負(fù)債609億，又一家大型房地產(chǎn)企業(yè)步入清算時(shí)刻。

8月11日晚間，華南城（01668.HK）在港交所發(fā)布公告稱，公司于8月11日被香港高等法院下令清盤。

早在2022年時(shí)，華南城就引入了國(guó)資力量，在后者支持下進(jìn)行了一系列資產(chǎn)處置和融資活動(dòng)，并推進(jìn)境外債務(wù)展期。但歷經(jīng)近三年努力，華南城仍未能得到根本性恢復(fù)，如今仍走向了清盤的終局。目前，華南城的股票暫停買賣，并將繼續(xù)停牌，停牌前最后報(bào)價(jià)0.107港元——這家曾市值超300億的綜合商貿(mào)地產(chǎn)巨頭，如今市值僅剩12.24億港元，縮水95%。

公司負(fù)債609億港元

現(xiàn)金流幾近枯竭

此次清盤由花旗國(guó)際在2025年1月27日提出，事關(guān)一筆于2024年4月到期的美元債，欠款共約3.06億美元。

這筆美元債的違約情況最早發(fā)生在2024年2月初。彼時(shí)，華南城表示，近年來，因外部因素變化，公司銷售不及預(yù)期，現(xiàn)金流只能保證日常經(jīng)營(yíng)所需。上述因素的疊加效應(yīng)導(dǎo)致該公司流動(dòng)資金日趨緊張，因此在債務(wù)上面臨著非常大的還本付息壓力。

當(dāng)時(shí)華南城表示，公司將極力反對(duì)呈請(qǐng)，呈請(qǐng)的提出不代表呈請(qǐng)人能成功對(duì)公司進(jìn)行清盤。

在今年4月份的聽證會(huì)上，華南城提交的債務(wù)重組方案框架顯示，境內(nèi)銀團(tuán)在手握501億港元優(yōu)質(zhì)抵押資產(chǎn)的情況下，要求優(yōu)先處置華南城位于南寧等地的非核心項(xiàng)目，反對(duì)賤賣深圳資產(chǎn)，即華南城擬作價(jià)90億港元向深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)出售深圳項(xiàng)目45%股權(quán)。而作為花旗國(guó)際為首的美元債持有人拒絕債轉(zhuǎn)股，要求50%現(xiàn)金償付，并申請(qǐng)凍結(jié)上市公司股份。部分非標(biāo)債權(quán)人提出將54億港元債務(wù)轉(zhuǎn)為鄭州項(xiàng)目股權(quán)，但該項(xiàng)目減值率已達(dá)60%。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，華南城的現(xiàn)金流幾近枯竭。

公司2024年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華南城錄得了上市以來的首次大額虧損。歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損89.86億港元，期內(nèi)有157.42億港元的借款已違約，但是華南城截至期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約4114萬港元，完全無法覆蓋其債務(wù)。

另外，截至2024年年底，華南城總資產(chǎn)為875.51億港元，總負(fù)債約609.44億港元，有息債務(wù)為302.2億港元，其中即期部分為182.41億港元，流動(dòng)負(fù)債超過流動(dòng)資產(chǎn)28.48億港元。

2024年，華南城融資成本高達(dá)15.23億港元，對(duì)利潤(rùn)形成巨大侵蝕。

安永審計(jì)師對(duì)這份財(cái)報(bào)“無法表示意見”，認(rèn)為其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在重大疑問。

國(guó)資股東入局反“被套”

2002年在香港注冊(cè)成立的華南城，是一家綜合物流及商品交易中心開發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商，其首個(gè)項(xiàng)目正是于2004年投入運(yùn)營(yíng)的深圳華南城，曾是最大的跨境電商產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。以此為根基，華南城“南拓北進(jìn)”，并于2009年登陸資本市場(chǎng)，業(yè)務(wù)遍及深圳、南寧、西安、鄭州、重慶等城市。

在行業(yè)上升期，華南城曾是資本市場(chǎng)的寵兒。2020年8月，標(biāo)普上調(diào)了華南城的信用評(píng)級(jí)，匯豐、野村等大行紛紛推薦其債券。

當(dāng)時(shí)野村證券指出，與其他開發(fā)商不同，華南城在深圳、西安、鄭州、南昌等一二線城市運(yùn)營(yíng)8個(gè)交易中心，并在交易中心附近從事房地產(chǎn)開發(fā)。華南城的經(jīng)常性收入強(qiáng)勁，基于充足的土地儲(chǔ)備、潛在土地收購(gòu)機(jī)會(huì)，以及謹(jǐn)慎的擴(kuò)張計(jì)劃，在土地收購(gòu)方面具有更大的靈活性。

然而僅僅2年后，華南城便爆發(fā)債務(wù)兌付危機(jī)，并引入深圳國(guó)資背景的深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)作為戰(zhàn)略投資者。

2022年5月，特區(qū)建發(fā)以19.095億港元認(rèn)購(gòu)華南城33.5億股新股，獲得29.28%股權(quán)，成為單一最大股東。2022年12月，特區(qū)建發(fā)還以50億元的價(jià)格，收購(gòu)西安華南城69.35%股權(quán)。

據(jù)華南城介紹，作為大股東的特區(qū)建發(fā)曾多次派管理團(tuán)隊(duì)指導(dǎo)及協(xié)助該公司的銷售與招商，也支持和協(xié)助華南城與國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，優(yōu)化合同條款、延長(zhǎng)還款期限、降低貸款利息，減緩現(xiàn)金流壓力。但對(duì)于目前的華南城而言，這些動(dòng)作并不足以扭轉(zhuǎn)困局。

2022年8月，特區(qū)建發(fā)與華南城的票據(jù)受托人花旗國(guó)際簽訂維好協(xié)議，承諾將促使發(fā)行人或有關(guān)的子公司擔(dān)保人在相關(guān)付款義務(wù)的到期日之前獲得充足資金，足以使其到期支付全額付款等義務(wù)。有了大股東的支持，華南城的5只美元債得以成功展期。

因?yàn)檫@份維好協(xié)議的存在，華南城宣布美元債違約后，除了債券發(fā)行方，特區(qū)建發(fā)也成為了債權(quán)人的追訴對(duì)象。2024年6月，特區(qū)建發(fā)收到了來自香港高等法院的一份傳訊令狀，花旗國(guó)際對(duì)其索賠14.07億美元。當(dāng)時(shí)，該公司表示將依法依規(guī)積極組織應(yīng)訴。

此外，華南城的債務(wù)違約也對(duì)特區(qū)建發(fā)的財(cái)務(wù)安全帶來了負(fù)面影響。特區(qū)建發(fā)在2024年的中期業(yè)績(jī)中披露，就債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，南昌產(chǎn)投資產(chǎn)管理有限公司請(qǐng)求判令華南原料城、合肥華南城、南昌華南城共同支付重組債務(wù)本金、補(bǔ)償金、違約金等合計(jì)約3億元。2024年4月，南昌產(chǎn)投資產(chǎn)管理有限公司追加特區(qū)建發(fā)為被告，請(qǐng)求判令其承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

2024年3月，芯鑫融資就與華南城及其下屬公司、特區(qū)建發(fā)等的融資租賃合同糾紛起訴至法院，請(qǐng)求判令華南城相關(guān)主體合計(jì)支付約1億元，特區(qū)建發(fā)對(duì)相關(guān)付款義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

對(duì)于特區(qū)建發(fā)而言，入主華南城是一筆不劃算的投資。

彼時(shí)，深圳國(guó)資入股消息公布后，華南城股價(jià)一度升至1.12港元/股，但隨后長(zhǎng)期下滑，至2024年停牌前僅剩0.107港元/股，較入股認(rèn)購(gòu)價(jià)0.57港元/股下跌逾81%。

特區(qū)建發(fā)投入的19.1億港元配發(fā)價(jià)，如今已大幅高于華南城當(dāng)前12.24億港元的總市值。

（本文不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）

編輯 孫志成 綜合自公開資料、澎湃新聞、第一財(cái)經(jīng)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等