壹

傳統物業的八大難題

您的小區是不是也存在以下幾大問題？

資金流向成謎：物業費、停車費常與物業公司自有資金混用，挪用風險高。

公共收益“消失”：廣告費、場地租賃費去向不明，北京某小區追回860萬停車費耗時3年。

服務質價不符：物業費年年漲，但綠化保潔頻次下降，上海業主吐槽“雜草比人高”。

業委會形同虛設：調研顯示武漢僅30%業委會正常履職，多數因內耗癱瘓。

維權成本高昂：鄭州業主查賬遭物業威脅“斷水電”，需律師介入才獲流水。

設施維護滯后：電梯故障、消防設備老化，物業公司不愿出錢維護。

物業撤場風險：長沙某物業跑路，45萬業主資金被卷走，維權無門。

業主參與缺位：多數人漠視公共事務，陷入“不交費-服務差-更多人不交費”惡性循環。

貳

信托制物業服務模式：重構信任關系的制度創新

什么是信托制物業？

簡單來說，就是將信托理念植入到物業管理領域，重構居民、小區自治組織、物業服務企業的關系。將原來雙方的買賣關系，轉變為業主大會/業委會為委托人、物業服務企業為受托人、全體業主為受益人的三方信托關系。

由此，讓物業服務企業回歸“忠誠管家”角色，讓全體業主做回“小區主人”。這種信托關系，讓受托方始終堅守利他原則，保障受益人的利益最大化。

核心優勢

?透明公開：所有收支明細需向業主公示，大額開支需按照合同約定公開招標；

?業主賦權：業主可通過線上平臺實時查詢賬戶動態、財務記錄和服務日志，行使知情權、監督權；

?服務標準化：物業服務企業按年度預算、質量管理體系執行服務，違約將扣減酬金。

實踐案例

?北京朗琴園（2007年試點）：全國首個信托制物業小區，通過透明化管理實現業主糾紛下降90%；

?成都武侯區（2019年推廣）：物業費收繳率從38%提升至95%，公共收益全部用于設施改造（如充電樁、綠化翻新）。

叁

物業服務信托：信托制物業模式的升級版

物業服務信托的優勢

物業服務信托在信托制物業基礎上引入信托公司作為受托人，其相比信托制物業模式有以下優點：

?破產隔離：業主授權將資金委托至信托賬戶，獨立于物業服務企業資產，即使物業破產也不受影響（《信托法》第16條）；

?專業管理：信托公司負責信托財產保管、權益登記、支付結算、執行監督、信息披露、清算分配等職責，確保流程合規，杜絕虛報支出、資金抽逃。

?開戶便捷：解決業主大會或業委會開戶難問題，且與原有物業服務企業對公賬戶不產生沖突。

?資金使用效率提升：在保障資金安全情況下，利用信托公司專業投資能力提升資金使用效率。

實踐案例

成都武侯區某社區從2022年引進“信托制”物業后不斷探索提升，于2023年與某信托公司簽訂物業服務信托合同，引入專業信托公司對老舊院落相關公區運營收入進行單獨管理，實現物業服務與資產管理相分離，將信托制物業1.0版本升級成2.0——“物業服務信托模式”。

在業主大會授權下，信托公司作為受托人，將片區內的停車費收益等所有公共收益，依照《信托法》設立為物業服務信托計劃，專門用于該片區的物業服務管理，負責該信托計劃的資金監管、信息披露等職責。信托公司根據物業公司履行物業管理服務的情況進行審核和按月撥款，以片區院落居民物業管理服務為特定目的，全體居民受益；物業公司作為信托計劃中最重要的物業服務的執行方，依據各方參與的開放式預算確定的“物業服務質量標準”和“年度收支預算”開展物業管理服務，做到公開透明、開放參與。

肆

未來展望

自2021年10月13日中航信托落地首單物業服務信托起，物業服務信托開始陸續在全國開始試點，僅2023年至2024年，就有外貿信托、萬象信托、華潤信托、長安信托等信托公司先后落地物業服務信托。

從傳統物業管理模式到物業服務信托，本質是通過法律框架完善、技術工具升級與治理機制優化，重構物業管理中的權責關系與信任基礎，化解居民矛盾，降低糾紛概率。

未來，隨著政策落地與概念普及，這一模式將推動居民從“被動維權”轉向“主動治理”，實現資金安全、服務提升與社區價值共贏，為基層治理現代化提供可復制的實踐路徑。

責編:劉安琪 | 審校:陳筱娟 | 審核:李震 | 監審:古箏