穩住樓市股市首次被寫進政府工作報告的總要求中。政府工作報告從需求刺激、供給調整、風險管控、長期發展等方面對推動房地產市場止跌回穩做出了政策部署。推動中長期資金入市、健全科技企業支持機制、進一步增強投融資發展的協同性是未來促進資本市場健康發展的發力點。

廖宗魁/文

3月5日，第十四屆全國人民代表大會第三次會議召開，國務院總理李強向大會作政府工作報告（下稱“政府工作報告”）。政府工作報告對2024年政府工作作了回顧和總結，提出了2025年經濟社會發展總體要求和政策方向，并全面部署了2025年政府工作任務。

首次把穩住樓市股市寫進政府工作報告總體要求，展現出國家穩定資產價格和社會預期，暢通內需循環的決心。政府工作報告起草組成員、國務院研究室副主任陳昌盛在3月5日上午的國新辦舉行的吹風會上指出，“樓市和股市是經濟運行的重要風向標，房地產是老百姓資產的主要部分。穩住資產價格可以釋放財富效應。資產價格形態的改變可以提振消費，促進物價溫和回升。”

自2024年9月26日政治局會議提出，“要促進房地產市場止跌回穩”“要努力提振資本市場”以來，在一系列相關政策的支撐下，樓市已經有所企穩，股市也出現了明顯的上漲。

隨著穩樓市的相關政策繼續發力，未來房地產市場有望迎來更加積極的變化。而在經濟回穩向好、科技成果不斷涌現以及資本市場支持政策的共同作用下，A股有望進一步發動上漲攻勢。

推動房地產市場止跌回穩

對于房地產市場，政府工作報告提出要“更大力度促進樓市股市健康發展”“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。具體政策措施主要從需求刺激、供給調整、風險管控、長期發展四個方面展開。

在需求方面，要求“因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”。

在供給方面，要求“優化城市空間結構和土地利用方式，合理控制新增房地產用地供應。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。”

中信證券認為，當前政策嚴控供給的意味非常明顯。當然，存量房的供給受空置率、浮虧程度、居民對未來價格預期等多方面因素影響，故而新房供給壓縮對穩定價格起效還需要一些時間。但供給持續收縮和土地出讓偏核心區，都在大大降低房價持續下跌的風險。

在風險管控方面，要求“發揮房地產融資協調機制作用，繼續做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。”

在長期發展方面，要求“有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。

中國房地產雖然長期供給龐大，但存量供給質量低，改善性需求還遠遠沒有得到滿足。在戶籍制度改革，公共服務均等化等政策推動下的城鎮化發展，也源源不斷創造新的剛需。

中金公司判斷，考慮到經歷了近四年的供給側出清后，市場中較為活躍的二手房供給增速已有所放緩，二手房掛牌去化周期的逐步優化可能帶來年度頻率上房價跌勢的逐步緩和。另一方面，當前一、二手房總交易量已較大程度低于歷史中樞水平，其下行空間更為有限。因此，在內外部環境基本穩定、政策持續發力的前提下，2025年房地產市場大體會經歷一個交易量相對平穩、房價跌幅收窄的“緩和”年，并有望在接下來的1-3年內循序漸進地實現全方位“止跌回穩”的政策目標。

在一系列政策的呵護下，房地產板塊存在哪些投資機會呢？中信證券認為，政府工作報告強調要有效防范房企債務違約風險，也進一步助力房企信用穩固。房地產最確定的基本面變量，是大量成交換手才能推動價格走穩。所以，在地產產業鏈中最看好交易服務商。此外，也看好具備好產品開發能力和優質資產組合的開發商，以及具備成長前景和分紅能力的物業服務公司。

中金公司認為，配置上應以基本面優質的頭部房企，部分受益于收儲和城改政策的類城投標的為主。多元板塊則推薦經營具備韌性的物管企業和受益于二手房的中介標的。

推動中長期資金入市

關于更大力度促進股市健康發展，政府工作報告提出，“深化資本市場投融資綜合改革， 大力推動中長期資金入市，加強戰略性力量儲備和穩市機制建設。”3月6日，在十四屆全國人大三次會議舉行經濟主題記者會上，中國證券監督管理委員會主席吳清就資本市場的一些焦點問題回答了中外記者的提問。

過去一段時間，在推動中長期資金入市上已經取得了積極的成效。2024年9月以來，各類中長期資金所持A股流通市值從14.6萬億元增長到17.8萬億元，增幅達22%。此外，央行已指導證券基金公司開展兩批互換便利操作，金額超過1000億元；有超400家上市公司披露股票回購增持再貸款，貸款額度上限近800億元。

吳清指出， 財政部、人社部等部門正積極推進長期資金長周期考核政策文件的制定修訂工作，目前已征求了相關方面的意見建議，將盡快推出。

東吳證券認為，優化中場期資金考核機制、提高長周期考核的比重有望持續提升中長期資金投資的穩定性，更好發揮其資本市場“穩定器”和“壓艙石”的作用。 隨著政策措施不斷落地，中國資本市場有望加速長錢長投優質生態的建設，為指數走出長牛奠定堅實的制度基礎。

政府工作報告指出，“因地制宜發展新質生產力,加快建設現代化產業體系。推動科技創新和產業創新融合發展,大力推進新型工業化,做大做強先進制造業,積極發展現代服務業,促進新動能積厚成勢、傳統動能煥新升級。”資本市場如何助力發展新質生產力也是未來政策發力的方向。

資本市場對促進產業和科技創新都具有獨特而重要的支撐作用，而科技創新企業越多越強，資本市場的活力、吸引力以及為投資者創造價值的能力也就越強。2024年，科創板、創業板、北交所新上市公司中高新技術企業占比均超過9成。

在健全科技企業支持機制方面，吳清表示，“堅持有效市場和有為政府相結合，聚焦科技創新活躍、體現新質生產力方向的領域，用好‘綠色通道’、未盈利企業上市等制度，穩妥實施科創板第五套上市標準等更具包容性的發行上市制度，更精準支持優質科技企業發行上市。抓緊完善‘并購六條’配套機制，在估值定價、審核流程、支付工具等方面進一步打通堵點，大力推進企業并購以優化資源配置、促進企業發展，推動更多科技創新企業并購案例特別是具有示范意義的典型案例落地。”

此外，隨著中國資本市場邁入高質量發展新階段，改革的重心正在從融資端轉向投資和融資端并重，提高投資者的回報和獲得感越來越受到政策的重視和支持。

2024年全市場分紅達到2.4萬億元，創歷史新高，分紅回購已遠超IPO、再融資和減持的總規模，滬深300股息率達到3.4%，投資和融資更加協調的市場生態正加快形成。

吳清表示，要進一步增強投融資發展的協同性。健全一二級市場協調發展及逆周期調節機制，進一步完善上市公司治理，研究出臺更多保護投資者合法權益的硬招實招，推動形成中小投資者與上市公司大股東、實控人等關鍵少數有效制衡的機制，促進上市公司提升回報投資者的意識和能力。

本文刊于03月15日出版的《證券市場周刊》