我的好朋友：杠桿游戲！

撰文|蜜妹

這是@閨蜜財經的第1703篇原創

圖片來源|AI自動生成

分化仍在繼續。

2025年已過7月，樓市的波動有些許變化。中指院數據顯示，2025年1—7月，TOP100房企銷售總額為20730.1億元，同比下降13.3%，降幅較1-6月擴大1.5個百分點。7月單月，TOP100房企銷售額同比下降18.2%。

今年前7月，各陣營房企銷售額均有下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1010.3億元，較上年下降13.6%；TOP11-30房企銷售額均值為256.3億元，較上年下降15.2%；

TOP31-50房企銷售均值為125.2億元，較上年下降7.8%；TOP51-100房企銷售額均值為60.0億元，同比下降13.5%。

圖表來源｜中指院（特此感謝！）

從TOP10房企來看，如下圖蜜妹統計，和前6月一樣，前7月TOP10房企銷售額同比增長的也有3家，分別是中國金茂23.10%、越秀地產11.90%、建發房產5.56%。和前6月無論是數量還是房企均保持一致。

不同的是，中國金茂和越秀地產的同比漲幅相比前6月擴大，建發房產則略有縮窄，從前6月的同比上漲6.99%縮窄為5.56%。

建發以“新中式”產品聞名，前7月的表現堪稱穩字訣的典范——它的韌性，源于對“文化紅利”的精準捕捉；而增速放緩，則暴露了產品受眾的天花板。

在蜜妹看來，建發若想突破增長瓶頸，需在三方面發力：一是降低文化溢價，推出更親民的新中式產品線；二是加速在珠三角、成渝等新興市場的布局；三是探索新中式+科技（如智能家電、綠色建筑）的融合，吸引年輕客群。

除了增長的三家房企外，跑贏TOP10房企平均13.6%同比降幅的房企還有4家，分別是濱江集團-5.71%、綠城中國-7.27%、招商蛇口-10.53%、華潤置地-11.84%。

其中濱江集團和招商蛇口降幅相比前6月均有縮窄，華潤置地從前6月的-10.11%降幅擴大至前7月的-11.84%；綠城中國則從-3.49%，擴大至-7.27%。

值得一說的是綠城中國。這一年左右時間里，變幅從增長到下滑，再到如今的降幅進一步擴大，可以說蜜妹是看著它跌下來的。

在蜜妹看來，綠城中國的由漲轉跌，以及跌更深，本質是“理想產品”與“現實市場” 的沖突：過度追求品質導致成本高、售價高，與剛需主導+消費降級的市場錯位；且產品迭代慢，難適配多元客群。

這個曾經以品質著稱的房企，正在經歷“改善客群”的品質拷問和剛需客群“性價比低”的雙重質疑。高端項目如何持續兌現品質承諾，以及代建模式規模擴張中如何保持盈利能力，這些課題的破解將決定其未來走向。

最后，前7月銷售額TOP10房企里跑輸平均的有三家，分別是保利發展-17.82%、中海地產-18.35%、萬科地產-54.96%，和前6月無論是數量還是房企均保持一致。

不同的是，其中保利發展和萬科地產都是降幅擴大，只有中海地產相比前6月降幅縮窄了一些，從18.99%縮窄至前7月的18.35%。

之于保利，作為“規模王者”，它仍在消化三、四線城市的庫存，因而拖累整體業績。

而萬科則可以說是債務危機+周期下行中的系統性崩塌。從2021年的“活下去”到2025年的“賣不動”，萬科正在經歷成立以來的最嚴峻考驗。

總的來說，TOP10房企的銷售變幅，背后是房地產行業從粗放擴張到精細博弈的必然：市場不再為規模、概念買單，轉而追求適配性、可持續性。

對于房企而言，行業轉型如同大浪淘沙，每個企業都需要尋找自己的新坐標。同時產品細節、客戶需求、風險管控變得至關重要。

黑天鵝頻出的時代，活下去的關鍵從來不是規模，而是“穿越周期的能力”。

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