本文時代周報 作者：張釔璟

圖蟲創意

7月24日-7月25日，上海2025年第六批次集中供地進入現場競價環節。此次土拍共包含8宗地塊，總出讓面積約23.3萬㎡，規劃建筑總面積約52.3萬㎡，總起價高達236.71億。

據了解，此次土拍為上海今年以來“含金量”最高的一次，一口氣推出三宗內環核心地塊，數量已追平上半年公開土拍的總和。其中，徐匯徐家匯地塊起拍樓板價16.36萬元/㎡，尚未開拍便已鎖定全國涉宅用地單價最貴地塊。

7月25日下午2點47分，隨著最后一幅地塊落槌，第六批次土拍正式結束，8宗地塊全部成功出讓，總成交價約289.57億元。

具體來看，上述8宗地塊中，僅有青浦新城組團地塊以底價成交，其余7宗地塊均為溢價成交。其中，虹口北外灘地塊溢價率最高，達46.33%。此外，徐匯徐家匯地塊溢價也達到了22.38%，成交樓面價20.03萬/㎡，刷新了全國樓面價紀錄。

上海中原地產資深分析師盧文曦對時代周報記者表示，優質地塊是刷新紀錄的前提，更重要的是大家對上海市場成長性的認同。

“總體來看，這批土地拍賣的結果符合大家預期。土地市場的信心也會傳導到交易層面，尤其是區域內有在售項目的是最直接的利好。”盧文曦稱。

此外，中指研究院上海數據總經理張文靜指出，隨著土拍市場熱度的傳導，疊加優質新房供應的加快，上海房地產市場的穩定態勢或將持續得到支撐。

上海土地市場

超20萬/㎡，神秘民企拿下全國單價最貴地塊

徐匯徐家匯地塊究竟會花落誰家，無疑是六批次土拍中最大的焦點。

資料顯示，徐家匯地塊，全稱為“徐匯區XH-02(TPL)單元051-11地塊”，出讓面積4705.49㎡，規劃建筑面積6117.14㎡（其中住宅約5200㎡），容積率僅1.3，限高15米，將打造低密風貌住宅。

該地塊位于衡復風貌區，為該區域十年首宗新增住宅地塊，區域內歷史人文價值高，地塊一街之隔就是交通大學。商業方面，該地塊一街之隔便有one ITC商場，距離徐家匯商圈核心的港匯恒隆廣場、美羅城也僅僅約500米。

7月25日下午兩點，作為上海六批次土拍的壓軸，徐家匯地塊開始現場競價。

雖然受關注高，但事實上參與競拍的房企并不多。據悉，該地塊共吸引了三家競買人，分別為中海、招商蛇口&徐房集團、上海祺祥旺宇置業有限公司（以下簡稱“祺祥旺宇”）。其中，祺祥旺宇為上海土拍市場的陌生面孔，也是唯一一家民企。

企查查數據顯示，公司成立于2025年1月17日，注冊資本為15.5億元，法定代表人為葉舒祺，目前企業狀態為存續。

總體來看，徐家匯地塊的競拍過程并不是非常激烈，爭奪主要集中在中海與祺祥旺宇之間。最終，歷時40多分鐘、28輪競價，徐家匯地塊被祺祥旺宇拿下，成交價12.25億元，溢價率約22.4%，成交樓面價20.03萬元/㎡。

這一價格超過了靜安寺C050101單元095-7地塊（2025年2月協議出讓，成交樓面價16.23萬元/㎡），以及徐匯區斜土街道xh128D-07地塊（2024年四批次土拍地塊，成交樓面價13.1萬/㎡，即綠城·潮鳴東方項目），刷新了上海乃至全國涉宅用地成交樓面價紀錄。

對于徐家匯地塊的最終成交結果，盧文曦表示，“符合預期，畢竟那么好的地段完全值這個價格。”

他認為，拿地的企業并非大家熟悉的房企，背后可能有幾方面因素：首先，地塊面積太小，開發成本偏高；其次，地塊技術指標要求比較高。該地塊還需配一小部分商業，可售部分面積進一步縮小，會影響利潤；最后，風貌別墅項目相對小眾，去化速度并不快。所以，當價格超過某個臨界點后，傳統房企便不愿意拿地。

對于祺祥旺宇而言，盧文曦指出，其沒有傳統房企有營收壓力和時間上的要求，可以慢工出細活，打造成區域內的標桿產品。

與金隅火拼，綠城中國溢價超46%落子虹口北外灘

除了徐匯徐家匯地塊，7月25日上午拍賣的虹口北外灘地塊亦備受市場關注。

該地塊吸引了金隅、招商蛇口&瑞城、華潤置地&越秀、中海、保利發展、綠城中國、金茂共7家競買人參與競價。

該場拍賣開場即進入白熱化爭奪戰，經過多輪舉牌后，價格迅速來到40%溢價上限，觸發了“高品質建設”指標環節；在競“高品質建設”環節，綠城中國和金隅互不相讓，一番激烈角逐后，又來到裝修標準6000元/㎡和人才房2%上限，觸發第二輪不設上限競價。

最終，綠城中國以總價64.72億元+商品住宅裝修標準6000元/㎡（集采價）+公共服務設施2600㎡（計容）+高端人才住房配建比例2%摘得北外灘地塊，成交樓面價12.66萬元/㎡。該地塊的溢價率高達46.33%，不僅僅是本場土拍最高，更創了下今年土拍溢價率紀錄。

資料顯示，虹口北外灘地塊，全稱為“虹口區北外灘地區hk315-11地塊”，土地出讓面積19441.07㎡，規劃建筑面積51130.01㎡（其中住宅建面不超過48603㎡），容積率2.63，地上建筑限高100m。地塊無配建保障性租賃住房要求、無中小套型要求。

該地塊位于北外灘核心區域，直線距離1km范圍內分布有4號線臨平路地鐵站和12號線提籃橋和國際客運中心地鐵站。地塊周邊距離較近的項目有碧云北外灘·尊邸和中糧·北外灘壹號。其中，碧云北外灘·尊邸于2024年12月12日首開，推出137套房源，推出均價13萬元/㎡，當天去化率超60%；中糧·北外灘壹號則預計2025年下半年首開。

據了解，這是綠城中國今年在上海公開市場拿下的第二宗地塊。今年3月舉行的上海第三批次供地中，綠城曾以成交價29.16億元+裝修標準5000元/㎡+公共服務設施300㎡+高端人才住房配建比例0.6%競得浦東新區北蔡地塊，成交樓面價71412元/㎡，溢價率亦高達40%。

2025年5月11日，綠城徐匯濱江項目“綠城·潮鳴東方”開盤，全部120套房源“日光”，總銷售額高達69.88億元。項目備案均價19.5萬元/㎡，刷新了徐匯區新盤均價紀錄。

根據克而瑞《2025年1-6月上海房企全口徑排行榜》，今年上半年，綠城中國在上海的全口徑銷售額達115.60億元，位列榜單第11位。

克而瑞《2025年1-6月上海房企全口徑排行榜》