本文時代周報 作者：郭鵬

濱江集團（002244.SZ）再度交出一份不錯的半年成績單。

近日，濱江集團發(fā)布《2025年半年度業(yè)績預(yù)告》，公告顯示，2025年上半年，濱江集團預(yù)計凈利潤為16.33億元-19.82億元，同比增長40%-70%；預(yù)計扣非凈利潤為16.37億元-19.87億元，同比增長44.80%-75.75%。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)下行，房企普遍業(yè)績下滑，但濱江集團2022年-2024年已連續(xù)三年盈利。今年一季度，濱江集團營收同比增長64.27%，凈利潤同比增長47.88%，營收和凈利潤的同比增速均高于去年同期。

與此同時，今年上半年濱江集團凈利潤表現(xiàn)也優(yōu)于去年同期，去年上半年濱江集團凈利潤同比下降28.74%。濱江集團公告表示，今年上半年公司凈利潤增長原因為今年上半年交付樓盤體量較上年同期增加所致。

濱江集團是杭州房企，被稱為“杭州地產(chǎn)一哥”。2022年以來，濱江集團重倉杭州土地市場，而近年來，相較全國，杭州新房市場一直保持穩(wěn)定，甚至好于北京、深圳、廣州等一線城市表現(xiàn)。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年1-6月杭州商品住宅銷售價格指數(shù)平均為100，位列全國第三，領(lǐng)先北京、深圳、廣州。

業(yè)績走高

濱江集團凈利潤上漲與項目結(jié)轉(zhuǎn)周期有關(guān)。在公司2024年度網(wǎng)上業(yè)績會，濱江集團董事、副總裁、財務(wù)總監(jiān)兼董事會秘書沈偉東表示，2025年公司結(jié)算項目主要對應(yīng)的是2022-2023年項目。

2022年，濱江集團獲取土地成本較低。據(jù)中銀證券研報，2022年，濱江集團樓面均價為1.48萬元/平方米，同比下降2.4%。2020年、2021年，濱江集團的樓面均價分別為1.81萬元/平方米、1.51萬元/平方米。

針對濱江集團凈利潤增長的原因，時代周報記者致電濱江集團投資者聯(lián)絡(luò)部門，該公司工作人員表示，今年上半年，濱江集團交付項目主要為2022年獲得的項目。“2022年，濱江集團獲得杭州的土地項目沒有自持比例要求，而2021年獲得的土地有自持比例要求，所以去年上半年，公司利潤較低。”該工作人員表示。

所謂“自持比例要求”是指，在杭州土拍市場規(guī)則中的“競自持房屋”，即土地拍賣中溢價率封頂后，開發(fā)商轉(zhuǎn)為競自持比例（即承諾自持而非銷售的物業(yè)面積），自持部分須全部用于租賃，不得銷售或轉(zhuǎn)讓，租賃單次期限不超過10年?。2021年下半年，杭州土拍取消該規(guī)則。

該工作人員也表示，2022年，濱江集團在杭州獲得較多土地。據(jù)其財報，2022年，濱江集團在杭州獲得38宗土地。而在2020年、2021年，濱江集團在杭州獲得土地的數(shù)量為21宗、18宗。

2023年，上述土地項目陸續(xù)入市，恰逢杭州樓市迎來政策調(diào)整。當(dāng)年9月，杭州優(yōu)化認(rèn)房不認(rèn)貸政策；10月，杭州首套房首付降至2成。

政策變化，帶動杭州樓市上行。據(jù)中指研究院研報，2023年，杭州商品住宅共計成交86934套，成交面積為1137.4萬平方米，同比增長11.7%，成交金額超3800億元，同比增幅為9.8%。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1-12月杭州平均新建商品住宅銷售價格指數(shù)為104.2，同比增長4.2%，在全國70城中，位列第三，僅落后于上海、成都。

2024年，杭州樓市政策繼續(xù)調(diào)整。當(dāng)年5月，杭州限購全面放開，在杭州獲得合法產(chǎn)權(quán)住房即可落戶。據(jù)中指研究院研報，新政后四周新房周度成交環(huán)比增長41%，6月成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。10月，杭州全面取消現(xiàn)價、降首付，據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，自2024年6月以來，杭州商品房連續(xù)12個月成交量大于供應(yīng)量。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-12月杭州平均新建商品住宅銷售價格指數(shù)為99.1，高于北京、深圳、廣州一線城市。2024年1-12月北京、深圳、廣州平均新建商品住宅銷售價格指數(shù)分別為97.6、93.2、91.9。

重回杭州大本營

濱江集團在杭州起家，被稱為“杭州地產(chǎn)一哥”。1992年，濱江集團成立。2001年，濱江集團開發(fā)建設(shè)萬家花園項目。當(dāng)時，濱江集團投資2000萬元引入國際知名景觀設(shè)計公司。

2008年，濱江集團在深交所上市。2012年，濱江集團在杭州推出豪宅武林壹號，在杭州打響了高品質(zhì)住宅的口碑。2015年，濱江集團開始向一線城市擴張。2016年濱江集團年報表示，公司要加強在上海、深圳的項目儲備，同時還要在北京尋求機會。

但濱江集團走出杭州不算順利。2016年，濱江集團與安遠(yuǎn)控股合作，進(jìn)入深圳市場，擬共同開發(fā)深圳舊改項目龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊，但該項目半路折戟。同年，濱江集團還曾與上海湘府、上海崇濱建設(shè)、中崇集團簽署合作協(xié)議，共同開發(fā)上海湘府花園三期項目。不過之后上海中崇集團出現(xiàn)流動性危機，湘府項目也隨之?dāng)R淺。

與此同時，據(jù)其財報，2016-2017年，濱江集團僅在上海、深圳各獲得兩宗土地。2019年，濱江集團將戰(zhàn)略原則調(diào)整為聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東、關(guān)注粵港澳和中西部。

此后，濱江集團更多將目光轉(zhuǎn)向浙江省內(nèi)城市，杭州依然是濱江集團投資大本營。據(jù)其財報，2019年-2021年，濱江集團在杭州新增土地數(shù)量占比分別為57.14%、65.63%、47.37%。

2022年以后，濱江集團拿地更加謹(jǐn)慎，更加聚焦于杭州。據(jù)其財報，2022年，濱江集團共獲得39宗土地，其中位于杭州土地數(shù)量達(dá)38宗。2023年，濱江集團在杭州獲得土地數(shù)量占比為85.29%。2024年，濱江集團在杭州獲得土地數(shù)量占比為95.65%。

看好杭州樓市

在今年的土拍市場中，濱江集團繼續(xù)加碼杭州市場的投入。

據(jù)濱江集團官方微信號，今年上半年，濱江集團獲得16宗土地，總投資金額333億元。其中，除了4宗土地位于金華外，其余土地均位于杭州。此外，濱江集團在杭州拿地的土地權(quán)益均為100%。

今年上半年，濱江集團投資力度更大。對比過往年份，今年上半年濱江集團土地投資規(guī)模超過前兩年全年的土地投資規(guī)模。據(jù)其財報，2023年、2024年，濱江集團新增土地項目權(quán)益對價分別為255.87億元、224.41億元。

在杭州市場，濱江集團更加注重核心地塊的投資，多次創(chuàng)造地價紀(jì)錄。今年1月，濱江集團經(jīng)過220輪競拍，獲得湖墅單元GS0201-R21-05地塊，總價達(dá)54.56億元，樓面價為64834元/平方米，創(chuàng)造了當(dāng)時新的單價地價紀(jì)錄。該地塊是杭州傳統(tǒng)市中心板塊，一直都是豪宅聚集地。

今年3月25日，濱江集團經(jīng)過72輪競價，以52.03億元的價格競得水電新村地塊，溢價率達(dá)69.86%，樓面價約為7.74萬元/平方米，再度刷新杭州樓面價紀(jì)錄。該地塊同樣屬于高端板塊，東臨杭州奧體，周邊有金茂府、壹號院等高端住宅項目，屬于“高端改善”聚集區(qū)。此外，當(dāng)日，濱江集團還以25.38億元獲得四堡七堡單元JG1404-29地塊。上述三宗核心板塊土地投資規(guī)模達(dá)131.97億元。

今年上半年，杭州樓市較為穩(wěn)定。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年1-6月份杭州平均商品住宅銷售價格指數(shù)為100，位列全國第三，領(lǐng)先北京、深圳、廣州。

濱江集團銷售情況也較為穩(wěn)定。濱江集團微信公眾號表示，上半年，濱江集團累計銷售金額527.5億元（全口徑），位列克而瑞全國房企排行榜第10位。

濱江集團給今年定下的目標(biāo)是銷售額1000億元，行業(yè)排名15名以內(nèi)。今年上半年，濱江集團銷售額已經(jīng)完成了超過50%的進(jìn)度，行業(yè)排名也在目標(biāo)之內(nèi)。

針對今年濱江集團目前銷售情況，以及對于杭州樓市的看法，時代周報記者致電濱江集團投資者聯(lián)絡(luò)部門，該公司工作人員表示，今年公司項目銷售情況較好，公司獲得的不限價地塊項目陸續(xù)入市。濱江集團看好杭州樓市表現(xiàn)。