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活力在哪兒？

作者：江月

大碗Pro（ID：gh_178ad0cf5bd9）

這些天，我們走過了義烏，溫州。

我們見證了義烏的大小老板的購買力，愣是在義烏開辟出了一個專屬排屋、別墅的市場；我們也見證了溫州的輝煌與落寞。

今天，我們再看一看臺州。

初看臺州，很難看懂。

因為臺州，太散了。

從文化地域上來看，浙江仿佛沒有臺州人，只有椒江人、溫嶺人、臨海人……那是因為1994年臺州地區撤地設市，而在1994年之前，就已經有了椒江市、黃巖市、溫嶺市。

臺州的房地產市場也帶上此類特性，足夠散裝。

那么，臺州的市場要怎么切入？

最好的辦法是“以毒攻毒”，咱們也以分散的視角將臺州拆解成一個又一個的縣城。

01

臺州的市區，三足鼎立

臺州的市區共分三區：椒江區、黃巖區、路橋區。

從區域能級與發展來看，椒江區強于黃巖區與路橋區，黃巖區與路橋區在伯仲之間。

從樓市的角度出發，各區的發展邏輯也類似——

以發展成熟區為圓心，向外擴散，能級也逐漸降低。

椒江區，臺州市政府所在地、臺州學院、臺州商貿區均在椒江。

這正是椒江領先于其他二區的原因。

圖中椒江區的紅色部分（城西），基本將市政府、臺州學院、商貿區、萬達廣場等城市重點資源囊括在內，這就椒江的核心區。

椒江核心區的二手房價格在2萬/㎡上下，部分當地豪宅類小區可超3萬/㎡；新房價格也在2萬/㎡出頭，基本與二手房差不多。

主因在于許多新房賣成了現房，出現開發商與業主同臺競爭的現場。

椒江核心區往北走為一江兩岸板塊（南岸），由于擁江發展的戰略，規劃上的暢想，政策上的利好，房價水平也基本與核心區持平，來到了2萬/㎡水平。

椒江核心區往東（城東板塊），能級就要差一些，房價水平在1.5萬/㎡左右。

2020年，椒江核心板塊的樓盤備案價可達2.5萬/㎡。

相比之下，椒江的房價降幅超20%。

黃巖區，黃巖的核心區在南城一帶，房價水平基本不到2萬/㎡。

相對而言，黃巖整個的城市界面一般，區域內的城市資源也沒有椒江豐富，因此房價水平也弱于椒江。

黃巖的外圍區域如新前等地，與農村交界，行走在市政道路上，我們能清晰地看見農民自建房與商品房交替出現的景象。

目前，新前在售樓盤價格為1.7萬/㎡，相比前兩年并沒有降價。

由此，售樓處幾乎無人問津。

周邊二手房的掛牌價在1-1.5萬/㎡區間。

路橋區，路橋的核心區是路橋街道，區政府、十里長街、路橋小商品市場、臺州機電五金城、浙東南副食品市場、臺州市家私城均在此。

路橋街道二手房高峰時期成交價在2.2萬/㎡，如今整體均價1.6萬/㎡。

降幅達27%。

路橋街道往北是路北街道。

路北街道與椒江較近，且街道內臺州國際會展中心、吾悅廣場，屬于路橋重點發展區域。

路北街道二手房高峰時期成交價在2萬/㎡，如今均價在1.5萬/㎡左右。

降幅達25%。

以上，就是臺州市區三個區的基本情況。

重點來了！

哪怕是臺州市區三區，相通性也不高——

椒江的，買椒江；

黃巖的，買黃巖；

路橋的，買路橋。

一來，這是由地理特性決定的。

浙江一帶“七山二水一分田”的地勢下，三區天然被丘陵、山地阻隔。尤其是黃巖，在大片山地的阻隔下，主體城區離另外兩區較遠。哪怕現在的基建發達，也難以改變當地居民的“心理距離”。

二來，三區各有經濟優勢。

椒江區，醫療健康行業發達，規上企業營收可達上百億，九洲、海正這類的龍頭藥企均來于此；椒江還是縫制設備產業發達，全球第一大縫制設備企業就在此。

黃巖區，中國模具之都，能出產全球70%的塑料模具，模具、相關配件及相應裝備專業企業4000多家，年產值近300億元。

說白了，黃巖別的不多，就是廠多。

路橋區，商貿市場發達，擁有專業市場58個，交易額超600億元。

此外，路橋還是全國重要的汽車及零部件生產基地，整車以及零配件產值達百億級別；是全國重要的再生金屬集散地，擁有臺州國際再生金屬交易中；是“中國編織涼席之都”，路橋區的涼席產量占全國同類產品的90%以上。

不論是椒江、黃巖，還是路橋，其實都能給當地居民提供大量的工作崗位。

因此，當地居民可以穩穩當當就近謀生，歸屬感自然就更強了。

02

溫嶺是溫嶺，臺州是臺州。

溫嶺人，從來不說自己是臺州人。

原因是溫嶺才是全臺州經濟最發達的那個崽兒。

溫嶺坐擁有泵與電機、汽摩配件、機床工具、鞋業等四大支柱產業。其中，泵與電機產業產值規模超800億元，年產各類鞋超10億雙……

2024年，溫嶺GDP達1400多億，甩了第二名將近500億，椒江、黃巖、路橋均不是其一合之敵，只有三區的GDP疊加起來才能穩勝溫嶺。

溫嶺的樓市很簡單。

以九龍湖分東西，往南就老城區。

老城區基本沒有發展空間，二手房多為老舊小區，價值不高。

城東雖有CBD規劃，但除了幾幢高大上的寫字樓，城市界面很一般，有大量的自建房與廠房，與其說是CBD，一圈逛下來倒更像是城鄉結合部。

溫嶺人買房，就得買在城西。

溫嶺的交通大動脈就在城西。

一條南北走向輕軌，坐落在九龍湖生態濕地公園的西側。

溫嶺的自然資源，在城西。

九龍湖生態公園、北山公園、虎山公園……均在城西。

溫嶺的城市資源，也在城西。

銀泰城、恒隆商業中心、第一人民醫院、市政府等等商業、醫療、政治資源均在此。

但是，溫嶺的房價也降。

以大碗實地調研的樓盤為例，2021年，該樓盤售價超3萬/㎡。

2025年，開發商在售尾盤價格在2.6-2.7萬/㎡。

然而，這還不是最低點。

該樓盤小區的業主也在出售自己的房子，價格大約在2.3萬/㎡。

真實跌幅超23%。

除此之外，溫嶺還有大量房源的掛牌在1.5萬/㎡上下浮動。

不復當年動輒超2萬/㎡的輝煌。

03

臨海是臨海，臺州是臺州。

臨海這座城市的發展邏輯很簡單——

首先是紫陽街道。

紫陽街道所在的臺州府城是臨海千年古城的核心區域，有著深厚的歷史文化底蘊，是國家級歷史文化街區。

這里也是臨海的經濟命脈之一。

臨海以紫陽街道為首的區域遍布了古街、古寺，文旅資源極其豐富，所以臨海全市每年吸引的旅客人次超2000萬，實現旅游收入超百億。

當然，正是因為紫陽街道的特殊性，這里沒有發展空間，也拆不了，更不敢拆。

那么，就得往東、往南發展。

往東，是臨海市區的大洋街道。

大洋街道就是臨海的新核心，這里臨海博物館、臨海體育館，以及臨海最好的商業銀泰城。

2021年，大洋街道房價天花板超3萬/㎡。

如今，街道內1.7、1.8萬/㎡單價的二手比比皆是。

往南，是臨海的江南街道。

一條靈江往臨海流淌，也讓臨海走出自己的“擁江時代”，而江南街道正是擁江發展的重心，街道內規劃的濱江新城讓江南街道整體的城市界面更現代化。

江南街道的房價水平1.5萬/㎡左右。

大碗實地走訪了一個樓盤，售價就在這個水平。

該樓盤4年賣了大約600套房源，平均下來一個月下來賣個10來套。

由于行情的變化，去化速度并不均衡。

所以，該樓盤在2021年會賣得比較好，在初期完成了房源的主要去化。

也就是說，近年來，該樓盤基本處于“隨緣賣”的狀態。

以上，就是臨海的大致情況。

整體的房價在降價，市內的新盤難以去化。

04

結語

正如大多數的縣城…

當咱們把臺州拆解成椒江、黃巖、路橋、溫嶺、臨海來看，臺州并不復雜。

它就像多個縣城組成的集合。

臺州的情況正如全國各地的縣城那樣——

它們的房價，也降得厲害。

少則二三成，多則四五成。

即使是浙江的縣城，也不能在這輪行情中獨善其身。

它們的期房賣成了現房。

臺州各地所謂的新房，全是前幾年便開盤的房源，有的在2021年，有的在2022年……它們賣著賣著就成了現房，以至于開發商手里的房源正在和業主手里的房源在市場上打價格戰。

它們的去化速度幾乎為零。

月銷十幾套是臺州樓盤平均下來的水平，而今年的真實情況是幾乎賣不出去。

它們的銷售，都在擺爛。

這是大碗調研時，所拍一張臺州售樓部的現場圖片。

售樓部中，無人輪班，沒有接待，沒有銷售，只剩下一個空蕩蕩的大堂。

這，很好理解。

一來，市場真的不太行。

二來，所有的服務人員幾乎都是本地人，在這樣的市場下，拿一份保底工資足矣。

總之，臺州就是一個巨大的內生型市場。

還是那句話，椒江人，買椒江的房；黃巖人，買黃巖的房；路橋人，買路橋的房；溫嶺人，買溫嶺的房……

這個巨大的內生型市場，也一樣隨波逐流。

前些年，隨著大行情上漲。

只不過因為是浙江的縣城，是臺州的縣城，這里的購買力足夠富有，所以房價被情緒裹挾得更厲害，一股腦沖到3萬、甚至4萬；

這些年，隨著行情回落。

哪怕是浙江的縣城，也不能幸免。

哪怕是浙江縣城的房地產市場，也依然沒有丁點的活力。

唯一的區別就在于，浙江的民營經濟確實發達，這些縣城也不需要土地財政的支撐。

這里的居民，過得還算安逸。

寫在最后：安利一個寶藏讀書博主

你今年37歲，跟朋友一起開了一家中古服裝店，小日子過得有滋有味，有個交往多年但已并無多少激情的男友，他突然跟朋友說要結婚，卻從來沒問過你，還一副救世祖的樣子，讓人火大。于是和男友分手，本以為有朋友作伴，沒想到一直同頻的朋友卻突然要做女強人，打算重新開新店，而你只想待在原地。就在這時，你突然開始重新考慮結婚……

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《三十七》這本書講的是一個三十七歲的女人一年的生活，在這一年她做出了不結婚的決定，看似在說一個大齡的單身女性，到底要不要結婚，不結婚能否獲得更快樂更自由的人生，但作者想要講述的不止于此，她想要探討的其實是作為人這個主體，要如何去尋找自我……

夏不綠，不著名作家，出版書籍十余本，售出多部影視版權，用寫作丈量生活的塵埃。

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