◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

四年前，頂著“世界500強(qiáng)”殊榮的恒大突然爆雷，投資圈驚呼“中國(guó)版雷曼時(shí)刻”。如今，一線民營(yíng)房企未出險(xiǎn)的已寥寥。

8月12日晚間，H股上市的中國(guó)恒大公告說(shuō)，公司近日收到香港聯(lián)交所信函，因未達(dá)成復(fù)牌指引且未能在7月8日前恢復(fù)買賣，根據(jù)上市規(guī)則取消其上市地位。

中國(guó)恒大停牌前，市值已嚴(yán)重縮水到只剩20多億港元，將于8月25日退市。退市后，恒大更不值錢了。恒大創(chuàng)始人許家印，至今仍處于“在押”狀態(tài)，其與前妻丁玉梅等仍將面臨400億元股息追討。

這是當(dāng)前所有房企“慘烈”現(xiàn)狀的一個(gè)縮影。這四年來(lái)，樓市持續(xù)深調(diào)，多少房企相繼倒下，令人唏噓。

十六年前，也即2009年11月上旬，恒大地產(chǎn)闖關(guān)港交所成功上市，許家印也摘得“中國(guó)新首富”。

此前一年，始于2008年的美國(guó)金融海嘯迅速席卷全球，國(guó)際投資圈死氣沉沉，資金吃緊且急需融資的恒大地產(chǎn)上市卻一度擱淺，許家印內(nèi)心有太多的不甘心。

沒想到，“大環(huán)境”突然大變卻救了中國(guó)眾多房企。中國(guó)果斷推出“4萬(wàn)億計(jì)劃”，力挽狂瀾，基建與房地產(chǎn)最先受益，“世界工廠”也觸底后迅速反彈，高歌猛進(jìn)，成為拉動(dòng)全球經(jīng)濟(jì)走出低迷的關(guān)鍵。

許家印也拉來(lái)了“香港牌友”鄭裕彤以及多家外資機(jī)構(gòu)鼎力相助，恒大地產(chǎn)借助IPO籌來(lái)的60億港元，在熟悉的“土地+金融”發(fā)展模式下，繼續(xù)向前狂奔。

上市儀式上，有媒體問到許教授“何時(shí)超越萬(wàn)科”，其還特別謙虛地說(shuō)，“恒大從沒有想過要做什么老大，沒非要說(shuō)做老幾，做最小也挺好的。

名字中帶“大”的恒大，怎會(huì)對(duì)“爭(zhēng)霸”無(wú)動(dòng)于衷？2016年起，中國(guó)樓市在“去庫(kù)存”大背景下進(jìn)入金融寬松周期，特別是大規(guī)模“棚改”助力，再次開啟“起飛”模式。

特別是民營(yíng)房企，像突然吃了春藥似得，在全國(guó)爭(zhēng)搶拿地，土儲(chǔ)規(guī)模成了他們拼盡全力爭(zhēng)霸的定心丸，“地產(chǎn)黑馬”不斷涌現(xiàn)。

2020年，碧桂園、恒大與萬(wàn)科全口徑銷售額均達(dá)到了“7000億級(jí)”銷售天花板。其中，碧桂園最高，達(dá)到7888億元，恒大斬獲7035億元，萬(wàn)科攬金7011.2億元。

在今天看來(lái)，碧桂園、恒大和萬(wàn)科這三家當(dāng)年有些“恐怖”的銷售紀(jì)錄，恐怕以后再難重現(xiàn)了，就算幾家一線房企大合并，也未必能達(dá)成了。

如今，碧桂園仍在焦慮于境外債重組，萬(wàn)科背靠深鐵集團(tuán)這個(gè)強(qiáng)勢(shì)的“爹”，今年持續(xù)獲得“輸血”240多億元，活的好好。但對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)，就先行黯然退場(chǎng)了。很多人說(shuō)，恒大走到今天，都是被自己人作死的。

實(shí)際上，恒大掌舵人許家印的野心過于膨脹，比如曾先后砸錢搞了恒大礦泉水、恒大足球、恒大文旅、恒大金融、恒大汽車，步子跨得太大了。

特別是恒大爆雷前兩年，豪擲幾百億“買買買”且未見成效的恒大汽車，或成了壓垮恒大帝國(guó)的最后一根稻草。

2023年3月，中國(guó)恒大曾推出境外債整體重組草案，但一直不順。截至2023年6月底，中國(guó)恒大的總負(fù)債高達(dá)2.39萬(wàn)億元，剔除合同負(fù)債（預(yù)售款）6039.79億后的真實(shí)負(fù)債約1.78萬(wàn)億元，其中涉及借款5818.1億元。

回頭看2023年這一年，恒大波動(dòng)之大，令人震驚。2023年，許家印被曝已與妻子丁玉梅于2022年“技術(shù)性離婚”，相關(guān)報(bào)道稱其將427億元資產(chǎn)移至前妻名下。有佐證的是，中國(guó)恒大2023年8月相關(guān)公告對(duì)丁玉梅的稱呼已從此前許家印配偶變成“獨(dú)立于本公司及其關(guān)聯(lián)人士的第三方”。

2023年8月中旬，中國(guó)恒大在美國(guó)申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，引發(fā)一陣輿論聲討。出乎意料的是，1個(gè)月后，中國(guó)恒大董事會(huì)主席許家印因涉嫌違法犯罪被采取強(qiáng)制措施。

值得注意的是，去年3月，恒大地產(chǎn)被證監(jiān)會(huì)重罰41.75億元，涉及年報(bào)虛假記載、債券欺詐發(fā)行等。比如“2019年、2020年累計(jì)虛增收入5641億元，虛增成本約4721億元，虛增利潤(rùn)約920億元”。

有報(bào)道統(tǒng)計(jì)，2009年至2021年6月，恒大累計(jì)凈利1733.88億元，分紅總額近700億元，許家印及其“朋友們”拿了近540億元，就算恒大爆雷前的2020年，依然在大手筆分紅。

去年以來(lái)，中國(guó)恒大被債權(quán)人申請(qǐng)清盤，尤其是去年8月清盤人對(duì)許家印及其前妻丁玉梅，以及恒大前高管夏海鈞、潘大榮等集中訴訟追索此前支付的約60億美元股息及酬金。另?yè)?jù)披露，清盤人對(duì)中國(guó)恒大可處置資產(chǎn)不足百億。

恒大僵局短期內(nèi)難以打破，復(fù)牌又遲遲無(wú)望，被宣告退市也是必然，未來(lái)是破產(chǎn)重整還是清算，有待觀察。相較于恒大，不少一線出險(xiǎn)房企仍在求生突圍。