房地產行業進入深度調整期，各企業都在尋找新的發展模式。實際上，隨著城鎮化進一步提升，中國房地產市場依然存在發展空間，但發展方式已從“三高”、粗放型發展轉變為高質量發展。

這也意味著單純依賴地產開發的產業模式很難保證業績增長，企業想要穿越這一輪周期，必須具備的兩大條件，負債保持在較低規模，擁有高經營性收入。

以華潤置地為例，據其2024年年報顯示，報告期內實現營業收入2788億元，同比增長11%；核心凈利潤254.2億元；其中，值得注意的是，經常性業務營業收入達416.5億元，同比增長6.6%，占比總營收14.9%。

值得注意的是，華潤置地經常性業務核心凈利潤首次突破百億大關，達103.4億元，占比整體核心凈利潤40.7%。在多條經營性業務上實現高質量發展，持續增加經營穩定性同時，也給予資本市場更多信心。截至2024年12月31日，華潤置地上市公司市值1608億港元，穩居內房股第一。

據華潤置地首席財務官郭世清在2024年業績會上介紹，華潤置地經常性收入與利潤逐年穩步增加，預計2025年依然會保持這一趨勢，利潤占比有望進一步提升至45%以上。

多元業務協同，構建城市投資開發運營生態圈

拆解各家房企2024年財報，絕大數企業仍在商業、物業、酒店等傳統賽道中內卷。反觀華潤置地，據其年報顯示，經營性不動產業務營業額為233億元，同比增長4.8%；輕資產管理業務營業額為人民幣121.3億元，同比增長14.0%；生態圈要素型業務營業額為62.2億元，同比增長0.5%。

具體而言，購物中心全年零售額1953億元，整體經營利潤率接近61%，再創歷史新高。截至2024年底，在營購物中心92個，全年新開購物中心16個，為歷年最多，平均開業率超過95%。其中，西安萬象城開業當天涌入40萬客流，銷售額破億，社交平臺話題量超3億，成為當地商業新地標。

寫字樓業務平均出租率75%，全年新租、續租面積均創歷史新高；酒店業務全年實現營業收入20.7億元，正式與凱悅集團達成合作，6家在營木棉花酒店全年營業收入3.15億元。2024年，華潤置地資產管理業務規模達到4621億元。

輕資產管理業務方面，2024年，華潤萬象生活實現營業收入170.4億元，同比增長15.4%，核心凈利潤35.1億元，同比增長20.1%，市值及市盈率持續位居行業首位

生態圈業務方面，城市代建業務實現營業收入11.8億元，累計在管面積約7600萬平方米，全年新簽政府代建面積位列行業第二。租賃住房業務實現營業收入8億元。截至2024年底，累計在營項目45個，在管項目64個，管理規模行業排名第九。文體場館運營業務全年營業收入7.8億元；2024年在管項目達到17個，在管大型體育場館項目數量排名行業第一。賽事營業收入達1.3億元，實現首年大規模承辦賽事即盈利。

完成上述業績結果的背后，是華潤置地以城市投資開發運營商的戰略定位為指引，構建了開發銷售型業務、經營性不動產+資管業務、輕資產管理業務三大主營業務與生態圈要素型業務有機聯動的一體化業務模式。

深度參與新型城鎮化建設，完成新舊動能轉化

經常性業務保持穩定增長背后，是華潤置地多年來秉持“政府所需、社會所盼、華潤所能”，以核心城市重大項目為實踐載體，有機整合多元賽道，參與片區規劃、城市更新、產業整合、空間運營等不同階段和內容，形成多種不同類型的城市投資開發運營樣板模式。

在深圳南山，華潤置地用時十余年，通過大沖城市更新、大沙河生態景觀提升、后海新區建設，成功構建統籌內外部城市運營要素的大型片區綜合運營模式。

2022年，華潤置地攜手南山區政府，聚焦后海3.5平方公里公共空間，圍繞“智慧運營、藝文活動、商圈統籌、城市空間服務”承接一體化城市運營服務，進一步強化了運營環節，成功書寫了“南山模式”的后半篇文章，成為華潤置地城市投資開發運營業務的示范樣板。2025年，華潤置地還獲取深圳重大公共類設施，深圳灣文化廣場和環西麗湖碧道運營權。

以“南山模式”為起點，十四五期間，華潤置地將這一成功經驗推向全國，結合不同城市特點，因地制宜，持續推動創新試點項目落地，實現高質量發展。目前已形成以“新型城鎮化建設”為核心的溫州龍港模式，以“文商旅片區統籌”為核心的三亞海棠灣模式，以“文商體建設運營”為核心的深圳大運模式多個創新試點。

溫州龍港是首批國家新型城鎮化試點單位，2022年6月，華潤集團與溫州市正式啟動戰略合作，同年8月，華潤置地首個項目落地龍港。截至報告期末，華潤置地已合作代建項目4個，總建面超100萬平方米，涵蓋商業、安置房、學校、體育場、市政道路、公園等全業態。

在三亞海棠灣，華潤置地深度參與海南自貿港建設，截至目已總開發面積達6.4平方公里，改善提升河岸面積近400萬平方米。其中，海棠河公園一期已開園試運營，二期正在建設，水上運動中心、海棠曉翼驛站等文旅商業配套相繼落位。

深圳龍崗大運中心遠離市中心、配套不足、維護成本較高。2022年底，華潤置地旗下華潤萬象生活與龍崗區政府展開合作。經過兩年時間的建設與運營，在重新梳理城市公共空間，升級改造體育運動設施后，華潤置地構建沿湖生態棧道、智慧跑道等設施，并在此舉辦高水平賽事和高能級演唱會。

相較其他企業經營性業務點狀成長模式，華潤置地區域綜合性投資運營開發模式，通過深度參與核心城市重大項目建設，有機整合多元賽道，經營性業務更為發散、增長性更為穩定。截至十四五期間，華潤置地通過深度參與新型城鎮化建設，形成智慧運營、文化活動、商圈統籌、城市空間服務等細分賽道，構建城市投資開發運營生態圈，跑出房企向經營性業務轉型創新發展的一條新路。

利用融資窗口期，依靠經常性業務優化債務結構

通過市場政策性回暖出貨償還短債增厚安全墊同時，部分房企也在利用近兩年難得的融資窗口期“換債”。

除開發貸外，2024年，發改委就全面推動基礎設施REITs常態化發行發布通知，基礎設施REITs試點以來，發行規模穩步增長，資產類型不斷豐富，市場表現總體穩健，各方參與積極性顯著提升。相較而言，經營性物業貸成本更低、賬期更長，有助于企業持續優化債務結構。

就華潤置地而言，2024年其已經打通了資產退出的金融化通道，已獲得商業REIT、有巢租賃住房REIT兩個公募平臺。其中，截至2025年2月底，華潤商業REIT股價累計上漲超過35%，受到資本市場認可，目前公募REIT擴募工作也在有序推動中。有巢REIT實現營業額7908萬元，同比增長1%；EBITDA為5004萬元，同比增長5%。截至報告期末，有巢REIT后復權收盤價為3142元，較發行價上漲30%。

金融化通道的持續完善，將有效推動華潤置地大資管業務的高質量發展。同時，華潤置地通過構建包括華潤萬象生活、有巢公寓、酒管公司以及文體公司的產業運營平臺，確保底層資產價值持續提升。

據其年報顯示，報告期末，華潤置地現金儲備達1332.1億元，同比增長16.5%，總有息負債率及凈有息負債率 維持行業低位，整體加權平均融資成本創歷史新低。

對此，標普、穆迪及惠譽維持BBB+、Baa1和BBB+的行業最佳信用評級。

2025年，華潤置地開發銷售型業務將緊抓政策窗口期，在做優增量、盤活存量中成功穿越周期；經營性不動產業務落實精益管理，持續提升資產價值，全面布局資管業務，加快鞏固發展“第二增長曲線”；萬象生活堅持“內涵式增長+外延式增長”雙輪驅動，鞏固行業頭部地位；生態圈要素型業務進一步提升發展質量與行業影響力。圍繞“城市投資開發運營商”的戰略定位，全面推動“3+1”一體化業務在地區公司的穿透落地。

在業內人士看來，未來華潤置地通過 “開發+經營”業務并重，將逐步擺脫對債務驅動的路徑依賴，轉而依靠內生動力、實現業務”造血”自循環來驅動公司發展，并以低杠桿、強運營、正現金流。這在美國、日本、中國香港等成熟房地產市場已得到驗證，可助力房地產企業成功穿越周期，實現踐行高質量發展。