒng)還沒有裝好，只能當(dāng)個(gè)擺設(shè)；有業(yè)主的裝修押金幾個(gè)月過去都沒退，業(yè)主只好打12345（政務(wù)服務(wù)便民熱線）投訴。

小區(qū)的物業(yè)與開發(fā)商屬于高度綁定關(guān)系，業(yè)主們紛紛猜測：“房子不好賣了，它（物業(yè)）的資金肯定緊張?！?/p>

房企向物業(yè)公司“抽血”是行業(yè)下行期的典型現(xiàn)象。2021年，世茂股份將旗下的物管相關(guān)業(yè)務(wù)出售給世茂服務(wù)，對價(jià)16.535億元。世茂股份與世茂服務(wù)同屬于世茂集團(tuán)，這一操作被業(yè)界解讀為世茂的物業(yè)板塊向房地產(chǎn)板塊補(bǔ)充現(xiàn)金流。

▲上海世茂股份有限公司關(guān)于公司向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易的公告

所有的投訴最終轉(zhuǎn)到了社區(qū)居委會。前年冬天，在社區(qū)安排下，物業(yè)、業(yè)主、社區(qū)曾開展三方會談，物業(yè)當(dāng)時(shí)作出了承諾，但如今依舊沒有兌現(xiàn)。業(yè)主再跑去找社區(qū)，社區(qū)換了新主任，對方表示，會再幫忙、再組織、再協(xié)調(diào)一下。

三四線城市的大量居民原本就有自住房，在張衛(wèi)國的小區(qū)，很多業(yè)主買房是提前給子女婚房做打算，這導(dǎo)致小區(qū)整體入住率不高。前兩年冬天，由于入住率未能達(dá)到30%，小區(qū)里暖氣都未能供應(yīng)。一些業(yè)主在短視頻平臺上維權(quán)，但張衛(wèi)國并不支持，認(rèn)為這樣做不利于小區(qū)名聲，可能會影響房價(jià)保值。

當(dāng)業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾，通常會發(fā)現(xiàn)業(yè)主本身不是鐵板一塊。他們中的一些人理智，一些人情緒化，一些人想把事情鬧大，一些人傾向于私底下協(xié)商，一些人奮力維權(quán)，一些人消極妥協(xié)。

業(yè)主的心態(tài)也是復(fù)雜和微妙的。在一個(gè)集體里，不患寡而患不均。張衛(wèi)國注意到，小區(qū)里拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主變多了，這是一種惡性循環(huán)，一旦開始有人不交物業(yè)費(fèi)，就會有其他業(yè)主認(rèn)為“我交了物業(yè)費(fèi)也不能享受到好服務(wù)，人家不交物業(yè)費(fèi)也沒事”，如此一來，不交物業(yè)費(fèi)的人就越來越多。

自1981年我國成立第一家物業(yè)管理公司起，經(jīng)過40多年的發(fā)展，到現(xiàn)在，物業(yè)費(fèi)與物業(yè)水平“質(zhì)價(jià)不符”，仍是千千萬萬業(yè)主們最頭疼的情況。

但更令人頭疼的是，大部分業(yè)主對提升物業(yè)質(zhì)量無計(jì)可施。因此，今天，他們的訴求集中到了一點(diǎn)：降低物業(yè)費(fèi)。

02

“把物業(yè)費(fèi)打下來”

“每月交著一級標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)，換來的卻是讓人糟心的物業(yè)服務(wù)?！苯衲?月，在華南某城市的一個(gè)小區(qū)的物委會，啟動了物業(yè)費(fèi)重新議價(jià)程序。鹽財(cái)經(jīng)記者看到小區(qū)物委會的公眾號文章顯示，在前期業(yè)主群的摸底調(diào)查中，超過70%的業(yè)主支持物業(yè)費(fèi)下調(diào)。

根據(jù)該市推出的五級政策指導(dǎo)價(jià)，該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是最高一級，為2.8元/平方米/月。但小區(qū)業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)與服務(wù)并不匹配，他們列舉出了諸多問題：電梯三天兩頭壞、走道垃圾一個(gè)月不見打掃一次、花草不養(yǎng)護(hù)、地下車庫氣味難聞等等。

▲不少網(wǎng)友在社媒上發(fā)布物業(yè)投訴相關(guān)內(nèi)容

物委會在小區(qū)內(nèi)號召業(yè)主綁定當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理系統(tǒng)，對下調(diào)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行表決。當(dāng)?shù)刈〗ň譃槭忻耖_發(fā)了一個(gè)線上的物業(yè)管理系統(tǒng)，這是業(yè)主們的共同決策工具，通過綁定系統(tǒng)，業(yè)主可以進(jìn)行業(yè)主大會電子投票服務(wù)，用于選舉業(yè)主委員會、物業(yè)費(fèi)調(diào)整等等。

鹽財(cái)經(jīng)了解到，該小區(qū)是該市市郊的一個(gè)大型剛需樓盤，距離地鐵口僅百米，有不少業(yè)主是在主城區(qū)工作的年輕白領(lǐng)。由于是新開發(fā)的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，小區(qū)房價(jià)要高于附近的其他小區(qū)，但受到市場環(huán)境影響，近期成交價(jià)相比開盤價(jià)大幅下跌，幾近腰斬。

這不是孤例。

房產(chǎn)貶值，再遇到不滿意的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主對降低物業(yè)費(fèi)的訴求就更加強(qiáng)烈。鹽財(cái)經(jīng)記者在其他業(yè)主群注意到，部分業(yè)主發(fā)著致電12345的投訴模版，試圖通過大量的投訴把物業(yè)費(fèi)“打下來”。

▲2024中國物業(yè)服務(wù)滿意度研究報(bào)告

“物業(yè)費(fèi)降價(jià)”的話題始于去年，事實(shí)上，多地政府早已進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

比如，重慶市在2024年2月發(fā)布了《重慶市政府定價(jià)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)目錄清單（2024年版）》，將住房物業(yè)管理費(fèi)分為四個(gè)等級，其中中心城區(qū)的有電梯住宅物業(yè)費(fèi)為1元—1.90元/平方米/月，無電梯住宅物業(yè)費(fèi)為0.60元—1.35元/平方米/月，超四級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

▲重慶市發(fā)改委網(wǎng)站

再比如，青島還要求超出政府指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)調(diào)整物業(yè)費(fèi)。2024年5月，青島市城陽區(qū)住建局發(fā)布《關(guān)于對普通住宅前期物業(yè)費(fèi)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行自查整改的通知》，要求物企自查整改。

現(xiàn)實(shí)中也確實(shí)有越來越多小區(qū)成功實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)下調(diào)。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，今年佛山市就有17家“碧桂園服務(wù)”管理的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)從2.8元/平方米/月，統(tǒng)一下調(diào)至1.98元/平方米/月，下調(diào)幅度為29.3%。

令人意外的是，目前，全國新開工住宅面積已經(jīng)連續(xù)多年下跌，從2020年的約16.4億平方米下跌至2024年的5.37億平方米，與之相對的是，物企數(shù)量還在不斷增長。

從理論上說，房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場后，物業(yè)公司競爭加劇，物業(yè)服務(wù)的供需關(guān)系會向業(yè)主傾斜，業(yè)主將獲得更多選擇權(quán)與議價(jià)權(quán)。不過，在房地產(chǎn)下行的大背景中，有的物企卻先熬不住了。

▲《2024年住宅物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)研問卷》、克而瑞物管整理

今年6月，在湖北，中海物業(yè)表示退出鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)物業(yè)管理。公告稱，小區(qū)入住率低，欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)戶數(shù)比例高，導(dǎo)致企業(yè)長期虧損，且墊資持續(xù)增長，無力繼續(xù)維持墊資運(yùn)營。而此前根據(jù)媒體報(bào)道，雙創(chuàng)之星在交付之初，就存在小區(qū)公區(qū)樓道寬度縮水、墻面未貼磚等問題，引發(fā)業(yè)主不滿導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳率斷崖式下降。

03

降物業(yè)費(fèi)不是最終目的

此輪物業(yè)降價(jià)潮中，有小區(qū)淘汰了服務(wù)水平不佳的物企或者爭取到了合理的物業(yè)費(fèi)，但也有一部分小區(qū)“玩脫了”，業(yè)主提出的訴求令物業(yè)公司難以為繼，最終撒手而去。

就像今年4月，杭州萬固珺府小區(qū)與濱江物業(yè)展開談判，要求將物業(yè)費(fèi)從2.8元/平米/月降低到2.2元/平米/月，但濱江物業(yè)表示2.2元的物業(yè)費(fèi)注定無法維持現(xiàn)有的服務(wù)品質(zhì)。隨后，濱江物業(yè)正式從該小區(qū)撤場。

到了今年7月，出現(xiàn)“物業(yè)真空”的萬固珺府公開招標(biāo)征聘物業(yè)，但因?yàn)楦傔x單位不足3家而流標(biāo)。

▲2025年7月，萬固珺府公開招標(biāo)征聘物業(yè)，但因?yàn)楦傔x單位不足3家而流標(biāo)

已正式宣布退出鄂州華彩城的萬科物業(yè)在2025年7月31日的公告中表示，截至2025年人力最低基本工資已經(jīng)翻倍，小區(qū)能耗、物料消耗、外包成本等每年都在逐步遞增，大幅降價(jià)導(dǎo)致企業(yè)無法運(yùn)行。而按照鄂州市規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取超出物業(yè)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，意味著該小區(qū)物業(yè)費(fèi)要從原來約定的2.5元/平方米/月下降到1.4元/平方米/月。也就是說，萬科在該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)下調(diào)了44%。

業(yè)主的不滿隨處可見，物業(yè)公司卻也在承壓。中指云發(fā)布的《2025年中國物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告》顯示，2024年物業(yè)服務(wù)上市公司營業(yè)收入均值為45.97億元，同比增長4.01%，營收增速首次低于10%。

盡管頭部物企規(guī)模仍在擴(kuò)大，但管理面積增速已經(jīng)放緩。同時(shí)，2024年上市物企凈利潤均值為1.91億元，同比下降20.20%。

“增收不增利”是行業(yè)的普遍現(xiàn)象。以營收規(guī)模最大的碧桂園服務(wù)為例，從2020年到2024年，碧桂園服務(wù)的營收分別為156億、288.4億、413.7億、426.1億、439.9億，而歸母凈利潤的情況分別為26.86億、40.33億、19.43億、2.92億和18.08億。

中指研究院的報(bào)告指出，物企利潤率降低的原因有多方面。

一是整理利潤回歸物業(yè)管理主業(yè)，高毛利業(yè)務(wù)減少，非業(yè)主增值服務(wù)在近兩年顯著且持續(xù)性收縮。

二是受關(guān)聯(lián)方影響壞賬風(fēng)險(xiǎn)加大，應(yīng)收賬款計(jì)提減值準(zhǔn)備增加，商譽(yù)減值準(zhǔn)備的計(jì)提等都對利潤率產(chǎn)生了負(fù)面影響。

基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)仍然是物企收入的大頭。以保利物業(yè)為例，2024年年報(bào)顯示，物業(yè)管理服務(wù)在公司收入中占比達(dá)71.4%。物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為14.33%，而毛利率更高的非業(yè)主增值服務(wù)（16.02%）和社區(qū)增值服務(wù)（36.82%），在收入中占比較小，分別為12%和16.6%。

▲2024年年報(bào)顯示，物業(yè)管理服務(wù)在公司收入中占比達(dá)71.4%

躺著數(shù)錢的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了，市場的變化會倒逼物企作出改變，提升服務(wù)質(zhì)量。中指研究院發(fā)布的《2025中國物業(yè)服務(wù)滿意度研究報(bào)告》顯示，從2021年到2025年，物業(yè)服務(wù)滿意度行業(yè)均值呈現(xiàn)波動下行態(tài)勢，從78.1分下降到72.9分，物業(yè)服務(wù)滿意度已成為衡量企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵指標(biāo)。

▲2021年開始，物業(yè)服務(wù)滿意度行業(yè)均值呈現(xiàn)波動下行態(tài)勢/圖源：中指數(shù)據(jù)、克而瑞——物業(yè)滿意度

在張衛(wèi)國看來，和以前住的老小區(qū)相比，新小區(qū)只是多了幾位管家，物業(yè)水平卻不見得提高——“管家只做協(xié)調(diào)服務(wù)，搞個(gè)小活動，好像就是高檔小區(qū)了，其實(shí)這算什么高檔小區(qū)？”

物業(yè)在小區(qū)舉辦的節(jié)日活動消耗了經(jīng)費(fèi)，但對張衛(wèi)國來說并不需要。在他的設(shè)想里，物業(yè)舉辦活動前應(yīng)該經(jīng)過業(yè)主討論同意，這樣才能真正辦出大伙兒都能參與、有價(jià)值的活動。

物業(yè)和業(yè)主如何實(shí)現(xiàn)雙贏？質(zhì)量與效益要如何實(shí)現(xiàn)平衡？在業(yè)內(nèi)，新的物業(yè)定價(jià)機(jī)制正在被探索。

有頭部物企提出了“彈性定價(jià)”機(jī)制，梳理出508項(xiàng)作業(yè)清單，其中158項(xiàng)為必須基礎(chǔ)服務(wù)，業(yè)主可以在另外350項(xiàng)服務(wù)中進(jìn)行選擇，再根據(jù)選擇情況計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)用。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴鹽財(cái)經(jīng)，降低物業(yè)費(fèi)是最后一步棋，關(guān)鍵是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐前，就把物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容進(jìn)行分類、列表，并將服務(wù)內(nèi)容價(jià)值量化，從而衡量出合理的物業(yè)費(fèi)價(jià)格水平。

相信，對于絕大多數(shù)業(yè)主而言，降低物業(yè)費(fèi)并不是最終目的，他們希望的是獲得“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)，一味降低物業(yè)費(fèi)，本身并不利于居住環(huán)境的維護(hù)。

“一方面，（要）從明確的服務(wù)邊界和內(nèi)容基礎(chǔ)上督促物業(yè)企業(yè)履職盡責(zé)；另一方面，也避免基于‘民粹化’的情緒表達(dá)，多數(shù)業(yè)主被少數(shù)業(yè)主綁架，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)下降幅度比較大，超過了物業(yè)企業(yè)能夠承受的范圍，最終導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)每況愈下或者退出該小區(qū)，這損害的是全體業(yè)主的利益。”李宇嘉表示。

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